[Longform] Thị trường bất động sản trong chu kỳ mới: Sẽ ổn định và phát triển bền vững hơn?

Mới đây Chính phủ đã có Tờ trình số 289/TTr-CP đề nghị bổ sung dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Các tổ chức tín dụng vào Chương trình năm 2024 theo hướng điều chỉnh thời điểm có hiệu lực thi hành sớm hơn (từ ngày 1/8/2024) đối với Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở.

Có thể nói, cả thị trường BĐS đang chờ các Luật mới có hiệu lực. Tuy nhiên, theo nhiều ý kiến đánh giá, Luật Đất đai, Luật Nhà ở hay Luật Kinh doanh bất động sản đều có những điểm được và chưa được.

Cùng chia sẻ về vấn đề này, tại một tọa đàm diễn ra mới đây, Ths.KTS Huỳnh Thanh Khiết – PGĐ Sở Xây dựng TP. HCM cho biết, một số điều trong các Luật Kinh doanh bất động sản hay Luật Đất đai điều chỉnh theo chiều thuận lợi cho nhà đầu tư và cá nhân là Việt Kkều có thể mua đất: Trong luật mới có điều chỉnh cho người gốc Việt Nam ở nước ngoài được mua mọi loại hình không hạn chế như trước kia là chỉ được mua nhà chung cư.

Theo điểm h, khoản 1, Điều 28. Luật Đất đai 2024 quy định: “Người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài được phép nhập cảnh vào Việt Nam được mua, thuê mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở, nhận quyền sử dụng đất ở trong dự án phát triển nhà ở; nhận thừa kế quyền sử dụng đất ở và các loại đất khác trong cùng thửa đất có nhà ở theo quy định của pháp luật về dân sự; nhận tặng cho nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở từ những người thuộc hàng thừa kế theo quy định của pháp luật về dân sự”.

Trong Luật Nhà ở 2024 đã bổ sung cụ thể các quy định liên quan đến chung cư mini; bảo vệ quyền lợi của người thuê, cư ngụ tại đây. Nhà ở có từ 02 tầng trở lên mà tại mỗi tầng có thiết kế, xây dựng căn hộ để bán, để cho thuê mua, để kết hợp bán, cho thuê mua, cho thuê căn hộ; hoặc nhà ở có từ 02 tầng trở lên và có quy mô từ 20 căn hộ trở lên để cho thuê thì các cá nhân có QSDĐ thì phải đủ điều kiện làm chủ đầu tư và thực hiện theo các quy định của pháp luật về đầu tư xây dựng nhà ở.

Tuy nhiên, trong khoản 6 Điều 158 trong Luật Đất đai 2024, bỏ khung giá đất mà theo ông Nguyễn Duy Thành – Chủ tịch HĐQT – TGĐ Công ty CP Quản lý nhà Toàn Cầu nhận định, nếu bỏ khung giá đất, bỏ hệ số k thì sẽ còn mỗi bảng giá đất (bảng này do UBND tỉnh ban hàng hàng năm dựa trên giá vật liệu xây dựng). Có nguy cơ bị trục lợi chính sách để làm đòn bẩy để đẩy giá cao.

Trong khi đó, ông Trần Văn Mười – Chủ tịch thành viien Công ty Nhà đất Nhân Mười có ý kiến về các thuật ngữ của Luật Nhà ở là có cụm từ “Đất khác” cần làm rõ đất khác là đất gì? Có thể là đất cây trồng, thủy sản, đất lúa, đất nông nghiệp… Nếu không ghi cụ thể thì sẽ rất khó cho các chủ đầu tư áp dụng để chuyển mục đích sử dụng đất. Hiện nay đang mấy trăm doanh nghiệp đang bị ách tắc vì thuật ngữ “đất khác”. Cán bộ đọc không hiểu thì dân càng không hiểu. Tôi rất mong trước khi luật đi vào cuộc sống thì ban soạn thảo nên sửa đổi cho chi tiết.

Mặc dù phải mấy tháng nữa mới chính thức có hiệu lực, nhưng theo các chuyên gia, Luật Nhà ở sửa đổi và Luật Kinh doanh bất động sản sửa đổi sẽ mang đến nhiều điểm tích cực cho thị trường địa ốc.

Theo đánh giá của ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh của OneHousing, thị trường sẽ có sự thanh lọc và ưu thế thuộc về các chủ đầu tư có tiềm lực.

Vì vậy, để phù hợp với sự thay đổi này, doanh nghiệp sẽ phải chuẩn bị cho mình những năng lực để phù hợp, đặc biệt là các năng lực liên quan đến khả năng hoàn thiện về pháp lý và năng lực tài chính.

Vì nếu như đã siết quy định rõ về chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, có nghĩa doanh nghiệp phải có năng lực tài chính vững chắc hơn, năng lực triển khai thi công tốt hơn. Để đảm bảo được bàn giao nhà đúng thời gian, doanh nghiệp không bị thiệt hại về việc vi phạm hợp đồng vì đã có chứng thư bảo lãnh của ngân hàng, và thu được tiền của người mua nhà theo đúng tiến độ thanh toán.

Khi luật ngày càng hoàn thiện, tăng tính bảo vệ cho người mua nhà, đồng thời cũng trao cơ hội lành mạnh cho những chủ đầu tư tốt, dự án tốt. Ở đây chúng ta đang nói đến câu chuyện bất động sản hình thành trong tương lai. Đã là hình thành trong tương lai, bản chất người mua nhà (bao gồm người dân mua để ở và đầu tư) đặt niềm tin, tiền của họ vào trong tay của chủ đầu tư. Trước đây khi luật chưa rõ ràng, nhiều chủ đầu tư lách luật, năng lực triển khai không có, năng lực tài chính yếu, dòng tiền gãy, nên xảy ra các vấn đề tranh chấp.

Trong khi đó, bà Giang Đỗ, Giám đốc tư vấn tại Công ty Savills Việt Nam, tin rằng luật Đất đai 2024 sẽ mang đến những thay đổi mang tính đột phá, thúc đẩy hiệu quả, minh bạch và một cách tiếp cận linh hoạt hơn đối với việc định giá đất. Bằng cách điều chỉnh giá theo thị trường và mở rộng quyền quyết định tại địa phương, luật mới giúp nâng cao quy trình định giá đất, mang lại lợi ích cho cả thị trường và ngân sách nhà nước. Từ đó tăng nguồn cung bất động sản (BĐS), giúp giảm lệch pha cung cầu, hạ giá nhà đất.

Bên cạnh đó, theo các chuyên gia khi các Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2023 có hiệu lực sớm với các quy định chặt chẽ sẽ giúp giảm các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản.

Theo Luật sư Châu Việt Bắc - Phó Tổng Thư ký Trung tâm Trọng tài Quốc tế Việt Nam (VIAC), Phó giám đốc Trung tâm Hoà giải Việt Nam (VMC), trong giai đoạn từ 1993 – 2023, các vụ tranh chấp được giải quyết tại VIAC là 2.940 vụ. Trong đó, chỉ riêng năm 2023, số vụ tranh chấp là 424 vụ, tăng gần gấp đôi so với năm 2022 (292 vụ). Đáng chú ý, tỉ lệ các vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản chiếm 26,18% trong tổng số so với các tranh chấp khác được VIAC giải quyết (111/424 vụ).

Luật sư Việt Bắc cho biết, với những bổ sung trong các luật mới, sẽ tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh, giúp hoạt động kinh doanh BĐS sẽ ổn định hơn.

Bên cạnh đó, Điều 30 của Luật Đất đai 2024, bổ sung quyền lựa chọn hình thức trả tiền thuê đất và quyền cho thuê tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất và quyền thuê trong hợp đồng thuê đất (Điều 34), tạo điều kiện pháp lý cho các dự án bất động sản được phép chuyển nhượng, cho thuê lại quyền thuê đất, hạn chế tranh chấp phát sinh.

Đối với Luật Kinh doanh BĐS 2023, Luật sư Châu Việt Bắc đánh giá, việc công khai thông tin BĐS đưa vào kinh doanh được quy định chặt chẽ hơn và bổ sung các hành vi bị cấm (Điều 6). Điều này hạn chế các nhầm lẫn, tranh chấp như thời gian qua liên quan đến tính pháp lý của các dự án bất động sản. Vấn đề chuyển nhượng dự án BĐS được quy định chặt chẽ, rõ ràng hơn. Hạn chế được rủi ro, mâu thuẫn phát sinh. Ví dụ thông qua các mẫu hợp đồng kinh doanh BĐS và kinh doanh dịch vụ BĐS.

Ngoài ra, Luật Kinh doanh BĐS 2023 hoàn thiện khung pháp lý đối với các giao dịch liên quan đến môi giới, tư vấn và bổ sung loại hình kinh doanh mới "quản lý BĐS". Theo Luật sư Việt Bắc, các giao dịch dạng này đã "nhen nhóm" xuất hiện các năm qua và có khả năng tăng trong thời gian tới. Việc có quy định chi tiết, chặt chẽ hơn về nhóm giao dịch này sẽ góp phần thuận lợi hơn trong việc giải quyết các vấn đề phát sinh. Đối với việc kinh doanh nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai, nhiều quy định mới đã được bổ sung hoặc làm rõ hơn như: Đặt cọc (Điều 17), tỷ lệ thanh toán khi giao dịch bất động sản (Điều 25) nhằm hạn chế việc huy động vốn trái pháp luật.

Liên quan đến Luật nhà ở, Phó Tổng Thư ký VIAC chỉ ra rằng, Luật mới bổ sung thẩm quyền của Trọng tài thương mại giải quyết tranh chấp nhà ở (Điều 194 ). Chủ yếu tập trung điều chỉnh các quy định liên quan đến mua bán, chuyển nhượng nhà ở xã hội. Cụ thể, Luật Nhà ở 2023 đã mở rộng thêm đối tượng được mua nhà ở xã hội đồng thời ưu đãi cho chủ đầu tư nhà ở xã hội.

Nhìn lại lịch sử phát triển của thị trường BĐS, Trong giai đoạn 2017 - 2023 thì có tới 4 năm 2020 - 2023 là giai đoạn khó khăn nhất của thị trường. Nguyên nhân đến từ dịch bệnh Covid-19 và các xung đột địa chính trị ở một số khu vực. Những xung đột này làm tăng nguy cơ lạm phát, giảm tổng cầu, đứt gãy chuỗi cung ứng toàn cầu, từ đó tác động trực tiếp đến nền kinh tế và thị trường BĐS trong nước.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM (HoREA) cho biết, Quý 1/2023, thị trường BĐS đã âm tới 16,2%, âm 11,5% vào quý 2/2023 và âm 8,7% vào quý 3/2023. Kết thúc năm 2023, tăng trưởng của BĐS là âm 6,38%. Đến quý 1/2024, số lượng dự án nhà ở mới quá ít, vẫn khan hiếm dự án nhà ở xã hội. Từ nay đến cuối năm, thị trường tại TP.HCM vẫn có nguy cơ mất cân đối cung - cầu nhà ở. Đặc biệt, sự lệch pha dẫn đến thiếu hụt nặng phân khúc nhà ở thương mại giá bình dân và nhà ở xã hội.

Trong bối cảnh đó, để giúp thị trường sớm hồi phục và phát triển, Chính phủ đã đề nghị Quốc hội cho phép các luật Đất đai, Nhà ở và Kinh doanh BĐS có hiệu lực sớm.

"Các luật nếu sớm đi vào thực tiễn sẽ tác động tích cực, thúc đẩy tiến trình phục hồi và phát triển trở lại của thị trường BĐS từ khoảng cuối năm 2024 và trở lại bình thường vào khoảng giữa năm 2025 trở đi, do độ trễ của chính sách và quy trình thủ tục đầu tư, triển khai dự án BĐS", ông Châu dự báo.

Trên thực tế, thị trường những tháng qua cũng đang dần hồi phục nhưng có sự phân hóa giữa các phân khúc và khu vực. Trong đó phân khúc căn hộ, nhất là những dự án hướng đến nhu cầu thật, có sự phục hồi nhanh nhất. Hà Nội là địa phương phục hồi nhanh cả về giá và số lượng giao dịch. TP.HCM chậm hơn nhưng cũng có những tín hiệu tích cực.

Từ nay đến cuối năm, nguồn cung tiếp tục chuyển biến theo xu hướng tăng mạnh. Cầu nhà ở thực chất vẫn sẽ duy trì ở mức cao khi tăng trưởng kinh tế vẫn ở mức 2 con số, quá trình đô thị hóa, nhất là ở các đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Hải Phòng, Bình Dương, Đồng Nai… đang diễn ra mạnh mẽ. Các sàn giao dịch, môi giới BĐS cũng đã quay trở lại hoạt động nhiều hơn. Những người có nhu cầu về nhà ở, đầu tư cũng đã không còn tâm lý chờ đợi thị trường giảm giá thêm mà đã bắt đầu đi "săn" nhà đất. Dự kiến, với các luật mới có hiệu lực trong vài tháng tới, thị trường BĐS sẽ sớm quay trở lại trạng thái "bình thường mới" và nhanh chóng hồi phục trở lại.

2024 được xem là năm “bản lề” để tích lũy và tạo dựng, chuẩn bị cho chu kỳ hồi phục và phát triển mới của thị trường bất động sản (BĐS) trong thời gian tới. Niềm tin với thị trường BĐS đang trở lại, chu kỳ mới đang được khởi động, mở ra cơ hội mới cho các bên, đặc biệt với những doanh nghiệp, cá nhân đã có sự chuẩn bị kỹ lưỡng.

Quý I/2024 được xem là thời điểm mà các bên đều sẵn sàng cho đường đua mới, đón đầu chu kỳ mới. Trong cuộc đua mới thị trường BĐS ghi nhận có đối tượng tham gia chính, bao gồm các chủ đầu tư, các doanh nghiệp môi giới và khách hàng.

Trong cuộc đua này, nhóm các chủ đầu tư giữ vai trò tiên phong, là đội xuất phát đầu tiên, phất cờ dẫn dắt cuộc chơi, tiếp theo là các doanh nghiệp, cá nhân môi giới và khách hàng là nhóm xuất phát sau cùng…

Tại báo cáo nghiên cứu thị trường BĐS Việt Nam quý I/2024 và dự báo quý II/2024 được Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - BĐS Dat Xanh Services (DXS - FERI) vừa công bố cho thấy, quý I/2024 ghi nhận sự trở lại của nhiều chủ đầu tư (CĐT) trong và ngoài nước. Các CĐT hầu hết đã có sự tích trữ, chuẩn bị và đang trong giai đoạn khởi động, chạy đà xuất phát.

Ông Lưu Quang Tiến - Phó viện trưởng DXS - FERI cho biết, việc đưa sản phẩm ra thị trường, thu hút sự quan tâm của khách hàng, tạo dấu ấn thương hiệu và sản phẩm trong tâm trí khách hàng là mục tiêu hàng đầu của các CĐT.

Bên cạnh đó, các CĐT cũng liên tục có các động thái để điều chỉnh các chính sách bán hàng theo từng giai đoạn bán hàng của từng dự án để hài hòa giữa lợi ích của khách hàng và việc tối ưu hóa chi phí của doanh nghiệp.

“Xu hướng chung đang ghi nhận được là các CĐT tiếp tục duy trì chính sách tốt dành cho sản phẩm trong rổ hàng tồn của nhiều đợt mở bán trước đó, và đang cắt giảm dần chính sách ưu đãi đối với các sản phẩm thuộc rổ hàng mới, dự án mới”, ông Tiến nhấn mạnh.

Mặt khác, ông Lưu Quang Tiến cũng cho rằng, sự minh bạch về pháp lý và năng lực của CĐT là mấu chốt để triển khai thành công các dự án trong bối cảnh mới. Trong cuộc đua ra hàng, từ trước Tết đã có nhiều dự án khởi công, sau Tết các dự án này bắt đầu vào giai đoạn hoàn thiện pháp lý và một số đã mở bán. Điều này cho thấy sự khác biệt so với giai đoạn trước, khi pháp lý trở thành điểm mạnh mà hầu hết các nhà đầu tư tận dụng để truyền thông về tính minh bạch và sự an toàn của dự án.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam dự báo, nguồn cung BĐS nhà ở năm 2024 sẽ có tần suất ra hàng đều đặn, liên tục hơn so với năm 2023, với tổng nguồn cung căn hộ chung cư trên toàn thị trường ước đạt khoảng trên 30.000 sản phẩm BĐS các loại”, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhấn mạnh.

Cùng với đó, những động thái, giải pháp tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho thị trường sẽ tiếp tục được các bộ, ngành, địa phương đẩy mạnh theo chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ, qua đó sẽ giúp cải thiện nguồn cung nhà ở trên thị trường…

Riêng về sức cầu, Hội Môi giới BĐS Việt Nam - VARS kỳ vọng, năm 2024 sẽ có khoảng 25.000 giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ đạt 30 - 35%. Trong đó, nhu cầu mua ở thật sẽ chiếm tỷ trọng cao, khoảng trên 70% tổng lượng giao dịch. Về giá bán, VARS dự báo, mặt bằng giá trong năm 2024 vẫn duy trì ở mức cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt là tại các Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh.

Để đón bắt chu kỳ phát triển mới, VARS khuyến nghị các doanh nghiệp BĐS cần tiếp tục tái cơ cấu sản phẩm, dồn trọng tâm vào các dự án khả thi, đáp ứng được cả nhu cầu và khả năng tài chính của đại đa số người dân. Doanh nghiệp cần hạn chế phát triển sản phẩm phục vụ đầu tư, ưu tiên phát triển sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực của người dân.