[Longform] Đi tìm phân khúc bất động sản tiềm năng trong năm 2024

Năm 2024 được ví là năm "bản lề" cho thị trường BĐS, với những yếu tố tạo nền tảng như: chính sách pháp lý dần hoàn thiện, lãi suất xuống thấp nhất trong 20 năm qua, thúc đẩy đầu tư hạ tầng mạnh mẽ, tín hiệu tích cực trở lại của giao dịch thị trường. Các yếu tố "bản lề" này của năm 2024 sẽ mở ra cánh cửa giúp cho thị trường BĐS bước vào chu kỳ tăng trưởng mới "bền vững" hơn cho những năm về sau.

Có thể thấy, thị trường đang chuyển mình, bước qua cánh cửa mới. Đây là thời điểm mà nhiều chuyên gia cho rằng mang lại nhiều cơ hội cho người mua và nhà đầu tư.

Theo các chuyên gia, bên cạnh những yếu tố tích cực, thị trường BĐS 2024 vẫn còn đối diện nhiều thách thức như: tốc độ xử lý pháp lý dự án vẫn còn chậm, nợ xấu, nợ trái phiếu…đòi hỏi nhiều giải pháp tháo gỡ.

Ngoài ra, lĩnh vực này còn chịu tác động của các yếu tố khách quan như: tốc độ tăng trưởng kinh tế, nhu cầu tiêu dùng, tăng hoạt động sản xuất kinh doanh… Do đó, sự phục hồi của thị trường sẽ diễn ra không nhanh, nhưng "chậm và chắc", hướng đến sự minh bạch, là sân chơi của những doanh nghiệp có tiềm lực, uy tín và phục vụ nhu cầu thật.

Ông David Jackson - Tổng Giám đốc Avison Young Việt Nam - cho biết: "Khung quy định pháp lý, hành chính ngày càng hoàn thiện và các biện pháp ổn định thị trường BĐS đã phần nào đem lại niềm tin cho nhà đầu tư. Tuy nhiên, một số nút thắt pháp lý và tài chính kéo dài đã góp phần khiến giao dịch chậm lại. Năm 2024 tạo nền tảng để khi các luật và quy định mới đi vào thực tiễn từ năm 2025, thị trường sẽ bật lên một cách rõ rệt hơn".

Chia sẻ về câu chuyện nên mua BĐS lúc nào, trước hay sau khi 3 bộ Luật lớn liên quan đến thị trường BĐS là Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản và Luật Đất đai có hiệu lực, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, cho rằng tác động của các bộ luật này là rất lớn và sẽ tạo ra những thay đổi có thể ảnh hưởng đến người mua nhà đất trước và sau khi Luật được áp dụng.

Dù vậy, chuyên gia của Batdongsan.com.vn cũng khuyến nghị nhà đầu tư nên cân nhắc là Luật Đất đai 2024 đã có quy định về việc đánh thuế cao với các BĐS đầu cơ, bỏ trống không sử dụng. Vì vậy nếu đầu tư tích lũy, nhà đầu tư BĐS cần thận trọng, tìm kiếm các sản phẩm có giá trị khai thác thương mại như cho thuê, kinh doanh buôn bán để tránh những trường hợp đáng tiếc có thể ảnh hưởng đến khả năng sinh lời và thanh khoản sau này của sản phẩm.

Có thể thấy, riêng đối với kênh đầu tư BĐS, các chuyên gia nhận định năm 2024 sẽ là năm để thị trường tạo bước chuyển mình cho một chu kỳ hồi phục phát triển mới nhờ các chính sách, giải pháp tháo gỡ khó khăn, đặc biệt là về pháp lý và giải pháp thúc đẩy thị trường đã có hiệu quả nhất định. Nhiều vướng mắc, khó khăn từng bước được tháo gỡ, tình hình thị trường có những chuyển biến theo chiều hướng tích cực.

Được xem là hình thức đầu tư lớn và ổn định, có tiềm năng sinh lời cao. Bản chất của đầu tư BĐS đó chính là mua đi bán lại các BĐS như là nhà cửa, đất đai,…

So với vàng thì hình thức đầu tư BĐS sẽ ổn định và có khả năng thu về nguồn lợi nhuận rất lớn. Tuy nhiên, để đầu tư BĐS thành công không hề đơn giản, nó đòi hỏi bạn phải có kiến thức.

Nếu như để tìm ra một phân khúc mà có đà tăng giá mạnh mẽ nhất trong thời gian qua thì không phân khúc nào có thể “vượt mặt” được chung cư. Có thể nói, đây là “điểm sáng” nổi bật của thị trường bởi sự tăng trưởng mạnh mẽ về giao dịch, giá bán và giá cho thuê.

Dữ liệu nghiên cứu của VARS cho thấy, chỉ số giá căn hộ tại Hà Nội đầu năm 2024 đã tăng khoảng 38 điểm phần trăm so với năm 2019. Còn tại TP Hồ Chí Minh là 16 điểm phần trăm. Giá căn hộ tại Hà Nội ghi nhận liên tục tăng trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, còn giá căn hộ tại TP Hồ Chí Minh cũng đã bắt đầu bước vào chu kỳ tăng giá trở lại cùng, với đà giảm giá chậm dần ở các dự án cao cấp, hạng sang trên thị trường thứ cấp.

Lực cầu mua nhà tăng mạnh không chỉ từ nhu cầu chuyển dịch của các hộ gia đình thành phố, sự gia tăng không ngừng của lực lượng lao động, sinh viên đổ về các thành phố để làm việc, học tập, nhất là tại Hà Nội, mà còn được đóng góp bởi lượng lớn nhu cầu đầu tư đang tăng lên khi giá thuê căn hộ cũ, mới tại các khu dân cư liên tục tăng từ sau dịch COVID-19 và trong bối cảnh thị trường đang phục hồi nhanh.

TS Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS cho rằng, cho rằng, giá chung cư nội đô dù đã cao nhưng đà tăng vẫn tiếp tục vì lượng cầu lớn trong khi nguồn cung hạn chế. Trong đó, giá bán chung cư sơ cấp tại Hà Nội sẽ tiếp tục tăng trung bình 3 - 8%, với chung cư cao cấp tăng nhiều nhất. Nguồn cung hạn chế cũng sẽ khiến giá cho thuê căn hộ Hà Nội trong năm 2024 tăng khoảng 5%.

Chia sẻ về việc giá chung cư tăng mạnh thời gian qua, ông Nguyễn Quốc Anh – Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn cho rằng, mức giá trên chỉ phản ánh quan hệ cung - cầu, chưa thể quy kết là "ngáo giá" khi một bộ phận khách hàng sẵn sàng mua với mức giá đó. Dựa trên dữ liệu Batdongsan.com.vn, ông Quốc Anh cho biết cầu tìm kiếm đang ngày càng cao.

Cụ thể, cầu tìm kiếm về chung cư tại Hà Nội tăng rất mạnh từ cuối 2023, đạt đỉnh vào tháng 8/2023. Sau đó lượng người bán ra chung cư rất lớn khiến lượng cầu giảm mạnh.

"Tuy nhiên, một hiện tượng rất thú vị xảy ra vào tháng 12/2023, cả Hà Nội và TPHCM lượng tìm kiếm tăng rất mạnh. Đến tháng 2/2024 đã gần như quay về đỉnh của tháng 8/2023. Ở Hà Nội, cầu đang lớn hơn cung 5%. Cung chưa đủ đáp ứng cầu, điều đó giải thích vì sao giá tăng mạnh như vậy", ông Quốc Anh cho biết.

Song song cùng với chung cư chính là BĐS Khu công nghiệp (KCN).

Tính đến cuối năm 2023, cả nước hiện có 416 KCN đã thành lập, với tổng diện tích đất tự nhiên đạt khoảng 129.9 nghìn ha. Tổng diện tích đất công nghiệp đạt khoảng 89.2 nghìn ha, tăng 1,5% so với cùng kỳ. Tổng diện tích đất KCN đã cho thuê đạt khoảng 51.8 nghìn ha, tăng 2.8 nghìn ha, tương ứng khoảng 5,7% so với cùng kỳ; tỷ lệ lấp đầy khoảng 57.7%. Tính riêng các KCN đã đi vào hoạt động có tỷ lệ lấp đầy đạt khoảng 72.4%. Giá cho thuê ở miền Nam ổn định ở mức 168 USD/m2 trong khi giá cho thuê tại miền Bắc tăng 10% so với cùng kỳ đạt 123 USD/m2.

Theo dự báo, trong 10 năm tới, Việt Nam dự kiến sẽ quy hoạch tăng thêm 115.000 ha đất dành cho KCN, với khoảng 558 KCN trên cả nước, gấp gần 1,5 lần so với số lượng hiện nay. Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo.

Nguồn cung BĐS công nghiệp đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả 2 miền Nam – Bắc. Nhu cầu BĐS công nghiệp vẫn còn rất lớn, đặc biệt là nhu cầu về các kho nhiều tầng đa dụng và nhà xưởng xây sẵn.

PGS-TS Đinh Trọng Thịnh (Học viện Tài chính) nhận định dù thị trường BĐS thời gian qua gặp nhiều khó khăn nhưng phân khúc BĐS công nghiệp vẫn tăng trưởng bền vững.

Ông Thịnh phân tích, do kinh tế Việt Nam có sự tăng trưởng, thu hút các nhà đầu tư trong và ngoài nước quan tâm đầu tư; chính trị – xã hội của nước ta ổn định, việc cải thiện môi trường đầu tư, chính sách đối với đầu tư nước ngoài của Việt Nam ngày càng phù hợp…

Thêm vào đó, Việt Nam đã chú trọng đầu tư cơ sở hạ tầng mới và BĐS các khu công nghiệp. Trong những năm qua, Việt Nam đã đầu tư và đưa vào sử dụng hàng ngàn km đường cao tốc liên vùng, giúp thúc đẩy sự giao lưu kinh tế – văn hóa thuận tiện giữa các vùng trong nước.

Theo bà Phạm Thị Miền – Phó trưởng Ban Nghiên cứu thị trường và tư vấn xúc tiến đầu tư VARS, năm 2024 BĐS công nghiệp vẫn được đánh giá là phân khúc tăng trưởng tốt. Phân khúc này tiếp tục là điểm tựa sản xuất kinh doanh mới của các doanh nghiệp công nghệ, đặc biệt trong lĩnh vực công nghệ cao.

Ngoài ra, dòng vốn FDI vẫn tích cực với lợi thế từ chính sách ưu đãi thuế. Hạ tầng giao thông ngày càng đồng bộ, hiện đại với cam kết đầu tư cơ sở hạ tầng thuộc top đầu trong khu vực. Dịch vụ phụ trợ khu công nghiệp ngày càng được cải thiện.

Nhiều dự án đầu tư KCN mới được chấp thuận chủ trương đầu tư, bắt đầu triển khai các giai đoạn tiếp theo. Nguồn cung BĐS KCN đang chứng kiến sự tăng trưởng ở cả miền Bắc và miền Nam. Nhu cầu BĐS công nghiệp vẫn còn rất lớn…

Thêm nữa, quy hoạch nhiều tỉnh, thành giai đoạn 2021 – 2030 đã được thông qua sẽ giải quyết phần nào các vướng mắc liên quan tới thủ tục pháp lý cho các KCN. Những yếu tố này sẽ giúp BĐS KCN năm 2024 tiếp tục duy trì vị thế và tiếp tục tăng trưởng.

Từng là phân khúc đầu tư “vua” nhưng trong giai đoạn thị trường trầm lắng, đất nền lại là phân khúc “đóng băng” giao dịch, giá giảm mạnh. Tuy nhiên, từ đầu năm đến nay, đất nền đang là phân khúc ghi nhận tốc độ phục hồi nhanh cả về giao dịch và giá.

Báo cáo thị trường BĐS quý I/2024 của Batdongsan.com.vn cho thấy thị trường đất nền đã bắt đầu “rã băng”. Mức độ quan tâm đất nền vào 2 quý cuối năm 2023, chỉ đạt 44% nhưng sang đến quý I-2024 đã tăng lên mức 48%.

Ở Hà Nội, nhu cầu tìm mua đất nền tăng mạnh ở một số huyện ngoại thành như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức. Tăng từ 1,7-2 lần so với quý I-2023.

Về mặt bằng giá rao bán đất nền trong quý đầu năm 2024 so với cùng kỳ năm ngoái, miền Nam có sự điều chỉnh giảm 3% nhưng miền Bắc tăng đến 25% và miền Trung tăng 4%.

Cụ thể, nhu cầu tìm kiếm ở một số huyện ngoại thành Hà Nội, ví dụ như Đông Anh, Long Biên, Hoài Đức tăng từ 1,7 – 2 lần so với quý 1/2023. Tuy nhiên, những thị trường lân cận như Hải Phòng, Hưng Yên… vẫn đang tiếp tục đi ngang, chờ đợi cơ hội, đặc biệt sau khi Luật Đất đai thông qua.

Trong khi đó, thay vì xu hướng đi xuống, hầu như toàn bộ thị trường xung quanh TP.HM như Quận 9, Củ Chi, Hóc Môn, Thủ Đức… bắt đầu có xu hướng đi lên. Tuy nhiên, thị trường cần thêm thời gian để hình thành lượng hồi phục hình chữ U.

Theo đó, đại diện Batdongsan.com.vn nhận định rằng, thị trường đất nền sẽ quay trở lại sớm hơn so với kỳ vọng của người tiêu dùng và dự báo của các đơn vị kinh doanh phân khúc đất nền.

Trong khi đó, ông Võ Hồng Thắng - Giám đốc Mảng dịch vụ tư vấn và Phát triển dự án DKRA Group đánh giá, đất nền vẫn là kênh đầu tư bền vững. Sức hút của đất nền đối với các nhà đầu tư sẽ rất khó suy giảm. Bởi, tâm lý nhà đầu tư Việt ưa chuộng nhà gắn liền với đất, và đất nền được xem như kênh tích lũy tài sản an toàn, khả năng sinh lợi nhuận cao. Cùng với đó, so với các phân khúc khác thì tính pháp lý của đất nền vẫn ổn định, minh bạch hơn.

Nếu như để đánh giá phân khúc nào có mức độ phục hồi chậm nhất thì có lẽ là BĐS nghỉ dưỡng. Trong khi thị trường chung đã bắt đầu có tín hiệu phục hồi thì riêng BĐS nghỉ dưỡng vẫn “dậm chân tại chỗ”.

Những con số thống kê về phân khúc BĐS này cho thấy sự trầm lắng cũng như chưa có dấu hiệu phục hồi trong ngắn hạn. Theo báo cáo thị trường BĐS tháng 4/2024 của DKRA đã cho thấy, Theo DKRA Group, trong quý I/2024, ở dòng sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng cả nước chỉ có 2 dự án được mở bán mới, có 57 dự án mở bán hàng tồn với số lượng bán ra là 2.123 căn và chỉ có 69 căn được giao dịch thành công.

Đối với sản phẩm nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng chỉ có 32 dự án mở bán, với duy nhất một dự án mới, còn lại là các dự án cũ đã bán nhiều năm nay. Số lượng sản phẩm lên tới 3.000 sản phẩm, nhưng chỉ tiêu thụ được dưới 1%, với 27 sản phẩm. Cuối cùng là sản phẩm condotel, với 4.848 căn hộ được mở bán từ các dự án cũ và chỉ tiêu thụ được 64 căn, chiếm tỷ lệ hơn 1%.

Cũng theo DKRA, các dự án chủ yếu nằm tại các tỉnh miền Trung và miền Nam, với tín hiệu hồi phục chưa rõ ràng, bởi các dự án mở bán hiện nay đều là dự án đã bán từ nhiều năm trước.