[Longform]: “Bắt mạch” thị trường bất động sản 2025: Phục hồi và cơ hội đầu tư?

Theo nhận định từ Hội môi giới bất động sản (VARS), thị trường vẫn đối mặt với không ít thách thức.  Cụ thể, sự phục hồi của thị trường vẫn có sự phân hóa rõ rệt giữa các phân khúc, khu vực, loại hình sản phẩm và thậm chí giữa các doanh nghiệp cung ứng.

Nguồn cung nhà ở vẫn chưa đáp ứng đủ cả về số lượng lẫn chất lượng để đáp ứng nhu cầu thực tế của người dân, giúp giá bất động sản tại một số địa phương liên tục tăng cao, thiết lập mặt bằng giá mới, mang lại lợi thế cho các chủ đầu tư sở hữu quỹ đất sạch trong ngắn hạn.

Song, mức giá này cũng đặt ra bài toán khó cho thị trường trong dài hạn khi ảnh hưởng đến chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tính tiền sử dụng đất và giá thành phát triển các dự án mới. Chi phí vốn tăng cao càng khiến mặt bằng giá khó giảm, vượt xa khả năng chi trả của nhiều người dân. Điều này làm gia tăng nguy cơ các dự án được mở bán nhưng khó thanh khoản do nguồn cung tăng vượt quá số lượng cầu có khả năng đáp ứng được khả năng tài chính trong nhiều năm tới.

Chuyên gia VARS dự báo, trong ngắn hạn, nguồn cung bất động sản nhà ở năm 2025 sẽ tiếp tục tăng trưởng, khoảng 10% so với năm 2024. Thực tế cho thấy, nhiều dự án cũng có kế hoạch ra hàng để đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường.

Tuy nhiên, nguồn cung dự kiến vẫn được đóng góp chủ yếu bởi các đại đô thị tại các tỉnh, thành thuộc khu vực miền Bắc của các chủ đầu tư lớn. Riêng tại Hà Nội và các đô thị vệ tinh ước tính đạt khoảng 37.000 sản phẩm trong năm 2025. Trong khi đó, TP HCM và vùng ven ước tính đạt khoảng 18.000 sản phẩm.

Loại hình căn hộ chung cư, chủ yếu là phân khúc có giá từ 50 triệu đồng/m2 trở lên được dự báo tiếp tục dẫn dắt thị trường, với sự gia tăng nguồn cung hạng sang.

Loại hình biệt thự/liền kề nhà phố cũng dần trở thành tâm điểm thị trường với nguồn cung mới tăng trưởng từ các dự án đại đô thị dự kiến mở bán. Trong khi nguồn cung đất nền sẽ tiếp tục giảm cùng quy định “siết” phân lô bán nền.

Tuy nhiên, nguồn cung nhà ở sẽ tiếp tục khan hiếm, nhất là phân khúc nhà ở bình dân. VARS cho rằng, nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội dự kiến tăng trưởng rõ rệt trong năm 2025 nhưng vẫn chiếm tỷ trọng rất nhỏ trong cơ cấu nguồn cung nhà ở toàn thị trường.

Với phân khúc căn hộ, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh OneHousing lưu ý phân khúc cao cấp và hạng sang sẽ là phân khúc chủ đạo, bởi việc áp dụng bảng giá đất mới dẫn đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp cao hơn nên đầu ra cũng cao hơn. Ngoài ra, với những dự án đã được phê duyệt chủ trương từ trước, sau khi khơi thông về mặt pháp lý, nhiều chủ đầu tư đã tái khởi động lại dự án và thấy rằng nếu tiếp tục làm dự án theo phương án sản phẩm cũ thì không đáp ứng được nhu cầu của khách hàng…  Vì vậy, để đáp ứng nhu cầu ngày càng khắt khe của người dân, các chủ đầu tư thức thời quyết định phát triển dự án cao cấp, cung cấp những sản phẩm chất lượng hơn cho tầng lớp trung lưu đang gia tăng, trong bối cảnh quỹ đất lại dần hạn chế.

Đường cao tốc đóng vai trò quan trọng trong việc kết nối các khu vực, tạo ra một mạng lưới giao thông thuận tiện giúp các khu vực phát triển nhanh chóng và bền vững. Khi các tuyến đường cao tốc được xây dựng, chúng không chỉ cải thiện việc đi lại mà còn có tác động lớn đến sự phát triển của thị trường bất động sản, đặc biệt là tại các khu vực chưa được khai thác hoặc các khu vực ngoài trung tâm.

Sự kết nối giao thông nhanh chóng mà đường cao tốc mang lại giúp tạo ra các cơ hội đầu tư bất động sản mới, đặc biệt là tại các khu vực ngoại ô hoặc các khu vực phát triển mới.

Các khu vực này, trước đây có thể không thu hút nhiều nhà đầu tư do vị trí xa xôi, nhưng khi được kết nối với các tuyến đường cao tốc, giá trị đất đai và nhu cầu bất động sản tăng lên đáng kể.

Nhà đầu tư luôn thích đón đầu, săn các dòng sản phẩm bất động sản cao tốc vì giá vốn nhẹ nhàng nhưng tăng dần theo năm tháng. Đặc biệt, các bất động sản dọc cao tốc luôn tọa lạc tại các vị trí đắt giá, nằm trong khu vực giao thương liên vùng, sở hữu được sức bật kinh tế khi hạ tầng hoàn thiện.

Không chỉ vậy, người dân còn được thừa hưởng sự thuận lợi trong việc di chuyển hàng ngày, rút ngắn thời gian tham gia giao thông.

Tại khu vực phía Nam, thực tế ghi nhận giá bất động sản dọc cao tốc TP Hồ Chí Minh - Long Thành - Dầu Giây từ năm 2015 - 2016 có giá 40 - 50 triệu đồng/m2. Năm 2019 tăng lên 60 - 80 triệu đồng/m2 khi cao tốc được thông tuyến.

Các căn biệt thự mở bán xung quanh khu vực năm 2018 giá thấp nhất 11,9 tỷ đồng/căn, sau đó tăng lên 15 tỷ đồng/căn. Đến năm 2024, mức giá nhà biệt thự đã neo ở khung 22 - 24 tỷ đồng/căn, thậm chí còn có các dự án có mặt bằng giá cao hơn.

Theo Colliers, nếu đầu năm 2018, các lô đất mặt tiền đường Võ Nguyên Giáp (Phan Thiết) được rao bán trong khoảng giá từ 7 đến 11 triệu đồng/m2, thì đến nay mức giá chạm ngưỡng 20-25 triệu đồng/m2. Hiện nay, giá đã tăng thành 30 - 35 triệu đồng/m2 hoặc cao hơn.

Cao tốc TP Hồ Chí Minh - Thủ Dầu Một - Chơn Thành cũng không ngoại lệ. Các chuyên gia nhận định rằng giá bất động sản sẽ có xu hướng tăng nhẹ sau khi cao tốc được khởi công và tăng phi mã khi thông tuyến vì thu hút được cư dân về ở thực.

Việc các tuyến đường cao tốc thông tuyến giúp người dân khu vực này hưởng lợi về việc di chuyển, đến TP Hồ Chí Minh trong khoảng 30 phút. Điều này thuận lợi cho người làm việc tại khu Đông TP Hồ Chí Minh, dễ dàng di chuyển hàng ngày.

Mua bất động sản dọc theo cao tốc không chỉ lợi về mặt ở mà người dân còn thuận lợi cho việc giao thương, kinh doanh và sinh hoạt, từ đó thúc đẩy nhu cầu mua bán và cho thuê bất động sản.

Bên cạnh đó, việc phát triển các tuyến cao tốc và tuyến đường trọng điểm giúp tạo ra hệ thống giao thông đồng bộ, thuận tiện cho việc di chuyển và vận chuyển hàng hóa, dễ dàng thu hút cư dân ở các nơi về an cư lập nghiệp.

Ngành du lịch Việt Nam đã có một năm tăng trưởng đầy triển vọng, đây là kết quả cộng hưởng của nhiều yếu tố như chính sách nới lỏng visa, cơ sở hạ tầng du lịch được cải thiện và các chiến lược tiếp thị hiệu quả từ chính quyền địa phương và doanh nghiệp.

Việt Nam đã và đang khẳng định vị thế là một điểm đến an toàn và thân thiện trên bản đồ du lịch quốc tế. Qua số liệu thống kế, riêng trong 2 tháng đầu năm 2025, Việt Nam đã đón gần 4 triệu lượt khách quốc tế, tăng 30% so với cùng kỳ năm trước và đạt mức tăng trưởng cao nhất trong khu vực.

Bình luận về nội dung này, ông MAURO GASPAROTTI, Giám đốc cấp cao Savills Hotels khu vực Đông Nam Á cho biết, ngành nghỉ dưỡng đã có một năm đầy khởi sắc, với lượng khách quốc tế phục hồi về mức trước dịch. Công suất phòng khách sạn trung bình trên cả nước đã cải thiện 15 điểm %, trong khi giá phòng cũng tăng 5%, chủ yếu nhờ vào sự tăng trưởng mạnh mẽ của phân khúc hạng sang.

Năm 2024, các điểm đến ven biển trọng điểm như Nha Trang - Cam Ranh tiếp tục ghi nhận sự tăng trưởng vượt bậc (125%) về số lượng khách quốc tế so với năm 2023. Phú Quốc cũng ghi nhận sự bùng nổ du lịch trong những tháng cuối năm, nhờ vào sự gia tăng của các đường bay quốc tế trực tiếp.

"Xu hướng tăng trưởng này được kỳ vọng sẽ tiếp tục, đặc biệt khi Phú Quốc chuẩn bị đăng cai APEC 2027, khẳng định vị thế là một điểm đến toàn cầu", ông nói.

Bên cạnh đó, các yếu tố công nghệ như trí tuệ nhân tạo (AI) được dự đoán sẽ cách mạng hóa ngành du lịch, giúp tối ưu hóa quy trình vận hành và cá nhân hóa trải nghiệm cho du khách.

"Những sự đổi mới này sẽ thúc đẩy giai đoạn phát triển tiếp theo của ngành bất động sản và nghỉ dưỡng tại Việt Nam, thu hút các thương hiệu hàng đầu và định hình tương lai của ngành. Đây là thời điểm thích hợp để nhìn nhận lại các mô hình cho chu kỳ phát triển mới trong dài hạn", ông cho hay.

Đồng thời, xu hướng hiện nay đang cho thấy nhu cầu cao đối với các mô hình khách sạn mới như khách sạn dịch vụ chọn lọc, nghỉ dưỡng trọn gói và lưu trú trải nghiệm gợi mở xu hướng phát triển của ngành du lịch và cả cơ hội cho cả nhà đầu tư.

Theo đánh giá của TS.Lê Xuân Nghĩa, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, trong năm nay, tăng trưởng kinh tế thế giới có thể chậm lại từ 0,5 – 1% và lạm phát có thể tăng thêm tương ứng khoảng 0,5%; thương mại toàn cầu cũng giảm khoảng 0,3%. Trong đó, nguyên nhân đến từ các xu hướng phát triển dựa trên nền tảng công nghiệp số, công nghệ AI và kinh tế xanh và những nỗ lực cải cách bộ máy hành chính của các quốc gia trên thế giới, bao gồm cả Việt Nam.

Trong khi đó, tại Việt Nam, TS.Lê Xuân Nghĩa dự báo tăng trưởng kinh tế Việt Nam năm 2025 có thể đạt 7 – 7,5%; lạm phát đạt 4,5 – 5%; lãi suất 6 tháng duy trì ở mức 6%/năm; tỷ giá dao động từ 25.400 – 25.500 VND/USD.

Năm nay, nước ta đặt mục tiêu tăng trưởng đạt trên 8%. Trước bối cảnh này, việc nới lỏng tín dụng sẽ là yếu tố "then chốt" trong việc hỗ trợ tăng trưởng kinh tế, ổn định vĩ mô và tạo điều kiện thuận lợi cho các ngành nghề phát triển. Bởi hiện nay, lối ra của tín dụng ngân hàng vẫn chủ yếu là đầu tư của doanh nghiệp tư nhân nội địa và một phần các ngân hàng thương mại mua trái phiếu Chính phủ.

Theo TS. Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế Trưởng BIDV, Thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ Quốc gia cũng cho rằng, thị trường BĐS Việt Nam đã bước qua giai đoạn khó khăn nhất và đang đứng trước nhiều động lực tăng trưởng từ kinh tế vĩ mô, đến đột phá thể chế, chính sách tiền tệ… để “vươn mình” mạnh mẽ trong năm 2025.

Đơn cử, về kinh tế, giai đoạn 2024 - 2025, kinh tế Việt Nam được dự đoán ổn định; dự đoán tăng trưởng kinh tế 2025 khá cao.

Ngoài ra, Ngân hàng Nhà nước đã có những điều chỉnh và ban hành các thông tư nhằm tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS và hỗ trợ người dân mua nhà ở.

Đơn cử như Thông tư 08/2020/TT-NHNN sửa đổi Thông tư 22 (2019); gói tín dụng ưu đãi 145.000 tỷ đồng cho nhà ở xã hội; Thông tư 22/2023/TT-NHNN giảm trọng số rủi ro đối với cho vay khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Về phía Bộ Xây dựng, gói ưu đãi 100.000 tỷ đồng cho vay nhà ở xã hội từ nguồn vốn trái phiếu, áp dụng trong 5 năm đã được đề xuất.

Nói về vấn đề này, TS. Lê Xuân Sang, Phó Viện trưởng Viện Kinh tế Việt Nam cũng cho rằng, thị trường BĐS 2025 sẽ phục hồi nhanh và bền vững hơn.

Sự hoàn thiện rõ hơn trong xây dựng, thực thi các cơ chế, pháp luật và chính sách phát triển thị trường bất động sản cùng các ngành liên quan sẽ góp phần giúp hạ dần giá đất, và BĐS trên đất.

Ngoài ra, cơ chế xác định giá được xây dựng có cơ sở khoa học, minh bạch hơn trong thời gian tới sẽ hạn chế tối đa việc thao túng thị trường, qua đó giúp DN, người dân được tiếp cận mức giá, dịch vụ hợp lý, có sự chia sẻ hài hòa về lợi ích - rủi ro giữa Nhà nước, giảm nhẹ những bất công bằng cũng như các bức xúc của người dân trong đền bù, giải phóng mặt bằng.

“Sự thành công trong tạo lập các điều kiện liên quan đến thị trường BĐS là những nền tảng vững chắc cho việc thực hiện các mục tiêu đầy tham vọng đến năm 2030”, TS. Lê Xuân Sang nhận định.