Thị trường bất động sản còn nhiều tồn đọng chưa giải quyết

Còn nhiều dự án chưa được tháo gỡ

Vấn đề đầu tiên và tồn tại từ nhiều năm nay là nguồn cung mới chưa được dồi dào, mà một phần lớn là do vấn đề pháp lý thủ tục. Hiện cả nước có hàng trăm dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý.

Tính đến nay, trên địa bàn cả nước, Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ đã có văn bản hướng dẫn tháo gỡ vướng mắc, khó khăn cho 142 dự án bất động sản, nhà ở trong tổng số 191 dự án mà các địa phương đã báo cáo.

Theo báo cáo của UBND TP.HCM, TP đã triển khai giải quyết theo thẩm quyền 33/72 dự án do Tổ công tác yêu cầu; đã triển khai giải quyết 44/148 dự án do Hiệp hội Bất động sản TPHCM tổng hợp kiến nghị.

TPHCM đang triển khai tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 143 dự án, trong đó: 39 dự án theo hướng dẫn, đôn đốc của Tổ công tác Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành; 104 dự án theo tổng hợp kiến nghị của Hiệp hội Bất động sản TP.HCM.

Trên địa bàn TP Hà Nội hiện có 404 dự án, qua rà soát phân loại khó khăn, vướng mắc, TP đã giải quyết: 81 dự án đưa ra khỏi danh sách chậm triển khai; 10 dự án đã thu hồi đất, chấm dứt hoạt động; 67 dự án tiếp tục đôn đốc nhà đầu tư đẩy nhanh tiến độ thực hiện. TP Hà Nội đang tiếp tục triển khai thực hiện tháo gỡ khó khăn, vướng mắc cho 246 dự án theo hướng dẫn của Bộ Xây dựng và các Bộ, ngành.

Tại TP Hải Phòng đã giải quyết tháo gỡ được 11/15 dự án có khó khăn, vướng mắc; 4/15 dự án có khó khăn, vướng mắc còn lại đang tiếp tục được tháo gỡ theo quy định.

Còn ở tỉnh Bình Định, UBND tỉnh đã chỉ đạo giải quyết tháo gỡ khó khăn đối với 26 dự án gồm 19 dự án khu đô thị; 7 dự án nhà ở xã hội và đang tiếp tục chỉ đạo tháo gỡ khó khăn cho 16 dự án

Ở TP Cần Thơ đã giải quyết được 17 dự án, trong đó: 5 dự án đã được thu hồi; 12 dự án đã được tháo gỡ khó khăn, vướng mắc. Trong khi đó, ở TP Đà Nẵng, tỉnh Đồng Nai, Tổ công tác Chính phủ đã xuống làm việc nhưng đến thời điểm báo cáo, Tổ công tác chưa nhận được báo cáo kết quả giải quyết cụ thể.

Theo giới chuyên gia, nhiều dự án có những vướng mắc trục trặc nhưng chưa được tháo gỡ vì trong những năm qua bị treo đã gây ra sự thiệt hại rất lớn không chỉ cho doanh nghiệp, cho người mua, cho thị trường mà còn là sự lãng phí nguồn lực của địa phương.

Dòng vốn vào bất động sản chưa được khơi thông

Một trong số nhiều vấn đề còn tồn tại nữa là chưa khơi thông dòng vốn bất động sản. Như năm 2024 được cho rằng lượng trái phiếu đáo hạn của doanh nghiệp BĐS lên đến gần 115.000 tỷ đồng dù trong quý I/2024 có nhiều doanh nghiệp đã sắp xếp giải quyết đc nhưng mới chỉ giải quyết đc số lẻ, 9 tháng còn lại vẫn còn khoảng 100.000 tỷ đồng và đây vẫn còn là áp lực lớn. Khi doanh nghiệp vẫn còn loay hoay trong "túi nợ" thì rất khó để bứt phá.

Đáng chú ý, gói 120.000 tỷ đồng dành cho nhà ở xã hội (NOXH) ra đời 1 năm nay nhưng chưa hiệu quả. Đó là tỷ lệ giải ngân quá thấp, nguồn cung mới NOXH vẫn quá ít ỏi, các chủ đầu tư không mặn mà với loại hình này vốn có nhiều ràng buộc mà lợi nhuận bị giới hạn, chưa có quỹ đất được Quốc hội phù hợp để rành riêng cho NOXH. Quy trình thủ tục pháp lý cũng chưa được thuận tiện cho cả chủ đầu tư và người mua. Đặc biệt là lãi suất cho vay cũng chưa thực sự hấp dẫn vì hiện nay không thấp hơn đáng kể so với vay mua nhà thương mại (đáng lẽ lãi suất cho vay mua NOXH chỉ nên thấp hơn hoặc cùng lắm là bằng lãi suất tiết kiệm). Nếu không có những giải pháp mạnh và nhanh chóng để thúc đẩy thì ngay cả mục tiêu 35.000 căn hộ NOXH đến năm 2025 của TP.HCM cũng khó mà thực hiện được.

Chờ độ trễ của chính sách

Theo các chuyên gia, thị trường bất động sản đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Tuy nhiên, khi Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản bắt đầu có hiệu lực từ năm 2025, sẽ cần thời gian để ngấm chính sách và phải đến năm 2026 thị trường mới có khả năng phục hồi. Đây cũng là vướng mắc quan trọng nhất mà thị trường chưa thể giải quyết triệt để.

Tâm lý chờ đợi (của người mua đầu tư, của DN và cơ quan liên quan) vào Luật Đất đai, Luật Kinh doanh BĐS, Luật Nhà ở mới có hiệu lực từ 2025 và hiện chưa có các nghị định hướng dẫn nên một khoảng chờ đợi mang tính chất trì hoãn cũng đáng để coi đó là lý do tác động thị trường cho sự phục hồi mạnh mẽ.

Ông Hoàng Hải, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và Thị trường bất động sản (BĐS) (Bộ Xây dựng) cho biết, thị trường BĐS đã trải qua thời gian khó khăn nhất. Theo ông Hải, dù Luật Nhà ở, Kinh doanh BĐS và Luật Đất đai sửa đổi phải đến 1/1/2025 mới có hiệu lực. Vì vậy, về cơ bản năm 2024 là bước chạy đà phù hợp để thị trường khởi sắc khi những thay đổi về luật chính thức được áp dụng.

Quan trọng nhất là sức mua của thị trường, khi sức mua đủ mạnh thì mới làm cho thị trường phục hồi hoặc phát triển sôi động hơn. Hiện nay, nhu cầu rất lớn nhưng sức mua vẫn chưa đủ lực đáp ứng (thể hiện ở tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung dù cũ hay mới trong 1 quý).

Giải pháp nằm ở đâu?

Theo Chuyên gia nghiên cứu BĐS Nguyễn Hoàng Để thị trường BĐS thực sự phục hồi chắc, ổn định và hướng tới sự phát triển bền vững thì cần phải thúc đẩy hơn nữa những giải pháp cả ngắn hạn và dài hạn.

Trong ngắn hạn, cần giải quyết những dự án đang bị treo đồng thời cần nhanh chóng thúc đẩy chương trình NOXH để có nguồn cung mới thực tế vào nửa cuối 2024 và 2025 nhiều hơn, quý sau tăng hơn quý trước.

Cần đưa gói 120.000 tỷ đồng NOXH thành gói nhà ở vừa túi tiền như gói 30.000 tỷ đồng năm 2013 (ví dụ cho vay lãi suất tương đương tiết kiệm với loại hình căn hộ có giá không quá 50 triệu đồng/m2 và giá trị căn hộ không quá 3 tỷ đồng). Việc này còn thúc đẩy khuyến khích cho các chủ đầu tư chuyển hướng tập trung nhiều hơn vào phân khúc căn hộ vừa túi tiền đáp ứng nhu cầu của đại đa số dân chúng. Điều này cũng sẽ làm giảm bớt áp lực cho sự trông đợi vào NOXH.

Còn trong dài hạn, theo chuyên gia Nguyễn Hoàng, cần phải xây dựng chương trình nhà ở quốc gia lâu dài trên cơ sở nâng cấp, cải thiện chương trình NOXH hiện chưa thực sự phù hợp và còn quá nhiều yếu kém. Chỉ khi mà đại đa số được giải quyết về nhu cầu nhà ở thì nhu cầu cá nhân mua bán đầu tư nhà đất mới giảm bớt.

Trong quá trình xây dựng các văn bản hướng dẫn cho các luật mới có hiệu lực 2025 thì phải có sự chuẩn bị kỹ càng, có tàm nhìn xa để tránh thay đổi liên tục. Đặc biệt chú ý đến các giải pháp quản lý giám sát tốt hơn đối với mọi thành phần/khía cạnh tham gia thị trường BĐS từ chủ đầu tư, môi giới, người mua, tài chính, tín dụng, cơ chế giám sát, đảm bảo quyền lợi của người mua nhà…