Khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó

Theo nhiều môi giới bất động sản, giá chào bán đi ngang và lượng giao dịch từ cuối năm ngoái đến hiện tại có chiều hướng đi xuống so với cùng kì. Sở dĩ giao dịch sụt giảm là bởi giới đầu tư chung cư gần như rút hoàn toàn khỏi thị trường vào thời điểm này.

Theo một khảo sát của trang Batdongsan.com.vn với các môi giới, sàn giao dịch ghi nhận, thực tế thị trường chung cư Hà Nội đang vắng bóng nhà đầu tư. Kể từ cuối năm 2024 đến nay, những người tìm mua chung cư chủ yếu là người mua ở thực, số lượng người mua với mục đích đầu tư giảm mạnh. Người đi xem nhà chủ yếu là người mua ở. Tuy nhiên, do mặt bằng giá vẫn neo cao nên lượng người mua ở thực đi xem đông đảo nhưng số lượng khách hàng xuống tiền không nhiều.

Nhiều môi giới cho hay, giao dịch của thị trường sau tết ở phân khúc căn hộ chung cư khá chậm do giá vẫn cao nên người mua thực đang giữ tâm lý nghe ngóng, chờ đợi với kì vọng giá sẽ giảm thêm hoặc có nguồn hàng mới giá mềm được tung ra thị trường.

Ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn cho biết, tốc độ tăng giá của bất động sản Việt Nam đang thuộc top đầu thế giới, dẫn đến hệ quả là khả năng mua nhà của người dân ngày càng khó. Từ năm 2019 đến năm 2024, bất động sản Việt Nam tăng giá 59% trong 5 năm. Mức tăng này cao hơn hẳn các quốc gia phát triển là Mỹ (54%), Úc (49%), Nhật Bản (41%), Singapore (37%)…

Ông Quốc Anh cho biết, với giả thiết dùng toàn bộ thu nhập để mua nhà, người dân Hà Nội sẽ phải làm việc trong 169 năm để mua một căn nhà mặt phố có giá rao bán trung bình ở mức 22,8 tỷ đồng/căn; cần 132 năm để mua được nhà riêng với giá rao bán trung bình nhà riêng hiện là khoảng 6,3 tỷ đồng/căn. Với căn hộ chung cư đang có giá rao bán trung bình là 3,1 tỷ đồng/căn, người dân cũng cần đến 23 năm.

Giám đốc Giám đốc Marketing của Batdongsan.com.vn, ông Lê Bảo Long cho biết, do giá bất động sản tăng quá cao, 84% người mua vẫn phải đi vay. Những hộ gia đình có tổng thu nhập dưới 40 triệu đồng/tháng đang có tỉ lệ vay lớn nhất, chiếm đến 69%. Trong khi ở các hộ gia đình có tổng thu nhập 41-70 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 18%, từ 71-100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay là 9%. Với một hộ gia đình có tổng thu nhập trên 100 triệu đồng/tháng thì tỉ lệ vay chỉ là 4%.

Theo ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, người dân có thu nhập trung bình đang ngày càng khó khăn trước thực trạng giá nhà liên tục tăng. Hiện nay, các dự án sơ cấp ra hàng đều có giá bán cao, từ 60 triệu đồng/m2 trở lên. Trong khi đó, số liệu từ Tổng cục Thống kê cho biết, thu nhập bình quân tháng của lao động tại Hà Nội trong quý 3/ 2024 là 10,7 triệu đồng/tháng. Như vậy, tổng thu nhập của một hộ gia đình Hà Nội sẽ rơi vào khoảng 21,4 triệu đồng/tháng. Với mức giá sơ cấp căn hộ hiện nay, để có thể mua một căn hộ tại Hà Nội, tùy thuộc vào khu vực, người mua cần có mức thu nhập tối thiểu dao động từ 45 triệu đến 210 triệu đồng/tháng.

Nếu tâm lý người mua thực vẫn là nghe ngóng với hi vọng giá nhà sẽ giảm trong tương lai, thì ở góc độ chuyên gia, giá nhà sẽ khó có thể giảm. Ông Nguyễn Văn Đính nhận định, trong năm 2025, giá căn hộ chung cư sẽ khó có chiều hướng đi xuống. Nguyên nhân là bởi nguồn cung sơ cấp mới hiện diện trên thị trường trong năm 2025 sẽ tập trung chính ở phân khúc cao cấp và hạng sang thuộc các đại đô thị. Chính bởi vậy mà giá căn hộ sẽ tiếp tục “neo” cao. Nguồn cung từ các dự án nhà ở xã hội có khả năng sẽ gia tăng trong năm 2025 nhưng sẽ vẫn vô cùng ít ỏi so với nhu cầu của người dân. Nguồn cung nhà ở thương mại giá rẻ vẫn vô cùng vắng bóng. Do đó, mặt bằng giá căn hộ sẽ khó có chiều hướng đi xuống, chỉ duy trì mức đi ngang.

Ông Đính cho rằng, tùy vào khẩu vị đầu tư và lối sống, một số người sẽ vẫn chọn tiết giảm chi phí sinh hoạt, chấp nhận rủi ro để mua nhà sớm, chấp nhận vay ngân hàng và chịu áp lực tài chính. Nhóm người mua này sẽ đối mặt với khá nhiều điều không thể lường trước như suy giảm kinh tế có thể khiến thu nhập người mua nhà giảm, làm giảm khả năng chi trả hoặc tăng áp lực trả nợ đối với những người đã vay vốn. Lãi suất ngân hàng không cố định, và trong một số giai đoạn, việc điều chỉnh lãi suất làm khoản vay mua nhà trở nên đắt đỏ hơn, có thể khiến họ không thể đáp ứng việc chi trả cho các khoản trả góp. Bên cạnh đó, một số khác sẽ chọn phương án chờ đợi hoặc thuê nhà để linh hoạt hơn trong tài chính. Ngoài ra, cũng không ít khách hàng hạ các tiêu chí tìm nhà để có thể sớm sở hữu một chỗ an cư.