Giai đoạn mới của thị trường bất động sản: Phát triển lành mạnh và bền vững hơn?

Chờ chính sách tạo đà hưng phấn

Thị trường bất động sản đang ở trong giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ để đón chu kỳ tăng trưởng mới, không chỉ “sửa sai” cho quá khứ mà còn đón chờ môi trường pháp lý mới đang được đặt nhiều kỳ vọng.

Hiện nay, vấn đề chủ yếu mà các nhà phát triển bất động sản đang thực sự gặp phải là những khó khăn trong việc hoàn thành các dự án còn tồn đọng và trả các khoản vay.

Trong đó, thị trường trục trặc không chỉ đến từ sản phẩm lệch pha cung cầu, mà nằm ở nhiều vấn đề khác nhau, từ câu chuyện của thị trường vốn, bao gồm thị trường cổ phiếu, trái phiếu, và cả sự thay đổi dòng vốn tín dụng sẽ không còn khẩu vị rủi ro như trước đây.

Mới đây, việc 3 luật mới về bất động sản dự kiến có hiệu lực sớm hơn đang tạo những tín hiệu tích cực cho thị trường bất động sản. Theo đó, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai nếu hiệu lực sớm hơn (dự kiến 1/8/2024) được kỳ vọng sẽ tháo gỡ vướng mắc cho nhiều dự án bất động sản. Tuy nhiên, thực tế, việc khan hiếm các dự án mới vẫn là “bài toán” nan giải đối với thị trường bất động sản trong suốt thời gian qua.

Để giải quyết "bài toán" này, theo các chuyên gia, việc thúc đẩy quá trình triển khai các bộ luật (như Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở và Luật Đất đai) sẽ đóng vai trò quan trọng.

Bộ Xây dựng cho rằng, việc Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhà ở có hiệu lực sớm sẽ hỗ trợ việc thể chế hóa các chủ trương, đường lối của Đảng và chính sách pháp luật của Nhà nước về phát triển và quản lý thị trường bất động sản một cách chặt chẽ. Đồng thời, việc này sẽ đảm bảo sự phát triển ổn định, minh bạch và công khai của thị trường bất động sản.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) nhận định, việc các luật mới có hiệu lực sớm sẽ giúp giải quyết một số vướng mắc cho một số dự án bất động sản, đồng thời tăng nguồn cung và bình ổn thị trường. Tuy nhiên, nhiều dự án có thể sẽ cần phải hoàn thiện lại các thủ tục như đấu thầu, đấu giá hoặc quy hoạch không phù hợp.

Ngoài ra, các chính sách khuyến khích phát triển nhà thương mại giá rẻ, nhà ở xã hội... cũng sẽ thúc đẩy các dự án hơn nữa. Ông Đính nhấn mạnh, cho dù bất động sản sẽ phát triển tốt hơn khi các luật có hiệu lực sớm, nhưng thị trường sẽ không "bùng" lên mà phát triển ổn định. Việc kiểm soát tốt hơn, các hoạt động đầu tư kinh doanh và môi giới dịch vụ cũng sẽ được quản lý chặt chẽ hơn, giúp thị trường trở nên minh bạch, công bằng và bền vững.

Đồng thời, để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển một cách lành mạnh và ổn định, cần có sự quản lý và giám sát chặt chẽ từ các cơ quan quản lý nhà nước. Các quy định pháp lý về quyền sở hữu, giao dịch và xử lý tranh chấp cần được cải thiện và thúc đẩy để đảm bảo tính minh bạch và công bằng trong thị trường.

Ngoài ra, việc đào tạo và nâng cao nhận thức của các chuyên gia và nhà đầu tư trong lĩnh vực bất động sản cũng rất quan trọng. Kiến thức về quy định pháp lý, phân tích thị trường và quản lý rủi ro giúp người mua và người bán có được quyết định thông thái và tránh những sai lầm không đáng có.

Nhà đầu tư đã sẵn sàng quay lại thị trường?

Sau một thời gian dài cẩn trọng quan sát từng động thái, diễn biến của thị trường, khách hàng và nhà đầu tư đã bắt đầu thể hiện rõ sự quan tâm trở lại với thị trường bất động sản. Tuy nhiên, sự quan tâm này được thực hiện một cách bài bản, rất thận trọng và tính toán hơn. Thay vì quyết định xuống tiền ngay khi vừa tiếp cận, các nhà đầu tư sẵn sàng dành thời gian, chi phí để kiểm tra pháp lý và khảo sát thực địa thật kỹ trước khi quyết định. Điều này phần nào khiến thời gian trung bình để chốt một giao dịch của môi giới bất động sản kéo dài hơn.

Qua khảo sát của VARS, 70% nhà đầu tư đã sẵn sàng “xuống tiền” mua bất động sản trong năm 2024 nếu tìm được sản phẩm phù hợp. Đất nền, thấp tầng là hai phân khúc nhận được sự quan tâm nhiều nhất. Nhiều khu vực ghi nhận lượng giao dịch đất nền tăng đột biến, nhất là những lô đất đã tách thửa. Sự xuất hiện nhiều hơn nhà đầu tư đi săn đất, ở những khu vực vùng ven các thành phố lớn, các địa phương phát triển mạnh về hạ tầng và có tốc độ đô thị hóa.

Tâm lý chung của các nhà đầu tư hiện nay thường không chờ đến lúc thị trường bất động sản hồi phục hoàn toàn, họ tập trung vào sự thận trọng, tính toán cẩn thận và sẵn sàng nhập cuộc để “đón sóng” hạ tầng. Họ bắt đầu tìm kiếm các vùng đất sở hữu nền giá bất động sản ổn định, thậm chí là thấp so với tiềm năng khu vực.

Ông Nguyễn Văn Đính cho rằng, nửa đầu năm 2024 là cơ hội “có một không hai”, giai đoạn thích hợp để các nhà đầu tư có kinh nghiệm, nhà đầu tư chuyên nghiệp gom được hàng tốt, đầu tư dài hạn 3 - 5 năm sẽ đem lại lợi nhuận cao.

Theo đó, từ quý III/2024, thị trường có thể bắt đầu đi lên, khi đó cơ hội mua được bất động sản giá tốt ở đáy sẽ rất ít, thậm chí gần như không còn. Do đó, hai quý đầu năm 2024 là ‘chân sóng cuối’ trong chu kỳ tăng giảm 10 năm của bất động sản để nhà đầu tư nắm bắt cơ hội xuống tiền.

Bên cạnh đó, việc các Luật liên quan tới bất động sản có thể sẽ có hiệu lực sớm được giới chuyên gia dự báo giá đất nền tiếp tăng trở lại.

Theo lời giám đốc của một doanh nghiệp môi giới bất động sản tại Hà Nội cho biết, thị trường bất động sản của quý I/2024 đã có những tín hiệu rất tích cực, khoảng 50 - 60% các môi giới bất động sản nghỉ việc nay đã quay trở lại công việc, các doanh nghiệp hoạt động bất động sản cũng trở lại rất nhiều, các chủ đầu tư ồ ạt triển khai lại các dự án trước đó họ.

"Lãi suất ngân hàng hiện nay rất thấp, do đó, khách hàng hay doanh nghiệp đều có cơ hội tiếp cận nguồn vốn tốt hơn, các chính sách, hành lang pháp lý, các bộ luật mới sẽ được chính thức hoạt động trong năm 2024-2025. Chính những yếu tố này đã thay đổi tâm lý khách hàng và nhà đầu tư, họ bắt đầu đi tìm kiếm, tâm lý dễ dàng xuống tiền hơn. Để đạt lợi nhuận cao trong năm nay, cả chủ đầu tư và người mua đều đang trong quá trình sắp xếp lại chiến lược kinh doanh để đầu tư và chọn đúng thị trường, tài sản phù hợp", vị này nhận định.