Giải bài toán tìm nguồn vốn cho doanh nghiệp BĐS

Nhiều doanh nghiệp vẫn khó tiếp cận nguồn vốn

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, nguồn vốn vẫn đang là một thách thức lớn với doanh nghiệp bất động sản. Hiện nay không chỉ doanh nghiệp bất động sản mà cả nhà đầu tư đều đang sử dụng hơn 50% nguồn vốn tín dụng. Như vậy, nguồn vốn từ ngân hàng đang đóng vai trò chủ đạo trên thị trường bất động sản. Do đó, nhà nước cần đưa ra những chính sách tích cực hỗ trợ, hạn chế những chính sách thắt chặt hay kiểm soát tín dụng quá mạnh khiến thị trường gặp khó.

Ông Đính nhấn mạnh, nếu sử dụng chính sách tín dụng bất động sản không phù hợp sẽ cản đường phát triển của doanh nghiệp bất động sản.

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho biết, đã có hàng triệu tỷ đồng tín dụng được đổ vào thị trường bất động sản. Nhưng trên thực tế, nhiều doanh nghiệp, nhiều dự án vẫn chưa thể tiếp cận được dòng vốn từ Ngân hàng.

Một điều đáng nói là nhiều dự án cao cấp, hạng sang với mức giá chào bán bỏ xa thu nhập của người dân lại dễ dàng tiếp cận tín dụng ngân hàng khiến cán cân thị trường ngày càng chênh lệch, mất cân đối trầm trọng. Trong khi đó, một số doanh nghiệp với quỹ hàng lên tới hàng nghìn căn hộ đang hoàn thiện và chờ bàn giao nhưng lại không tiếp cận được tín dụng, phải đối mặt với thực tế thiếu vốn. “Tắc nghẽn” vốn khiến những doanh nghiệp này không thể tung hàng ra thị trường khiến tồn kho tăng mạnh, thanh khoản thị trường giảm sút.

Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam đề nghị Nhà nước và Ngân hàng cần nhanh chóng đưa ra giải pháp tích cực để giải quyết vấn đề. Bởi điều này cho thấy chính sách giữa doanh nghiệp và Ngân hàng đang có rất nhiều nút thắt chưa gỡ được.

Ngoài ra, tín dụng trên thị trường bất động sản chiếm hơn 50% cho thấy xuất hiện nhiều rủi ro với hệ thống ngân hàng: lấy vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. Thị trường cần thêm nhiều kênh dẫn vốn như: trái phiếu, tín phiếu… hay cần thêm nhiều quỹ đầu tư, quỹ phát triển…

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM cho biết, TP.HCM có 86 dự án nhà ở thương mại đang ngừng thi công hoặc chưa được triển khai. Những dự án này chủ yếu vướng mắc về pháp lý và đang chờ được giải quyết. Các dự án bị đình trệ càng lâu, doanh nghiệp càng gặp khó khăn về dòng tiền. Nhiều doanh nghiệp đã vay vốn để trang trải chi phí tạo lập dự án ban đầu, nhưng khi dự án không triển khai được, họ vẫn phải trả lãi vay, dẫn đến tình trạng cạn kiệt tài chính mà không có sản phẩm để bán.

Theo ông Châu, khi các vướng mắc được tháo gỡ, doanh nghiệp vẫn đối mặt với bài toán tìm kiếm nguồn vốn để tiếp tục triển khai dự án. Chi phí tạo lập dự án ngày càng tăng, đặc biệt khi bảng giá đất ngày càng tiệm cận giá thị trường. Trong khi đó, khả năng tiếp cận nguồn vốn phục vụ cho các dự án chưa có nhiều cải thiện. Đồng thời, các quy định mới theo hướng siết chặt hơn, bao gồm cả việc huy động vốn từ khách hàng cũng ảnh hưởng lớn đến khả năng triển khai dự án, nhất là đối với các doanh nghiệp có nguồn vốn hạn chế.

5 nguồn vốn doanh nghiệp BĐS có thể huy động

Tiến sĩ Cấn Văn Lực, Chuyên gia Kinh tế trưởng BIDV cho rằng cần đa dạng nguồn vốn cho thị trường bất động sản, thay vì phụ thuộc quá nhiều vào tín dụng ngân hàng. Đa dạng hóa nguồn vốn sẽ giúp thị trường phát triển bền vững và lành mạnh. Trong đó, nguồn vốn đầu tiên mà doanh nghiệp có thể huy động là nguồn vốn từ khách hàng, đến từ tiền đặt cọc, tiền ứng trước, tiền trả góp. Theo Luật kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực từ 1/8/2024 thì tiền đặt cọc chỉ cần 5% và lần đầu tiên nộp tiền là 30%, lần tiếp theo là 70% và tối đa là 95%, 5% còn lại sẽ thanh toán sau khi thủ tục giấy tờ hoàn chỉnh.

Ông Lực cũng cho biết, bên cạnh nguồn vốn từ khách hàng, doanh nghiệp bất động sản có thể tìm đến nguồn vốn tín dụng bảo lãnh và cho thuê tài chính. Để giảm áp lực tài chính, thay vì đi vay tiền mua trang thiết bị để thi công dự án, các doanh nghiệp bất động sản có thể sử dụng phương án thuê tài chính. Cụ thể là thuê máy móc, thiết bị, vật liệu xây dựng,… Thế nhưng, dù cho thuê tài chính đã xuất hiện ở Việt Nam từ năm 1995 nhưng phương án này hiện chưa phát triển ở Việt Nam nên hình thức này chưa được các doanh nghiệp chú trọng.

Nguồn vốn tiếp theo mà doanh nghiệp bất động sản có thể tìm đến là thị trường vốn bao gồm vốn cổ phiếu, trái phiếu, vốn từ các quỹ đầu tư và các quỹ đầu tư mạo hiểm. Nguốn vốn thứ tư có thể tiếp cận là nguồn vốn nước ngoài, đến từ vốn vay, vốn phát hành trái phiếu quốc tế. Hiện rất ít doanh nghiệp Việt Nam sử dụng nguồn vốn nước ngoài.

Và cuối cùng là nguồn vốn từ ngân sách. Vốn từ ngân sách sẽ hỗ trợ cho các doanh nghiệp về thuế, phí. Ông Lực nhấn mạnh một số phân khúc đặc thù của thị trường như nhà ở xã hội cần thiết phải sử dụng nguồn vốn từ ngân sách để có thể phát triển thuận lợi.