“Băn khoăn” với bảng giá đất mới: Doanh nghiệp bất động sản lại “đứng ngồi không yên”?

Doanh nghiệp địa ốc gặp khó

Luật Đất đai 2024 quy định bỏ khung giá đất, để các địa phương được ban hành bảng giá. Đến hiện tại đã có 25/63 tỉnh thành điều chỉnh bảng giá đất, trong đó có ba thành phố trực thuộc Trung ương là TP HCM, Hà Nội và Đà Nẵng.

Với bảng giá đất mới, mức giá tiệm cận giá trị thị trường, các khoản đền bù trở nên minh bạch và hợp lý hơn, được kỳ vọng giúp giảm thiểu tranh chấp đất đai.

Tuy nhiên, ở một chia sẻ mởi đây, ông Nguyễn Mạnh Khởi, Vụ trưởng Vụ Pháp chế, Bộ Xây dựng cho rằng việc hài hòa giữa lợi ích Nhà nước, người dân và nhà đầu tư có lẽ là cái khó nhất trong định giá đất. Người dân khi nhận bồi thường thì sẽ muốn giá cao, nhưng khi mua nhà lại mong muốn mua được nhà giá rẻ.

"Ngoài ra, các doanh nghiệp thời gian tới đây có nên công bố các yếu tố cấu thành giá bất động sản hiện nay hay không? Vì giá đất có doanh nghiệp nói chiếm 15%, có doanh nghiệp lại nói chiếm tới 45% trong việc cấu thành giá bán sản phẩm", vị này băn khoăn.

Do đó, ông Khởi cho rằng thời gian tới có thể sẽ phải tiếp tục nghiên cứu và có thể đưa các kiến nghị để có thể điều chỉnh các Nghị định hướng dẫn thi hành.

Về phía chủ đầu tư, ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch GP.Invest cho rằng Luật Đất đai mới đã đề cập đến nguyên tắc “bảo đảm hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư”. Nhưng cách tính giá đất hiện nay chưa tính đến lợi ích của doanh nghiệp nói chung và doanh nghiệp bất động sản nói riêng.

“Các doanh nghiệp đều bị ảnh hưởng khi giá đất tăng cao. Vậy thì doanh nghiệp nào dám làm dự án. Nếu doanh nghiệp không dám làm thì làm sao có nguồn thu bền vững cho địa phương", vị này nói.

Chủ tịch GP.Invest lấy ví dụ có trường hợp cùng một thửa đất, được giao cách nhau 4 tháng mà giá đất tăng 40%, nhanh hơn cả tốc độ lạm phát.

"Bộ Tài nguyên và Môi trường cần hướng dẫn cụ thể hơn cho các địa phương trong việc xác định giá đất, đặc biệt là cách tính giá dựa trên phương pháp thặng dư", ông Hiệp kiến nghị.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) cũng cho biết đã kiến nghị với TP HCM, nếu điều chỉnh tăng bảng giá đất như hiện nay nhà đầu tư sẽ chạy khỏi Thành phố.

"Về TP HCM cái gì cũng đắt thì người ta sẽ chạy về Đức Hòa, Long An đầu tư. Bảng giá đất tăng, thành phố có thể thu được giá cao trong 5 năm, nhưng sau đó nhà đầu tư sẽ chạy đi", vị này nêu vấn đề.

Theo Chủ tịch HoREA, từ năm 2023 đến cuối năm 2024, TP HCM đã điều chỉnh tăng giá đất lên khoảng 1,64 lần. Hiện nay, với các điều chỉnh mới, mức tăng tiếp tục duy trì khoảng tương tự. Trong vòng ba năm, các doanh nghiệp phải đối mặt với sự thay đổi lớn về nghĩa vụ tài chính, theo xu hướng nộp thuế và phí nhiều hơn. Điều này gây áp lực tài chính không nhỏ cho các doanh nghiệp.

Cần nghiên cứu và xem xét kỹ hơn?

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch HoREA cho rằng một trong các nguyên tắc định giá đất là đảm bảo hài hòa lợi ích giữa 3 chủ thể lớn gồm Nhà nước, người sử dụng đất và nhà đầu tư. Thế nhưng quá trình thực thi cho thấy nguyên tắc này chưa được đảm bảo đầy đủ. Vấn đề có thể nảy sinh ở khâu mua đất và bồi thường để thực hiện dự án, khi đó giá đất sẽ bị đẩy lên rất cao, gây ra sự mất cân bằng trong thị trường.

“Tôi đề nghị đối với những địa phương đã ban hành bảng giá đất điều chỉnh, cần tiến hành đánh giá tác động ngay từ bây giờ. Trong thời gian từ nay đến khi bảng giá đất được áp dụng vào ngày 1/1/2026, chúng ta nên chỉ đạo sơ kết, đánh giá tác động của bảng giá đất mới tại những địa phương này", Chủ tịch HoREA kiến nghị.

Ngoài ra, theo ông Châu, với những địa phương chưa ban hành bảng giá đất mới và vẫn giữ bảng giá cũ, cần đánh giá kỹ lưỡng, xác định liệu các chính sách mới có thực sự đảm bảo nguyên tắc hài hòa lợi ích hay chưa.

Cũng ở một chia sẻ trước đó, ông Nguyễn Văn Đính, Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, bày tỏ băn khoăn: Giá nhà đất ở Hà Nội đang quá cao, dẫn đến việc kém hấp thụ của thị trường khi nhiều người có nhu cầu thực, mua để ở lại không có khả năng mua.

Do đó, phần lớn giao dịch với mức giá cao trên thị trường là của nhóm nhà đầu tư, đầu cơ. Họ "nhảy" vào rồi không “thoát hàng” được khi mua ở mức giá quá cao.

“Lấy giá giao dịch bởi các nhà đầu cơ trên thị trường để làm cơ sở tính giá là không ổn, bởi mức giá đó đang bị các nhà đầu cơ “thổi” lên, có một phần ảo. Khi làm bảng giá đất, nếu không đo lường được điều đó, lại lấy mức giá giao dịch làm cơ sở tính giá thì cũng bị ảo theo, dẫn đến cản trở sức hút đầu tư. Còn trên thị trường, đẩy giá bất động sản lên cao làm cho những người dân có nhu cầu ở thực ngày càng khó có cơ hội mua nhà”, ông Đính nêu quan điểm.

Vì vậy, theo Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, cần có phương pháp nghiên cứu kỹ hơn, có công cụ, chỉ số đo lường chính xác hơn.

“Cần nhanh chóng ban hành được chỉ số giá nhà. Mức biến động giá nhà như thế nào được cung cấp hàng ngày, giống như chỉ số chứng khoán. Trên cơ sở đó, Nhà nước sẽ tính thuế, vừa sát với thị trường và đúng với bản chất của thị trường, chứ không còn giá ảo”, ông Đính nói.