Doanh nghiệp bất động sản vẫn đang phụ thuộc vào vốn tín dụng ngân hàng, cần đa dạng hóa kênh huy động vốn

Tín dụng ngân hàng vẫn là chủ đạo

Số liệu từ Ngân hàng Nhà nước cho thấy, cuối quý III/2024, dư nợ tín dụng bất động sản đạt 3,15 triệu tỷ đồng, tăng 9,15% so với đầu năm. Trong đó, phần dư nợ tín dụng bất động sản với mục đích tự sử dụng đạt 1,88 triệu tỷ đồng, tăng 4,62%, cho thấy nhu cầu vay mua nhà của người dân đang tăng trở lại. Dư nợ tín dụng đối với hoạt động kinh doanh bất động sản đạt 1.274.233 tỷ đồng (tăng 29,18% so với cùng kỳ năm trước).

Báo cáo tài chính quý III/2024 được các ngân hàng công bố mới đây cho thấy, tín dụng bất động sản có xu hướng tăng nhanh và chiếm tỷ trọng lớn tại một số ngân hàng. Đơn cử như tại Techcombank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết quý III/2024 đạt gần 210 nghìn tỷ đồng, tăng 18,6% so với đầu năm nay và chiếm gần 35% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này. Tại VPBank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết quý III/2024 là gần 165 nghìn tỷ đồng, tăng 43,5% so với đầu năm và chiếm gần 26% tổng dư nợ tín dụng. Tại Ngân hàng HDBank, dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết quý III/2024 đạt 61,2 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm nay và chiếm 15% tổng dư nợ tín dụng. Tại Ngân hàng Quân đội (MBBank), dư nợ tín dụng hoạt động kinh doanh bất động sản đến hết quý III/2024 đạt hơn 55 nghìn tỷ đồng, tăng 5% so với đầu năm và chiếm 7,8% tổng dư nợ tín dụng của ngân hàng này.

Theo một số chuyên gia, xu hướng tín dụng bất động sản tăng mạnh trong những tháng đầu năm nay là điểm đáng chú ý trong bức tranh tín dụng chung. Bên cạnh tác dụng tích cực là hỗ trợ thị trường bất động sản phục hồi, tín dụng bất động sản tăng nhanh và chiếm trên 20% tổng dư nợ tín dụng toàn nền kinh tế có thể làm giảm tỷ trọng nguồn vốn đổ vào lĩnh vực sản xuất, kinh doanh, đồng thời làm tăng rủi ro với hoạt động cấp vốn.

Theo ông Nguyễn Trí Hiếu, chuyên gia tài chính - ngân hàng, khi thị trường bất động sản có dấu hiệu khởi sắc, nhiều ngân hàng sẽ có xu hướng tăng tỷ trọng cho vay với lĩnh vực này. Tuy nhiên, tín dụng bất động sản luôn là lĩnh vực tiềm ẩn rủi ro với hoạt động cấp vốn của ngành ngân hàng bởi phụ thuộc vào diễn biến khó đoán định của thị trường nhà đất. Ngân hàng có thể rủi ro về thanh khoản khi 80% vốn huy động là ngắn hạn nhưng lại cho vay trung và dài hạn theo các dự án bất động sản.

“Các cơn sốt nóng rồi nguội lạnh của thị trường bất động sản đã từng khiến nợ xấu ngân hàng tăng vọt, một số vụ đại án liên quan đến bất động sản trong những năm trước là bài học vẫn còn nguyên giá trị. Do đó, bên cạnh việc hỗ trợ người dân và doanh nghiệp tiếp cận tín dụng bất động sản, cần phát triển các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp và chú trọng kiểm soát rủi ro của tín dụng bất động sản”, ông Hiếu nhấn mạnh.

Về tình hình phát hành trái phiếu đối với lĩnh vực bất động sản, Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III/2024, việc phát hành trái phiếu của một số doanh nghiệp bất động sản đã tăng mạnh trở lại, chỉ đứng sau ngành ngân hàng với tỷ lệ khoảng 19% toàn thị trường trái phiếu, điều này cho thấy đây vẫn là một kênh huy động vốn quan trọng trong nền kinh tế.

Cần thêm kênh huy động vốn

Có thể nói, các ngân hàng thương mại vẫn là nguồn vốn chủ đạo cho thị trường bất động sản. Sự phụ thuộc vào dòng vốn ngân hàng càng thêm lớn khi các kênh huy động vốn khác như trái phiếu doanh nghiệp, vốn FDI hay vốn từ nhà đầu tư cá nhân gặp khó.

Theo TS Lê Xuân Nghĩa - thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tiền tệ quốc gia, sự tăng trưởng nhanh chóng của tín dụng bất động sản đặt ra câu hỏi về tính bền vững và an toàn của hệ thống ngân hàng. Việc nguồn vốn huy động chủ yếu là ngắn hạn trong khi cho vay bất động sản là trung và dài hạn tạo ra rủi ro kỳ hạn. Nếu không có biện pháp quản lý và kiểm soát chặt chẽ, khi thị trường bất động sản gặp khó khăn, rủi ro sẽ lan sang hệ thống ngân hàng, ảnh hưởng đến nền kinh tế.

Để giảm bớt sự lệ thuộc vào tín dụng ngân hàng, các chuyên gia đề xuất cần phát triển các kênh huy động vốn khác. Việc thúc đẩy sự phát triển của các quỹ đầu tư bất động sản sẽ giúp đa dạng hóa nguồn vốn, giảm áp lực cho ngân hàng.

Bên cạnh đó, việc hoàn thiện khung pháp lý, đặc biệt là với ba luật mới gồm Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, được kỳ vọng sẽ khơi thông dòng vốn, tạo điều kiện cho các kênh huy động vốn khác phát triển.

Trong khi đó, GS-TS Hoàng Văn Cường cho biết, các ngân hàng thương mại đang gặp khó khăn về cơ cấu kỳ hạn khi cho vay bất động sản. Cụ thể, các dự án bất động sản thường kéo dài 5-10 năm, trong khi vốn huy động của các ngân hàng có tới 80% là ngắn hạn.

Để khơi thông huy động vốn cho thị trường bất động sản, ông Cường cho rằng, có thể trông chờ Ngân hàng Chính sách xã hội; trái phiếu bất động sản; người mua trả trước. Cùng với đó, quỹ tín thác mở ra thị trường gọi vốn linh hoạt hơn, khi có thể đầu tư dự án bất động sản mới trên ý tưởng, với số tiền chỉ vài triệu đồng.

"Cần mở nút thắt pháp lý để rào cản không còn nữa và nhà đầu tư dễ dàng đầu tư hơn, giảm chi phí để tăng tiếp cận nguồn cung bất động sản", ông Cường lưu ý.