Tiền sử dụng đất: Bài toán nan giải của doanh nghiệp BĐS

Nhiều dự án chậm trễ triển khai do “tắc” tính tiền sử dụng đất

Theo Hội môi giới Bất động sản (VARS), vừa qua thị trường địa ốc diễn biến tích cực khi hàng loạt doanh nghiệp “rục rịch”  thâu tóm quỹ đất, triển khai dự án… đón đầu cơ hội phục hồi của thị trường. Tuy nhiên, một số doanh nghiệp lại có dự án không thể triển khai do ách tắc tiền sử dụng đất, hoặc dự án đã hoàn thiện nhưng không thể bán hàng vì phải chờ hoàn tất đóng tiền sử dụng đất.

Việc phê duyệt giá đất kéo dài đến vài năm, thậm chí hàng chục năm không chỉ gây ra sự đình trệ mà còn tăng chi phí phát sinh cho doanh nghiệp.

Ngoài ra, từ quy trình kéo dài lâu dẫn tới việc doanh nghiệp khó dự đoán chính xác nghĩa vụ tài chính để dự báo và lập kế hoạch. Điều này dẫn tới rủi ro doanh nghiệp thiếu hụt tài chính hoặc không đủ khả năng chi trả nợ.

Đối với dự án được áp dụng tính tạm tiền sử dụng đất trước đây cũng không ngoại lệ. VARS dẫn chứng, thời gian qua không ít doanh nghiệp không thể hoàn thành nghĩa vụ tài chính với Nhà nước do không lường trước được chi phí tiền sử dụng đất tăng cao.

Nhiều doanh nghiệp đã hoàn thành dự án, bàn giao cho người dân phải đối mặt với chi phí tài chính “khổng lồ” khi UBND tỉnh, thành phố rà soát lại tiền sử dụng đất. Trước đó, các dự án này được UBND tỉnh, thành phố sử dụng giải pháp tạm tính tiền sử dụng đất để doanh nghiệp triển khai xây dựng dự án.

VARS cho rằng, bất cập liên quan tới tiền sử dụng đất không những lãng phí tài nguyên đất đai, gây thiệt hại kinh tế cho doanh nghiệp và khách hàng mà còn ảnh hưởng tiêu cực tới thị trường bất động sản nói chung.

Ông Lê Đình Chung, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS, Tổng giám đốc SGO Homes khẳng định thị trường đang tồn tại một số vấn đề liên quan tới xác định tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí, lệ phí liên quan… với các nguyên nhân chính như:

Tại một số địa phương đã duyệt mức giá xác định nghĩa vụ tài chính liên quan tới đất đai, mức giá đưa ra được đánh giá tương đối cao. Xác định giá được thực hiện bằng cách so sánh mặt bằng giá gần nhất đang giao dịch như sản phẩm đấu giá đang bị đẩy lên cao.

Dùng dữ liệu đầu vào xác định giá đất trong khoảng 2 năm gần đây có thể trùng thời điểm thị trường bất động sản đang nóng sốt, dẫn tới giá xác định không phù hợp với hiện tại.

Những sai phạm trong việc thẩm định giá đất gây thất thu ngân sách nhà nước thời gian qua khiến cán bộ địa phương có tâm lý sợ sai, sợ trách nhiệm, sợ rủi ro pháp lý. Cán bộ địa phương thường đưa ra những lựa chọn an toàn hơn để tránh rủi ro bị xem xét trách nhiệm về sau như duyệt giá đất ở mức cao hoặc chậm trễ trong việc phê duyệt.

“Để giải quyết tình trạng này, tôi cho rằng cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn thẩm định giá theo bảng giá đất mới. Cần quy định chi tiết thời điểm xác định giá đất, các dự án đã hình thành trước giai đoạn nào sẽ được áp dụng khung giá cũ. Và dự án được phê duyệt từ thời điểm nào áp dụng bảng giá đất mới”, ông Chung đề xuất.

Bảng giá đất mới đây do các địa phương, tỉnh thành ban hành được xác định theo nguyên tắc thị trường sẽ làm tăng chi phí liên quan đến đất đai, trong đó có tiền sử dụng đất. Do chiếm tỷ trọng đáng kể trong cơ cấu thành phần xây dựng giá thành bất động sản nên khi chi phí tăng cao, doanh nghiệp sẽ gặp khó khăn hơn trong việc thu xếp đủ tài chính để hoàn thành nghĩa vụ.

Để đảm bảo lợi nhuận kỳ vọng, doanh nghiệp sẽ xem xét điều chỉnh giá bán bất động sản cao hơn. VARS quan sát, ở thời điểm hiện tại, giá bất động sản ở một số thành phố lớn đặc biệt là Hà Nội đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong suốt thời gian qua. Nếu tiếp tục tăng, e rằng cơ hội tiếp cận nhà ở với phần đông người dân sẽ trở nên khó khăn, dẫn tới những hệ lụy về an sinh xã hội.

Trong báo cáo gửi Văn phòng Chính phủ, Bộ Xây Dựng cho biết theo tính toán, chi phí sử dụng đất của các dự án bất động sản sẽ tăng lên khá nhiều khi áp dụng giá đất năm 2024. “Bảng giá đất sẽ có tác động dây chuyền, kích hoạt mặt bằng giá bất động sản, nhà ở tăng lên 15-20% so với trước”, Bộ Xây dựng cho hay.

Tuy nhiên ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP HCM (HoREA) cho rằng bảng giá đất điều chỉnh chưa tác động ngay tới thị trường bất động sản do các dự án hiện nay được định giá đất chủ yếu theo phương pháp thặng dư. Do đó, những dự án đã hoàn thành nghĩa vụ tài chính, đã ra sổ, gồm phần lớn dự án, phân khu mở bán thời gian qua sẽ không chịu tác động của bảng giá đất mới.