Giá nhà đất vượt khả năng của người có nhu cầu, làm sao để “hạ nhiệt”?

Giá nhà vượt xa khả năng người mua

Theo ghi nhận của Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, quý I/2025 chỉ có khoảng 340 căn hộ mở bán mới tại TPHCM - giảm 31,1% so với cùng kỳ năm trước. Đây là mức thấp nhất tính từ đầu năm 2023 đến nay.

Ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group - nhận định, nguyên nhân chủ yếu đến từ tâm lý thận trọng của các chủ đầu tư, trong bối cảnh kinh tế vĩ mô còn nhiều biến động và thị trường cần thêm thời gian để phục hồi niềm tin.

Trái ngược với nguồn cung mở mới suy giảm, giá bán căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng mạnh. Mức giá trung bình toàn thị trường đạt 88,4 triệu đồng/m2, tăng 4,9% so với quý trước và tăng tới 22,4% so với cùng kỳ năm ngoái.

 Ông Trần Minh Tiến nhận định: “Giá bán sơ cấp tiếp tục tăng mạnh giữa lúc nguồn cung khan hiếm cho thấy thị trường vẫn có lực cầu thực, nhưng việc ra hàng chủ yếu ở phân khúc cao cấp cũng đồng thời phản ánh rủi ro mất cân đối cung - cầu khi phân khúc trung cấp và bình dân ngày càng vắng bóng".

Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group dự báo cho giai đoạn 2025 - 2026, thị trường căn hộ TPHCM có thể đón nhận khoảng 24.400 căn hộ mở bán mới, tăng 4.400 căn so với dự báo trước đó. Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục xu hướng tăng và có khả năng vượt mốc 100 triệu đồng/m2 ngay trong năm 2025.

Theo báo cáo của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay không ít khu vực vẫn tồn tại hiện tượng đầu cơ, tạo sóng ảo và đẩy giá đất lên cao bất thường, làm giảm tính minh bạch của thị trường và gây mất ổn định.

Chủ tịch VARS Nguyễn Văn Đính nhấn mạnh hiện nay giá bất động sản đã vượt xa khả năng chi trả của đa số người dân, có hiện tượng một số khu vực bị thao túng giá bởi các nhóm lợi ích.

“Nhiều nơi giá đất bị đẩy lên quá cao thông qua những giao dịch có tính dàn dựng. Sau đó, mức giá ảo lại được sử dụng làm căn cứ xây dựng bảng giá đất chính thức, hợp thức hóa một mặt bằng giá không phản ánh đúng giá trị thật của thị trường. Điều này gây khó khăn cho doanh nghiệp và đi ngược tinh thần của Luật Đất đai”, ông Đính khẳng định.

Cùng quan điểm với ông Đính, trước đó nhiều chuyên gia cũng cho rằng nhấn mạnh về tình trạng sốt giá hiện tại của thị trường bất động sản là do có bàn tay vô hình đẩy giá. Nhiều lô đất được chào giá rất cao nhưng vẫn có người mua song nhu cầu ở thì không nhiều, chủ yếu mua để đầu cơ, cho thuê.

Giải quyết bằng cách nào?

Theo một số chuyên gia BĐS đánh giá do nguồn cung ít, trong khi nhu cầu nhà ở rất lớn chính là nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng cao như hiện nay.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM, phân tích, hiện nay chi phí tạo lập quỹ đất nhà ở thương mại như tiền nhận chuyển nhượng đất bị tác động bởi bảng giá đất tăng lên so với trước đây. Cụ thể, giá đất mới tăng từ hơn 3 lần đến hơn 38 lần, tùy theo vị trí so với trước. Bảng giá đất tăng khiến giá đất thị trường tăng theo.

Đặc biệt vướng mắc về thủ tục hành chính, pháp lý của dự án kéo dài cũng là nguyên nhân khiến tăng giá nhà ở tại thời điểm chủ đầu tư mở bán. Từ năm 2015-2023 có 68 dự án dừng triển khai hoặc không thể triển khai được và hơn 345 dự án bị vướng do không có đất ở, không thể triển khai.

“Nếu tháo gỡ được những dự án này sẽ tăng nguồn cung và đây cũng là cơ hội giúp giá nhà ở giảm xuống. Khi nguồn cung tăng thì các doanh nghiệp sẽ phải cạnh tranh để giảm giá”, ông Lê Hoàng Châu nói.

Trong khi đó, GS-TSKH Đặng Hùng Võ cho rằng, nguyên nhân khiến giá nhà đất tăng như hiện nay là do tâm lý tích lũy tài sản và các chiêu trò thổi giá, đầu cơ. Theo đó, những đối tượng đầu cơ đã dùng các thủ thuật tạo dư luận để mọi người thấy giá tăng lên cao.

“Ai có BĐS cũng nghĩ giá sẽ lên cao và những tin đồn tăng giá đã đi vào tâm thức của nhiều người. Tuy nhiên, hệ quả của những tin đồn này là giao dịch thực tế rất ít. Trong khi đó, người có nhu cầu thật thì lại không có khả năng mua nhà ở. Đây cũng là một nghịch lý và nó tồn tại đến hôm nay”, GS-TSKH Đặng Hùng Võ phân tích.