Giá chung cư Hà Nội vẫn là rào cản lớn với người mua, dù đã “hạ sốt” nhưng giá không giảm?

Giá nhất quyết “không hạ”

Theo báo cáo thị trường nhà ở quý 1/2025, Bộ Xây dựng, tại các đô thị lớn như: Hà Nội, TP. HCM, TP. Đà Nẵng, Hải Phòng,... nhìn chung không có nhiều biến động so với quý 4/2024. Phân khúc bình dân hiện có giá dưới 45 triệu đồng/m2; phân khúc trung cấp dao động từ 45 - 70 triệu đồng/m2; phân khúc cao cấp có giá từ 70 - hơn 100 triệu đồng /m2 và đặc biệt, phân khúc siêu sang đã xuất hiện ở nhiều dự án ở mức 200 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát thực tế, dự án The Charm An Hưng hiện được chào bán với mức giá dao động từ 73,6 đến 86 triệu đồng/m2, tương đương 4,5 – 8 tỷ đồng mỗi căn hộ, phụ thuộc vào vị trí và tầng. Trên diện tích 16.256m2 với mật độ xây dựng 44,2%, dự án gồm 2 tòa tháp cao 30 tầng, cung cấp tổng cộng 594 căn hộ 2-3 phòng ngủ, diện tích 54 – 96 m2.

Tiếp đến, The Nelson Private Residence tọa lạc trên lô đất 3.183m2 với mật độ xây dựng 51%. Khu cao tầng này gồm 175 căn hộ, chủ yếu 2 phòng ngủ khoảng 80m2, căn 3 phòng ngủ khoảng 100m2 và các căn penthouse. Dự án có giá rao bán hiện ở mức 110 – 140 triệu đồng/m2, tương đương 8,8 – 14 tỷ đồng mỗi căn.

Hay như Endless Skyline West Lake, gồm một tòa tháp 27 tầng nổi cùng 4 tầng hầm với 150 căn hộ thương mại, có giá bán dao động từ 100 đến 180 triệu đồng/m2. Dự án đã cất nóc từ giữa năm 2024 và dự kiến bàn giao trong năm nay.

Cũng theo Bộ Xây dựng, quý 1/2025, một số dự án tiêu biểu gồm The Pavilion (50 – 64 triệu đồng/m2), The Sakura – Vinhomes Smart City (60 – 80 triệu đồng/m2), The Canopy Residences (65 – 73 triệu đồng/m2), Vinhomes D’Capitale (75 – 110 triệu đồng/m2), Thống Nhất Complex (70 – 82 triệu đồng/m2), Eco Lake View (58 – 70 triệu đồng/m2), Vinhomes Ocean Park (55 – 67 triệu đồng/m2) và The Sapphire – Vinhomes Smart City (55 – 72 triệu đồng/m2).

Dự báo diễn biến thị trường chung cư Hà Nội trong thời gian tới, bà Đỗ Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, cho rằng, mặt bằng giá trên thị trường thứ cấp sẽ tiếp tục xu hướng giảm trong thời gian tới, nhất là khi người mua có thêm lựa chọn và thị trường dần trở nên cạnh tranh hơn.

Về triển vọng giá căn hộ sơ cấp trong quý II/2025, vị chuyên gia cho rằng khả năng giảm giá là thấp, song cũng khó xảy ra tình trạng tăng nóng như các giai đoạn trước.

Xu hướng giá trong năm 2025

Dù thị trường vẫn còn nhiều ẩn số, nhưng với các yếu tố như nguồn cung hạn chế, chi phí đầu vào tăng và nhu cầu nhà ở thực ổn định, giá chung cư Hà Nội trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ duy trì xu hướng tăng, đặc biệt tại các dự án có vị trí đẹp và pháp lý minh bạch. Tuy nhiên, người mua và nhà đầu tư cần thận trọng, lựa chọn kỹ càng để tránh rủi ro từ các dự án thiếu năng lực hoặc pháp lý không rõ ràng.

Một trong những yếu tố chính đẩy giá chung cư tăng trong năm 2025 là sự khan hiếm nguồn cung mới, đặc biệt là ở các phân khúc nhà ở bình dân và trung cấp. Việc cấp phép dự án mới tại Hà Nội vẫn đối mặt với nhiều rào cản pháp lý, thủ tục kéo dài, khiến tốc độ triển khai các dự án không đáp ứng kịp nhu cầu. Điều này dẫn đến tình trạng "cung không đủ cầu", đẩy mặt bằng giá lên cao, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Thanh Xuân, Hai Bà Trưng.

Giá vật liệu xây dựng và chi phí nhân công trong những năm gần đây liên tục tăng cao đã ảnh hưởng trực tiếp đến giá thành sản phẩm. Dù lãi suất ngân hàng trong năm 2025 được kỳ vọng sẽ ổn định hoặc giảm nhẹ, song các doanh nghiệp bất động sản vẫn phải gánh chịu chi phí vốn lớn do áp lực nợ cũ và quy định tín dụng chặt chẽ. Những yếu tố này buộc chủ đầu tư phải điều chỉnh giá bán để đảm bảo lợi nhuận.

Năm 2025 cũng được dự đoán là năm người mua nhà có tâm lý thận trọng hơn, hướng tới các sản phẩm có pháp lý rõ ràng, vị trí thuận tiện và tiện ích đầy đủ. Thị trường sẽ dần thanh lọc, loại bỏ những dự án kém chất lượng, giúp giá cả trở nên hợp lý hơn ở một số khu vực vùng ven như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm – nơi có tiềm năng phát triển hạ tầng mạnh mẽ.