Giá chung cư Hà Nội tiếp tục leo thang – Liệu cuối năm có “cơn sốt” mới?

Giá bán liên tục lập đỉnh mới, cơ cấu nguồn cung lệch và khan hiếm dự án mới

Theo báo cáo từ One Mount Group, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt trung bình khoảng 80 triệu đồng/m², tăng 5,6% so với quý trước và tăng 24% so với cùng kỳ năm ngoái.

CBRE Việt Nam cũng ghi nhận mức giá trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội vào cuối quý II khoảng 79 triệu đồng/m² (giá thông thủy, chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và chiết khấu), tương đương mức tăng 6% theo quý và 33% theo năm.

Nhiều dự án mới, từ khu vực trung tâm đến vùng ven, được chào bán trong nửa đầu năm nay với mặt bằng giá dao động 80 – 170 triệu đồng/m², cho thấy mức giá ngày càng được đẩy lên.

Ông Trần Minh Tiến – Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng (One Mount Group) phân tích, sự mất cân đối trong cơ cấu nguồn cung và phân khúc sản phẩm là yếu tố chủ đạo khiến giá chung cư tăng mạnh. Nguồn cung mới trong quý II chủ yếu đến từ phân khúc cao cấp và hạng sang, trong khi phân khúc trung bình – giá thấp gần như vắng bóng, chỉ còn rải rác ở khu Đông Hà Nội và các khu vực lân cận, với mức giá dưới 65 triệu đồng/m².

Một nguyên nhân lớn khác là sự khan hiếm dự án mới. Ông Phạm Đức Toản – CEO EZ Property cho biết, thị trường gần như không ghi nhận dự án nào mới thực sự được cấp phép và tung ra thị trường trong thời gian qua. Những sản phẩm hiện đang mở bán chủ yếu là hàng tồn hoặc dự án cũ.

Tình trạng này cũng được ông Nguyễn Văn Đính – Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam – xác nhận, đồng thời nhấn mạnh rằng nguồn cung căn hộ đang sụt giảm đáng kể qua từng năm, trong khi nhu cầu – đặc biệt từ các gia đình trẻ – vẫn rất lớn.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp – Chủ tịch GP.Invest cũng khẳng định, vấn đề pháp lý là rào cản lớn khiến hàng loạt dự án bị "đóng băng", dẫn đến khan hiếm nguồn cung. Tuy nhiên, ông cũng lưu ý rằng mặt bằng giá hiện nay ở một số dự án chưa phản ánh đúng giá trị thực. Sau khi tính toán chi phí đất, nguyên vật liệu và nhân công, giá thành thực tế vẫn chưa đạt đến mức đang được chào bán.

Các chuyên gia cũng chỉ ra rằng một yếu tố quan trọng khác khiến giá nhà tăng là do chi phí đầu vào quá cao. Trong đó: Chi phí đất đai chiếm khoảng 25% giá trị dự án (có thể lên tới 40-50% với vị trí trung tâm); Chi phí thủ tục đầu tư dao động từ 5-10%, có thể tăng tới 15% nếu kéo dài; Chi phí vốn khoảng 5-10%; Chi phí xây dựng cũng đang leo thang do giá vật liệu và nhân công tăng.

Mặc dù giá chung cư được dự báo sẽ tiếp tục tăng, song phần lớn các chuyên gia đều cho rằng khả năng xảy ra “sốt giá” diện rộng vào cuối năm là khó có cơ sở.

Có hay không "cơn sốt" cuối năm?

Bà Nguyễn Hoài An – Giám đốc CBRE Hà Nội nhận định, giá căn hộ có thể tiếp tục nhích nhẹ trong năm 2025, nhưng mức tăng sẽ chỉ khoảng 5-8%, khó có sự bùng nổ như các năm trước. Bà cho rằng, với nguồn cung sắp ra mắt, các chủ đầu tư sẽ buộc phải tính toán lại cả về chiến lược giá lẫn chất lượng sản phẩm để tiếp cận thị trường hiệu quả hơn.

Ông Đinh Minh Tuấn – Giám đốc kinh doanh PropertyGuru Việt Nam – cũng dự báo, khoảng 67% nguồn cung mới trong năm nay sẽ tập trung vào phân khúc cao cấp và hạng sang. Trong khi đó, căn hộ giá dưới 50 triệu đồng/m² đang dần biến mất khỏi thị trường sơ cấp. Điều này khiến mặt bằng giá khó giảm, nhưng cũng khó xảy ra sốt nóng như năm 2024.

Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam – cho rằng, ngay cả khi các dự án nhà ở xã hội được triển khai trong năm tới, thì cũng chưa thể bù đắp được thiếu hụt ở phân khúc nhà thương mại giá rẻ, khiến mặt bằng giá tiếp tục neo cao.

Ông Phạm Đức Toản từ EZ Property lưu ý, trong năm 2024, giá căn hộ tại một số khu vực đã tăng tới 200%. Với mức tăng mạnh như vậy, thị trường khó có thể lập lại đà tăng tương tự trong năm 2025. Tuy nhiên, do nguồn cung mới vẫn chủ yếu ở phân khúc cao cấp, giá căn hộ vẫn sẽ tiếp tục duy trì ở mức cao.

"Về ngắn hạn, giá chung cư Hà Nội khó có thể giảm. Trong trung và dài hạn, chỉ khi phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội và căn hộ trung cấp, giá mới có thể điều chỉnh ở một số khu vực. Riêng tại khu vực trung tâm, khả năng giảm giá là rất thấp", ông Toản nhận định.