Bất động sản trung tâm duy trì sức nóng, đặc biệt ở phân khúc hạng sang

Thủ Thiêm – mảnh ghép chiến lược trong mô hình đa trung tâm

Theo mô hình đô thị nén, phạm vi trung tâm TP.HCM không còn bó hẹp ở quận 1, quận 3 (cũ) mà mở rộng sang toàn bộ quận 2 (cũ), trong đó Thủ Thiêm và Nam Rạch Chiếc giữ vai trò tái phân bổ chức năng thương mại – tài chính – dịch vụ. Đây là hướng phát triển nhằm giảm áp lực cho khu lõi trung tâm đồng thời tạo thế cân bằng giữa các vùng đô thị.

Một trong những động lực lớn nhất là Trung tâm Tài chính Quốc tế Thủ Thiêm, dự kiến vận hành từ 2025. Kinh nghiệm từ Yeouido (Seoul, Hàn Quốc) cho thấy sự xuất hiện của IFC thường kéo theo những thay đổi sâu rộng: doanh nghiệp dịch chuyển, nhu cầu lưu trú – thương mại tăng, hạ tầng đô thị hoàn thiện nhanh và hình thành một cực tăng trưởng độc lập. Thủ Thiêm được kỳ vọng đi theo quỹ đạo tương tự.

Hạ tầng liên kết khu vực cũng đang tăng tốc: metro số 1, cầu Thủ Thiêm 2 – 3 – 4, đường sắt Thủ Thiêm – Long Thành… Những kết nối này mở ra trục di chuyển xuyên tâm, giúp hình thành mô hình “song trung tâm” giữa quận 1 (cũ) và Thủ Thiêm.

TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam, cho rằng IFC không phải khu đô thị truyền thống mà là trung tâm hội tụ công nghệ tài chính, vốn quốc tế và đội ngũ chuyên gia thu nhập cao. Vì vậy, hạ tầng bất động sản tại đây phải đi theo chuẩn toàn cầu: ít công trình dịch vụ đời sống, nhiều không gian cho ngân hàng, định chế tài chính và dịch vụ cao cấp. Giá trị bất động sản vì thế gắn chặt với tăng trưởng của hệ thống tài chính quốc tế.

PGS.TS Trần Đình Thiên đánh giá TP.HCM đang đứng trước cơ hội bứt phá hiếm có. Dù đối mặt với hàng nghìn dự án đình trệ, thành phố vẫn sở hữu nền tảng mạnh: dân số trẻ, doanh nghiệp đông, vai trò đầu tàu kinh tế và dòng vốn FDI liên tục tăng. Trong bối cảnh đẩy mạnh cải cách, TP.HCM có khả năng mở rộng không gian phát triển từ không gian ngầm, không gian biển đến không gian số, tạo tiền đề hình thành trung tâm tài chính – công nghệ – logistics tầm khu vực.

Trong bức tranh này, Thủ Thiêm với vị trí cửa ngõ phía Đông, quy hoạch hiện đại và quỹ đất lớn trở thành điểm tựa quan trọng cho giai đoạn tăng trưởng mới của thành phố.

Bất động sản trung tâm duy trì sức nóng, đặc biệt ở phân khúc hạng sang

Sự bứt phá của hạ tầng khiến tâm điểm thị trường tiếp tục tập trung về khu vực trung tâm. Dữ liệu 10 tháng đầu năm 2025 từ Batdongsan.com.vn cho thấy dù chỉ chiếm 28% nguồn cung, chung cư trung tâm lại thu hút tới 45% nhu cầu tìm kiếm. Riêng phân khúc hạng sang chứng kiến mức tăng 168% về mức độ quan tâm trong quý III/2025.

Các khu vực liền kề Thủ Thiêm cũng tăng tốc khi loạt dự án cao cấp xuất hiện dọc các trục giao thông lớn. Giai đoạn 2015–2025, giá bất động sản trung tâm TP.HCM tăng mạnh: đất nền tăng 384%, chung cư tăng gần 200%.

Báo cáo của One Mount Group cho thấy căn hộ cao cấp dù có giá hàng trăm triệu đồng/m² vẫn giữ sức hút lớn bởi nguồn cung hạn chế. Trong 9 tháng đầu năm, hơn 4.300 căn hộ được chào bán tại khu trung tâm TP.HCM (cũ), tăng 144% nhưng tỷ lệ tiêu thụ vẫn đạt 5.300 căn – mức ấn tượng trong bối cảnh thị trường chung thận trọng.

Phân khúc hạng sang ghi nhận giá sơ cấp 130–140 triệu đồng/m² (tăng 23%), nhưng tỷ lệ hấp thụ lên đến hơn 90%. Theo JLL Việt Nam, quý III/2025 chỉ có 1.240 căn cao cấp được mở bán nhưng lượng tiêu thụ vượt 1.300 căn, phản ánh sức cầu bền vững. Giá trung bình đạt 120 triệu đồng/m² nhưng nhiều dự án vẫn bán hết 100% rổ hàng.

Lý do nằm ở sự mở rộng nhanh của tầng lớp trung – thượng lưu Việt Nam. Savills Hotels đánh giá Việt Nam nằm trong nhóm quốc gia tăng trưởng tầng lớp trung lưu nhanh nhất châu Á, dự báo đạt 77 triệu người năm 2030. Nhóm gia tăng tài sản nhanh này ưu tiên không gian sống tiện nghi, dịch vụ cao cấp và giá trị thương hiệu – điều khiến phân khúc hạng sang trung tâm luôn giữ nhiệt.

Bên cạnh đó, hạ tầng metro, vành đai, cùng các chương trình chỉnh trang đô thị giúp các dự án hạng sang có tính thanh khoản ổn định. Môi trường pháp lý minh bạch hơn cũng tạo điều kiện để chủ đầu tư mạnh dạn phát triển các dự án quy mô quốc tế.