Chuyên gia đánh giá về thị trường đầu tư BĐS 2025

Nhu cầu đầu tư và tiềm năng tăng giá bắt đầu chiếm tỷ trọng cao hơn trong quyết định mua nhà khi nhà đầu lạc quan hơn về triển vọng thị trường.

Nhóm phân tích VCBS cho rằng, làn sóng tăng giá chỉ lan ra các khu vực vùng ven các thành phố lớn, còn với thị trường các đô thị loại II trở xuống, dự báo vẫn tương đối trầm lắng do áp lực nhu cầu nhà ở không cao, thậm chí có xu hướng sụt giảm do di dân đến các thành phố lớn và trung tâm công nghiệp. Thực trạng thừa cung cục bộ do quy hoạch quá mức trong giai đoạn “sốt nóng” và dòng tiền đầu tư chưa được ưa chuộng.

Hiện nay, tỷ suất lợi nhuận từ việc cho thuê căn hộ chung cư tại trung tâm chỉ dao động trong khoảng 3-5%/năm, thấp hơn đáng kể so với giai đoạn trước đây (6-8%/năm). Mặt bằng giá bất động sản khu vực nội đô đã quá cao so với thu nhập trung bình người dân và khả năng khai thác dòng tiền thực tế, do đó có thể không còn nhiều dư địa tăng giá khiến nhiều nhà đầu tư cân nhắc việc chuyển dòng vốn sang các khu vực có biên độ tăng giá cao hơn, thay vì tiếp tục nắm giữ tài sản tại nội đô với mức lợi nhuận kém hấp dẫn.

Hơn nữa, thời gian gần đây phần lớn các dự án khu đô thị lớn tập trung tại vùng ven/ địa phương thuộc vùng đô thị, do đó có thể mang đến động lực nhất định cho thị trường khu vực khi các dự án dần ra hàng hoặc công bố phân khu mới trong năm 2025-2026.

Theo Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), đối với các nhà đầu tư cá nhân, họ thường tập trung vào các loại hình như đất nền, nhà phố thương mại, hoặc các dự án khu đô thị mới với giá trị đầu tư hợp lý. Đặc biệt là trong bối cảnh nhu cầu về nhà ở tại các khu vực ngoài trung tâm sẽ tiếp tục tăng. Các chính sách ưu đãi và khuyến khích phát triển đô thị vùng ven, cũng tạo động lực cho các nhà đầu tư.

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch VARS nhận định, giá bán bất động sản 2025 sẽ có xu hướng điều chỉnh hợp lý hơn so với mức tăng quá mức so với năm 2024. Tuy nhiên, mức giảm sâu sẽ khó xảy ra vì một số vấn đề như giá đất, bảng giá đất, chi phí đang có dấu hiệu tạo áp lực đầu vào cho giá thành cho sản phẩm bất động sản.

Theo ông Đính, cả cầu thực và cầu đầu tư sẽ có xu hướng tăng trong năm 2025. Về giao dịch, tôi cho rằng sẽ tăng tốt hơn trong năm 2025 bởi các yếu tố cung tốt hơn, các phân khúc ổn định hơn và đặc biệt giá sẽ được điều chỉnh và giữ nhịp ở mức tốt, dẫn đến giao dịch có xu hướng tăng. Nhìn chung, thị trường sẽ hoạt động tích cực hơn so với năm 2024. Các chỉ số về thị trường cung, cầu cải thiện nhưng chưa thể quay về như năm 2018-2019.

Nhận định về thị trường bất động sản 2025, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes cho rằng, dù thị trường có dấu hiệu phục hồi nhưng chưa thực sự sôi động trở lại. Với các thị trường tỉnh, phân khúc đất nền đô thị sẽ lên ngôi, nhất là các khu đất hoàn chỉnh pháp lý sẽ được săn đón nhiều hơn. Người mua sẽ lựa chọn các khu đất, sản phẩm thấp tầng gần khu công nghiệp, gần các trục kinh tế như Bắc Ninh, Bắc Giang hoặc là Hưng Yên, Hải Dương, Hải Phòng, Quảng Ninh. Điểm chung của các tỉnh này là có nền kinh tế phát triển khá mạnh, nằm trên các trục giao thông huyết mạch từ thủ đô và có nền tảng khu công nghiệp, nền tảng du lịch sôi động.

Với các tỉnh giáp Hà Nội như Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên, Hải Dương… không còn hiện tượng bán cắt lỗ, giá đất đã tăng trở lại từ năm 2024. Các khu vực từ Thanh Hóa đổ vào, thị trường vẫn còn yếu, mức giá đang thấp hơn so với đỉnh trước đó và chưa thể tích cực ngay trong năm 2025.

Ông Chung đưa ra khuyên nhà đầu tư thay vì đầu tư theo đám đông, theo sóng thị trường hoặc theo một phân khúc “hot” nào đó, thì cần lựa chọn thị trường gắn liền với cơ sở phát triển kinh tế, hạ tầng. Nhà đầu tư sẽ hướng đến sản phẩm của các chủ đầu tư uy tín, pháp lý hoàn chỉnh.

Tiếp đó là phải lựa chọn sản phẩm phù hợp với năng lực tài chính, không sử dụng đòn bẩy quá nhiều. Đồng thời, cần tìm hiểu nhu cầu bất động sản đó tại khu vực có cao không, hướng đến người dùng cuối cùng, tức là sản phẩm đó có phục vụ nhu cầu ở hay không.

Đồng quan điểm, ông Trần Khánh Quang, chuyên gia bất động sản cũng cho rằng, năm 2025, thị trường bất động sản không có biến động nhiều về giá bán nhưng giao dịch sẽ khởi sắc ở những khu vực ven đô, các khu đô thị công nghiệp và nơi có hạ tầng phát triển. Phân khúc nhà phố cũng sẽ phát triển tốt. Hiện các chủ đầu tư đang sở hữu quỹ đất lớn và tập trung vào các dự án nhà phố, biệt thự vườn. Phân khúc này sẽ trở thành thị trường mới trong năm 2025, đặc biệt là nhà phố ven đô, gần các thành phố lớn.

Về phân khúc đất nền, ông Quang cho rằng vẫn sẽ khó đoán, thậm chí có sự biến động do có nhiều yếu tố tác động như điều chỉnh bảng giá đất từ 2025. Giá đất nhiều địa phương đã tăng từ 50% đến 500%, khiến thị trường đất nền trở nên khó dự đoán. Đặc biệt, khi bảng giá đất ban hành mỗi năm một lần theo Luật Đất đai mới sát với giá thị trường được ban hành vào năm 2026, có thể sẽ đẩy giá đất tiếp tục tăng.