Chung cư: Nguồn cung mới “ồ ạt” được tung ra thị trường, giá có thể hạ nhiệt trong 2 năm tới

Chung cư mới ồ ạt ra hàng

Trong nửa cuối năm 2025, thị trường Hà Nội dự kiến có thêm ít nhất 9 dự án chung cư mới. Trong đó, đa số nguồn cung tập trung ở phân khúc cao cấp, mức giá dao động từ 70 - 120 triệu đồng/m2.

Điểm sáng là nguồn cung đã trở nên đa dạng hơn, không còn là cuộc đua “độc mã” của một vài chủ đầu tư lớn. Sau khi được tháo gỡ pháp lý, nhiều dự án đã được tái khởi động, từ đó giúp người mua ở thực và nhà đầu tư có thêm nhiều sự lựa chọn hơn.

Theo Báo cáo Thị trường Bất động sản của Savills, trong quý II/2025, Hà Nội ghi nhận 8.000 căn hộ mới được mở bán. Xét 6 tháng đầu năm, tổng nguồn cung mới đạt khoảng 14.900 căn, cao hơn 121% so với cùng kỳ năm ngoái.

Tuy vậy, giá sơ cấp trung bình vẫn neo ở mức cao, 91 triệu đồng/m2, tăng 40% theo năm. Trong quý II/2025, chiếm tỉ trọng lớn nhất ở mức 67% vẫn là các căn hộ có giá trên 4 tỉ đồng, thị trường tiếp tục vắng bóng nguồn cung sơ cấp căn hộ giá dưới 2 tỉ đồng.

Về lượng giao dịch, trong quý II/2025, Savills ghi nhận khoảng 5.200 căn. So với quý trước, con số này ghi nhận mức giảm so với quý liền trước đó nhưng tăng nhẹ theo năm. Tính trung bình trong 6 tháng đầu năm 2025, tổng số căn hộ bán được đạt khoảng 13.100 căn, tăng 26% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong đó 99% là giao dịch căn hộ Hạng A và B.

Theo bà Đỗ Thu Hằng - Giám đốc cấp cao, Dịch vụ Tư vấn và Nghiên cứu, Savills Hà Nội, sở dĩ giá bán sơ cấp trung bình trong quý vừa qua tiếp tục tăng dù nguồn cung dồi dào là bởi các dự án được tung ra thị trường đều là những dự án có vị trí tốt và định vị sản phẩm ở phân khúc cao cấp. Hơn nữa, trong bối cảnh quỹ đất trung tâm ngày càng khan hiếm, chi phí phát triển cao, nhiều chủ đầu tư lựa chọn tối ưu giá trị thương mại.

Giá vẫn "neo cao" nhưng sẽ giảm trong 2 năm tới?

Dù nguồn cung khởi sắc, song trái ngược với kỳ vọng về một mặt bằng giá "hạ nhiệt" nhờ nguồn cung dồi dào, giá bán căn hộ tại Hà Nội lại tiếp tục leo thang.

Báo cáo thị trường bất động sản quý II/2025 của Avison Young Việt Nam cho thấy, thị trường nhà ở Hà Nội, đặc biệt là phân khúc căn hộ liên tục ghi nhận dự án mới. Song, tỷ trọng các phân khúc vẫn chênh lệch lớn, mặt bằng giá tăng. Dự án phổ thông và tầm trung gần như vắng bóng, làm tăng thách thức cho người mua nhà ở thực. Xu hướng phát triển dự án tăng tốc mở rộng ra các thị trường vệ tinh.

Còn theo báo cáo của đơn vị nghiên cứu thị trường One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại. Nhiều dự án mới từ trung tâm đến vùng ven Hà Nội ra mắt nửa đầu năm nay cũng ghi nhận một mức giá mới, dao động 80 - 170 triệu đồng/m2.

Lý giải nguyên nhân giá căn hộ Hà Nội "neo cao" bất chấp nguồn cung tăng, ông Trần Minh Tiến, Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Mount Group cho rằng, sự mất cân đối trong cơ cấu phân khúc sản phẩm là yếu tố cốt lõi. Thị trường gần như không có dự án trung cấp nào được mở bán. Nguồn cung mới chủ yếu đến từ các sản phẩm cao cấp và hạng sang vốn có giá bán trên 80 triệu đồng/m2, chưa kể thuế và phí bảo trì. Điều này khiến giá bán trung bình toàn thị trường bị kéo lên.

Mặc dù giá đang neo cao nhưng ông Phạm Đức Toản, CEO CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản EZ (EZ Property) cho rằng, những người có ý định mua chung cư không nên quá lo lắng bởi mặt bằng giá có thể dần "hạ nhiệt" trong vòng 2 năm tới. Động lực của đợt giảm sắp tới sẽ đến từ sự bùng nổ nguồn cung nhờ Nghị quyết 171/2024/QH15 về thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất hoặc đang có quyền sử dụng đất.

“Nhiều dự án sẽ được triển khai thí điểm từ năm 2026, 2027. Khi nguồn cung không còn là cuộc đua của một vài doanh nghiệp lớn, thị trường sẽ có sự cạnh tranh về giá bán và người mua ở thực sẽ được hưởng lợi”, ông Phạm Đức Toản dự báo.