Thị trường căn hộ phía Nam: Nhiều tín hiệu phục hồi rõ rệt, sức cầu và giao dịch đều tăng

Sức cầu và giao dịch tăng đột biến

Theo báo cáo của DKRA Group, thị trường bất động sản TP.HCM và các tỉnh lân cận phía Nam trong tháng 8/2025 ghi nhận nhiều tín hiệu phục hồi rõ rệt, với sức cầu và lượng giao dịch tăng đột biến.

Cụ thể, nguồn cung sơ cấp tăng 3% so với cùng kỳ, với tổng nguồn cung khoảng 12.000 căn, trong đó nguồn cung mới gần 3.000 căn. DKRA Group đánh giá sức cầu chung vẫn khởi sắc, nhưng thị trường tiếp tục lệch pha phân khúc, khi căn hộ hạng A chiếm gần 42% nguồn cung tại TP.HCM, trong khi hạng B, C dẫn dắt nguồn cung tại các vùng ven và tỉnh lân cận.

Giá sơ cấp tăng 2-6% so với tháng 7. Mức giá tại TP.HCM dao động từ 37- 493 triệu đồng/m2, Tây Ninh 28-57 triệu đồng/m2, Đồng Nai 33-41 triệu đồng/m2. Ngay cả ở các khu vực sát TP.HCM như Dĩ An, Thuận An (Bình Dương cũ), giá chung cư đã tăng từ 32-40 triệu đồng/m2 trong quý I/2025 lên 35-50 triệu đồng/m2 sau ngày 1/7. Tại Nhà Bè, Bình Chánh, giá nhích lên 55-70 triệu đồng/m2, Bến Lức (Long An cũ, nay thuộc Tây Ninh) từ 26-30 triệu đồng/m2 lên 35-60 triệu đồng/m2.

Phân khúc căn hộ ghi nhận lượng tiêu thụ trong tháng đạt gần 4.400 căn, gấp 5,7 lần so với cùng kỳ năm trước. Tỷ lệ tiêu thụ trên nguồn cung sơ cấp đạt 35%, cho thấy niềm tin của người mua nhà đang dần quay trở lại.

TP.HCM tiếp tục khẳng định vị thế dẫn dắt khi chiếm đến 96% tổng nguồn cung căn hộ toàn khu vực. Sức cầu phục hồi mạnh mẽ đã giúp lượng giao dịch thành công tại TP.HCM tăng gấp 5,1 lần so với cùng kỳ. Động lực chính đến từ các dự án có pháp lý hoàn thiện, tiến độ xây dựng đảm bảo và kết nối thuận tiện về trung tâm.

Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group nhận định, trước đây người mua bất động sản chủ yếu để đầu tư (thường chiếm tỷ lệ khoảng 70%). Hiện nay, khẩu vị của người tiêu dùng đã chuyển dần sang những sản phẩm có nhu cầu ở thật, bởi dòng sản phẩm này luôn có tính thanh khoản cao, mức giá phù hợp, tập trung khu vực đông dân cư, đầy đủ tiện ích.

Tỷ lệ hấp thụ sản phẩm bất động sản thời điểm hiện tại chỉ bằng khoảng 60% giai đoạn từ năm 2019 trở về trước. Tuy nhiên, ông Thắng nhìn nhận ở góc độ tích cực, nếu tiếp tục đà tăng như hiện nay thì thị trường quay lại thời hoàng kim (2017- 2019) là hoàn toàn khả thi.

Nhà đầu tư phía Bắc đang “Nam tiến”

Số liệu từ Batdongsan cho thấy trong quý III, nhu cầu tìm mua bất động sản tại TP HCM mới (gồm cả Bình Dương, Bà Rịa - Vũng Tàu) tăng 50%, riêng nhóm nhà đầu tư miền Bắc tăng 27%. Số lượt tìm mua hiện cao gấp 1,5 lần năm 2022, trong đó 48% nhà đầu tư phía Bắc sẵn sàng tham gia thị trường phía Nam khi có cơ hội.

Savills Việt Nam cũng ghi nhận nhà đầu tư Hà Nội chiếm khoảng 20% lượng giao dịch tại TP HCM và vùng ven trong quý II, cao hơn nhiều so với mức bình quân 7-10% trước đây.

Theo Tổng giám đốc một sàn giao dịch bất động sản, có ba nguyên nhân chính thúc đẩy xu hướng Nam tiến của dòng tiền phía Bắc. Thứ nhất, giá bất động sản Hà Nội đã tăng mạnh từ 2021, biên lợi nhuận thu hẹp, trong khi giá tại TP HCM và vùng ven ít biến động suốt 3-4 năm. Thứ hai, nguồn cung phía Nam phục hồi nhờ pháp lý tháo gỡ, nhiều chủ đầu tư lớn trở lại thị trường. Thứ ba, các địa phương giáp TP HCM có giá thấp, hạ tầng kết nối tốt, trở thành "vùng trũng" hút dòng vốn trung và dài hạn.

Theo vị này, khẩu vị đầu tư của khách hàng miền Bắc có sự phân hóa rõ rệt. Nhóm đầu tư tài chính mạnh chuộng căn hộ trung tâm Thủ Thiêm, Thủ Đức, pháp lý minh bạch, sẵn sàng mua giá cao để khai thác ổn định; nhóm khách trẻ thích tìm cơ hội mua đất nền, chung cư gần metro, vành đai, sân bay Long Thành để đón đầu tăng giá; ngoài ra còn có xu hướng khách lâu năm "đi cùng" các chủ đầu tư lớn từ Hà Nội mở dự án tại miền Nam.

Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc kinh doanh Batdongsan, cho biết nhà đầu tư miền Bắc khi mua bất động sản phía Nam ưu tiên pháp lý (59%), sau đó là không gian sống, hạ tầng và tiện ích.

Các chuyên gia nhận định, dù xu hướng Nam tiến gia tăng, nhà đầu tư vẫn thận trọng. Dòng tiền hiện chủ yếu đến từ nhóm chuyên nghiệp, trong khi nhà đầu tư cá nhân - vốn từng chiếm tỷ trọng lớn trong các đợt sóng trước - chưa quay lại mạnh. Khi thị trường phục hồi rõ rệt, nhóm này có thể trở lại, thúc đẩy thanh khoản.