Thị trường chung cư Hà Nội: Nguồn cung tăng mạnh nhưng giá vẫn liên tục lập đỉnh

Nguồn cung tăng mạnh

Tính chung trong 9 tháng đầu năm 2024, tổng nguồn cung mở bán mới căn hộ chung cư tại Hà Nội đạt hơn 19.000 căn, vượt tổng nguồn cung cả năm 2023. Đây cũng là tổng nguồn cung chung cư mới lớn nhất ghi nhận được tại Hà Nội trong vòng 5 năm trở lại đây.

Mặc dù nguồn cung gia tăng là thế nhưng giá bán tại của thị trường này lại không hề hạ nhiệt mà liên tục lập đỉnh khiến việc sang tay, chuyển nhượng dự án cũng gặp nhiều khó khăn hơn.

Giám đốc cao cấp CBRE chi nhánh Hà Nội Nguyễn Hoài An cho biết: “Giá chung cư Hà Nội ghi nhận mức tăng trưởng rất mạnh và tăng liên tục từ quý IV/2023 đến nay, bao gồm cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Gần như đây là lần đầu tiên, chung cư Hà Nội tăng giá nhanh trong thời gian ngắn như vậy. Khoảng 10 năm vừa qua, giá chung cư Hà Nội tăng trung bình 5%/năm. Thậm chí giai đoạn 2009 - 2019, giá chung cư ít biến động, có thời gian giảm giá và trung bình chỉ tăng 2%/năm. Từ năm 2022 đến nay, giá chung cư tại thành phố này mới bắt đầu tăng nhanh".

Cũng theo ông Nguyễn Quốc Anh - Phó Tổng Giám đốc PropertyGuru Việt Nam cho biết, giá rao bán trung bình của căn hộ chung cư năm 2021 dao động từ 34-37 triệu đồng/m2; năm 2022, từ 38-40 triệu đồng/m2; năm 2023 động từ 39-42 triệu đồng/m2; năm 2024 đã lên đến 45-51 triệu đồng/m2.

Thậm chí ở nhiều dự án chung cư có giá cao ngất ngưởng từ 68-70 triệu đồng/m2. Với giá nhà hiện nay, VARS đánh giá nhóm đại diện cho 20% dân số có thu nhập cao nhất, theo phân loại của Tổng cục Thống kê, cũng không thể mua nhà, nếu xét theo quy tắc giá nhà không vượt quá 1/3 thu nhập.

Người dân không còn mặn mà với chung cư Hà Nội?

Khi giá đã bỏ xa khả năng chi trả của người mua ở thực, "sân chơi" chỉ còn lại các nhà đầu tư đơn lẻ hoặc nhóm nhà đầu tư chuyên nghiệp, thị trường chung cư bước dần vào giai đoạn trầm lắng. Các dấu hiệu chững lại bắt đầu từ tháng 11 đến nay.

Hiện không ít nhà đầu tư tại các dự án mới ra hàng đang tìm cách "thoát" trước khi ký hợp đồng mua bán, họ chấp nhận bán ngang giá, thậm chí bán lỗ sau khi trừ đi khoản tiền chênh.

Trên thị trường thứ cấp, lượng người quan tâm cũng giảm mạnh, nhiều căn hộ rao bán suốt 1-2 tháng vẫn không tìm được khách mua. Không ít chủ nhà chấp nhận hạ giá rao để bán được nhà.

Ở thời điểm cuối năm thường được xem là cao điểm mua bán bất động sản. Tuy nhiên, dữ liệu của nền tảng Batdongsan.com.vn cho thấy lượng quan tâm - chỉ số phản ánh nguồn cầu - đối với chung cư Hà Nội trong tháng 11 đã giảm 24% so với tháng 10 và giảm 25% so với cùng kỳ năm ngoái.

Điều này đi ngược lại với những gì xảy ra trong các tháng trước đó, khi người dân đổ xô tìm kiếm chung cư và giá rao bán không ngừng tăng phi mã.

Khảo sát tại tại 15 dự án căn hộ từ bình dân đến cao cấp đều cho thấy giá rao bán đi ngang kể từ đầu tháng 11 đến nay. Thậm chí tại một số căn hộ, chủ nhà đã chủ động liên hệ với người mua và đề xuất giảm giá bán.

Thận trọng với diễn biến thị trường giai đoạn này, sức mua chung cư cũng bắt đầu chậm lại, thậm chí giảm sút. Loại căn hộ 3 phòng ngủ tại một chung cư khu vực Xuân La, Tây Hồ, từng là "hàng hot", "hễ rao là hết", nay có 2 căn chưa tìm được khách mua dù chào bán liên tục trên các nền tảng gần 2 tháng nay.

Nhận định về bất động sản trong năm qua, một chuyên chuyên gia cho rằng, thị trường đang ghi nhận mức tăng trưởng mạnh mẽ trong vòng 1 năm qua. Các phân khúc như chung cư, đất nền, nhà riêng… đều tăng trung bình khoảng 40%. Đây được xem là mức tăng "kỷ lục" trong lịch sử. Dù vậy, trong năm nay, thị trường bất động sản vẫn trong trạng thái thăm dò thận trọng.

Sang đầu năm 2025, thị trường sẽ chuyển sang trạng thái củng cố và bắt đầu khởi sắc. Ở giai đoạn này, dòng tiền sẽ được khơi thông nhiều hơn, pháp lý được tháo gỡ, nguồn vốn tín dụng vào thị trường cũng sẽ được cải thiện. Đến năm 2026, thị trường sẽ đi vào ổn định. Các phân khúc như nhà riêng, nhà phố, đất nền, biệt thự dự án cũng sẽ diễn biến tích cực hơn.