Chung cư Hà Nội bật tăng trở lại, chưa có dấu hiệu hết “nóng sốt”

Thời gian ngắn hạ nhiệt

Thời gian vừa qua, chung cư được xem là loại hình sôi động nhất trên thị trường  bất động sản khi liên tục thiết lập mặt bằng giá mới.

Số liệu từ PropertyGuru Việt Nam cho thấy, đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản đã tăng 24% so với đầu năm ngoái. Trong đó, Hà Nội dẫn đầu về tốc độ tăng giá bất động sản, ghi nhận giá rao bán chung cư tăng 31%. Tại TP.HCM, giá bán loại hình này cũng tăng nhẹ khoảng 6%.

Việc tăng giá bất động sản thường được coi là một tín hiệu tốt của thị trường bởi nó phản ánh nhu cầu mua nhà cao của người dân. Trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn thì đây sẽ là động lực để ngành bất động sản Việt Nam hồi phục.

Tuy nhiên, nếu nhìn vào các số liệu về sức mua và tín dụng, đà tăng giá này của thị trường chung cư ở các thành phố lớn đang đối mặt với nguy cơ “bong bóng”. Giá bán vẫn neo cao dù mức độ quan tâm “hạ nhiệt” và tín dụng tiêu dùng bất động sản ở mức thấp trong thời gian qua. Như tại Hà Nội, giá chung cư đang dao động ở mức 50 triệu đồng/m2 trở lên và không có dấu hiệu giảm.

Theo PropertyGuru Việt Nam, mức độ quan tâm đối với chung cư ở Hà Nội đã “hạ nhiệt” sau khi đã tăng gần 60% so với cuối năm ngoái và đạt đỉnh vào tháng 3 vừa qua. Cùng với đó, thanh khoản của thị trường căn hộ cũng có dấu hiệu chậm lại từ nửa cuối tháng 4, theo một đơn vị nghiên cứu thị trường khác.

Mặt khác, tín dụng bất động sản cũng cho thấy những dấu hiệu “lạ”. Giữa mức giá tăng cao của thị trường chung cư, nhưng tín dụng cho vay tiêu dùng bất động sản của các ngân hàng lại hầu như không tăng, thậm chí có nơi còn giảm mạnh.

Theo khảo sát, một dự án tại quận Hoàng Mai (Hà Nội), vào thời điểm giữa tháng 3 có giá khoảng 3-3,2 tỷ đồng nhưng đến cuối tháng 4, giá các căn hộ này giảm xuống mức 2,5-2,9 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến đầu tháng 7, giá các căn hộ 2 ngủ ở chung cư này lại đồng loạt tăng giá trở lại khoảng 3,2-3,5 tỷ đồng tùy vào diện tích căn hộ.

Mất gần nửa năm tìm kiếm căn hộ chung cư với mức giá phù hợp nhưng lại bỏ lỡ, chị Nhung (ở Thanh Xuân, Hà Nội) cho biết, thời điểm sau Tết, chị và gia đình đã tìm hiểu và quyết định mua căn hộ chung cư có diện tích khoảng 80m2 ở quanh khu vực quận Thanh Xuân. Tuy nhiên, thời điểm đó giá tăng quá cao khiến gia đình chị phải tiếp tục chờ đợi.

"Tháng 2 vừa rồi, gia đình tôi quyết định tìm mua căn hộ chung cư cũ khoảng 80m2 với giá 2,8-3 tỷ đồng nhưng thời điểm đó không có, mà giá rao của môi giới/ chủ nhà cao vống lên khoảng 3,5-4 tỷ đồng. Giá lúc đó quá cao so với tài chính của gia đình tôi nên cả nhà quyết định chờ giá giảm hẳn mới mua", chị Nhung cho hay.

Tuy nhiên, đến cuối tháng 4, giá chung cư bất ngờ giảm về gần sát với giá của thời điểm trước Tết nhưng vì do dự nên gia đình chị Nhung đã bỏ lỡ cơ hội xuống tiền. "Theo dõi từ Tết đến cuối tháng 4 thì tôi thấy giá căn hộ chung cư cũ có giảm xuống gần với mức trước khi tăng mạnh. Do không muốn đi vay mượn để mua nhà nên gia đình tôi quyết định vừa tìm căn hộ phù hợp vừa chờ giá giảm thêm nhưng rồi giá lại quay đầu tăng vọt", người phụ nữ chia sẻ và cho cho biết, thời gian tới gia đình chị tiếp tục thuê trọ vì không thể vay mượn nhiều để mua vào lúc giá đang cao.

Giá chung cư lại tiếp tục tăng cao

Số liệu báo cáo về tình hình thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm 2024 của Bộ Xây dựng ghi nhận nhiều phản ứng tích cực từ thị trường. Theo đó, mức độ quan tâm, tìm kiếm thông tin về bất động sản của khách hàng, nhà đầu tư tăng cao. Lượng giao dịch đối với loại hình căn hộ chung cư có xu hướng tăng, quý sau cao hơn quý trước và cao hơn so với cùng kỳ năm 2023.

Theo Bộ Xây dựng, nguồn cung bất động sản sau một thời gian còn hạn chế đang có dấu hiệu chuyển biến theo chiều hướng tích cực, thị trường ghi nhận sự quay trở lại của hàng loạt dự án cũ được tái khởi động, dự án mới mở bán.

Các số liệu về thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2024 cũng cho thấy, về nguồn cung nhà ở thương mại có 18 dự án hoàn thành, 23 dự án được cấp phép mới và 984 dự án đang triển khai.

Theo thống kê của trang thông tin Batdongsan.com.vn, tính đến tháng 6/2024, giá rao bán trung bình của bất động sản tăng 24% so với đầu năm 2023. Sôi động nhất trên thị trường bất động sản trong nửa năm qua là chung cư Hà Nội. Nhu cầu tìm mua chung cư Hà Nội đạt đỉnh vào tháng 3/2024, tăng gần 60% so với cuối 2023. Chung cư hiện vẫn là loại hình có thanh khoản tốt nhất thị trường.

Theo dự báo của Hội môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), trong năm 2024, phân khúc căn hộ chung cư vẫn sẽ duy trì mức giá cao trên cả thị trường sơ cấp và thứ cấp, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Tại Hà Nội, căn hộ chung cư dự báo tiếp tục leo thang, ngày càng khan hiếm dự án mới giá dưới 50 triệu đồng/ m2. Giá chào bán tiếp tục tăng tại các giai đoạn cuối của các phân khu trong cùng dự án do nguồn cung vẫn tiếp tục khan hiếm.

Theo chia sẻ của một chuyên gia bất động sản, trước đây, đa phần người dân cho rằng, căn hộ là loại hình mua bán không sinh lời, càng ở lâu càng mất giá thì hiện nay, mua bán, sở hữu căn hộ là tài sản sinh lời bền vững. Không chỉ vậy, cho thuê căn hộ cũng là một trong những phương án hiệu quả để nhà đầu tư thu được dòng tiền ổn định, đều đặn hàng tháng.

Theo chia sẻ của ông Lê Xuân Nga - Tổng giám đốc BHS Group, giá chung cư sẽ khó giảm trong ít nhất là một vài năm tới. Lý do ông đưa ra là các bộ luật mới luôn có độ trễ nhất định khi đi vào thực tiễn. Với ngành bất động sản, khoảng thời gian này có thể lên tới vài năm.

Ngoài ra, tình trạng khan hiếm nguồn cung sẽ chưa được giải quyết trong năm 2024 - 2025. Phải sau ít nhất 3 năm kể từ ngày các bộ luật mới được thực thi, các chủ đầu tư mới có đủ thời gian để giải quyết vướng mắc và hoàn thiện dự án.

Với những lý do trên, có thể thấy thị trường chung cư neo giá cao không hẳn là tín hiệu của “bong bóng”. Thay vào đó, nhiều chuyên gia đặt niềm tin vào sự phục hồi bền vững hơn của thị trường.