Chung cư Hà Nội không còn mức trung bình dưới 50 triệu/m2 giữa bối cảnh nguồn cung khan hiếm

Theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, tính đến quý II/2024, mặt bằng giá căn hộ toàn thị trường tại Hà Nội hiện đạt trung bình khoảng 65 triệu đồng/m2.

Cụ thể, mức giá căn hộ tại khu Tây Hà Nội xấp xỉ 70 triệu đồng/m2, mặt bằng giá khu Đông hiện chạm mức 56 triệu đồng/m2.

Việc hàng loạt các dự án thuộc phân khúc trung cấp được thay thế dần bằng những dự án cao cấp, hạng sang đã kéo mặt bằng giá trung bình của chung cư tăng mạnh nhất từ năm 2021 đến nay.

Đa phần, các dự án cao cấp đều ở vị trí đắc địa, được chào bán với giá từ 100 triệu đồng đến hơn 200 triệu đồng/m2.

Đơn cử như dự án Lumi Hanoi với quy mô gần 4.000 căn hộ được rao bán với giá gần 89 triệu đồng/m2; Dự án The Gloria với quy mô 110 căn hộ có giá gần 140 triệu đồng/m2...

Đối với thị trường thứ cấp tại Hà Nội, việc tăng giá diễn ra ở hầu khắp các khu vực từ trung tâm đến ngoại thành với mức tăng từ 20-25%.

Khu vực xung quanh Vành đai 3 cũng chứng kiến tốc độ tăng giá rõ hơn đối với những khu vực xa trung tâm.

Trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng, trong quý II vừa qua, mức giá rao bán chung cư tại một số dự án trên thị trường đều có sự tăng giá cao, gồm: KĐT Royal City tăng 33%, The Pride tăng 33%, Vinhomes West Point tăng 28%.

Mặc dù giá "neo" cao nhưng theo dữ liệu từ Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, trong tháng 7/2024 giao dịch sơ cấp và thứ cấp vẫn tăng tại 2 đô thị lớn tại Hà Nội.

Theo ông Trần Minh Tiến - Giám đốc Trung tâm Nghiên cứu thị trường và Am hiểu khách hàng One Housing, giao dịch chuyển nhượng chung cư tại Hà Nội tăng cao trong tháng 7 là do xu hướng khách hàng muốn hoàn tất giao dịch trước tháng 7 m lịch.

Ngoài ra, nhu cầu tăng mạnh cũng thể hiện nhu cầu mua nhà ở thực hiện vẫn duy trì ở mức cao tại Hà Nội, khi mức giá chung cư mới liên tục tăng cao và nhiều khách hàng có xu hướng lựa chọn chung cư chuyển nhượng với giá cả hợp lý hơn, đặc biệt ở những đại đô thị mới đi vào hoạt động đầy đủ, tiện ích.

Một trong những tác động lớn nhất của Luật Đất đai 2024 đến thị trường BĐS chính là việc Chính phủ gỡ bỏ quy định về khung giá đất đối với các địa phương tự xác định giá đất theo thị trường hàng năm thay vì 5 năm như luật cũ.

Luật mới cũng quy định chỉ được thu hồi đất khi bàn giao nhà ở tái định cư. Quy định này sẽ giúp khơi thông quá trình đền bù, giải phóng mặt bằng, giúp cho việc triển khai các dự án được diễn ra nhanh chóng.

Dù vậy, việc giá đền bù tiệm cận với giá thị trường kèm cùng các hỗ trợ đền bù được đưa ra chặt chẽ sẽ khiến chi phí đầu tư vào dự án tăng lên, khiến giá thành BĐS tăng.

Trong quý II/2024, Savills ghi nhận không có nguồn cung căn hộ mới dưới 45 triệu đồng/m2, kể từ năm 2020 đến nay, nguồn cung sơ cấp hạng C đã giảm 45% mỗi năm.

Trong thời gian ngắn, giá nhà ở đặc biệt là giá căn hộ sẽ tiếp tục có dấu hiệu tăng do nguồn cung thị trường còn hạn chế, giảm 34% theo quý và 25% theo năm với khoảng 2.700 căn vào quý II/2024; 98% nguồn cung đến từ các dự án hiện tại và gần như không có dự án nào mới.

Theo các chuyên gia, nhìn vào nguồn cung trong tương lai tại Hà Nội, sẽ có khoảng hơn 100.000 căn hộ mới từ năm 2025 trở đi, cao gấp 10 lần so với nguồn cung chào bán hiện tại.

Các sản phẩm này chủ yếu tập trung ở khu vực ngoại ô khi mà nguồn cung căn hộ ở ngoại ô được cải thiện, giá bán tại khu vực này sẽ khó duy trì khả năng tăng nhanh như thời điểm hiện tại.