Bất động sản TP Hồ Chí Minh: Phần lớn là căn hộ cao cấp, không còn căn hộ bình dân

Tình trạng lệch pha giữa hai loại hình căn hộ cao cấp và bình dân

Bộ Xây dựng cho biết, trong 6 tháng đầu năm, Sở này đã xác nhận đủ điều kiện để huy động vốn sản phẩm hình thành trong tương lai của 17 dự án với tổng số 9.456 căn nhà với tổng diện tích sàn là 860.205m2.

Trong đó, căn hộ chung cư: 8.937 căn; diện tích sàn: 668.644m2; nhà ở thấp tầng: 519 căn; diện tích sàn: 191.561m2, với tổng giá trị cần huy động vốn là 77.591 tỷ đồng. Phân khúc cao cấp là 7.577 căn, chiếm 80,13%; phân khúc trung cấp có 1.879 căn, chiếm 19,87%, đáng chú ý là phân khúc bình dân không có căn nào.

Có thể thấy, so với 6 tháng đầu năm 2021 số dự án huy động vốn tăng 8,3%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng 111,29% nhưng phân khúc căn hộ trung cấp lại giảm 34,41%.

Sở Xây dựng cho biết, đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường bất động sản thiếu bền vững. Để thị trường bất động sản tiếp tục phát triển bền vững, cân bằng thì phân khúc căn hộ bình dân, giá vừa túi tiền của đại bộ phận khách hàng có nhu cầu phải giữ ở tỷ lệ cao nhất; tiếp theo là phân khúc căn hộ trung cấp; còn phân khúc cao cấp chiếm tỷ lệ nhỏ nhất.

Chia sẻ mới đây tại Hội Nghị phát triển thị trường bất động sản an toàn, lành mạnh, bền vững do Thủ tướng Phạm Minh Chính chủ trì vào ngày 14/7, Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM Trần Hoàng Quân cho biết thị trường bất động sản (BĐS) TP Hồ Chí Minh phát triển mạnh nhưng thiếu tính bền vững, chưa đáp ứng được nhu cầu rất lớn về nhà ở xã hội, phù hợp với khả năng chi trả của người dân. Điều này thể hiện rõ nhất trong cơ cấu sản phẩm BĐS tại TP Hồ Chí Minh đang mất cân đối lớn, thừa căn hộ cao cấp, thiếu căn hộ bình dân.

“Thời gian qua tỉ lệ căn hộ bình dân giảm 100%, chiếm tỉ lệ thấp nhất. Phân khúc căn hộ trung cấp giảm 34,41%, phân khúc căn hộ cao cấp tăng cao 111,29%. Đây là dấu hiệu lệch pha cung cầu và cũng là chỉ dấu rõ rệt nhất của sự phát triển thị trường BĐS thiếu bền vững” - ông Quân nói.

Theo Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh, trong những năm qua, thị trường bất động sản TP Hồ Chí Minh liên tục có sự sụt giảm về nguồn cung. Cụ thể, năm 2018 nguồn cung chỉ có 28.316 căn nhà, bằng 65,8 % so với năm 2017; năm 2019 nguồn cung chỉ có 23.046 căn nhà, bằng 53,6 % so với năm 2017; năm 2020 nguồn cung chỉ có 16.895 căn nhà, bằng 39,2 % so với năm 2017, năm 2021 nguồn cung chỉ có 14.443 căn nhà, bằng 33,6 % so với năm 2017 và 6 tháng đầu năm 2022 nguồn cung chỉ có 9.456 căn nhà, bằng 44 % so với 6 tháng đầu năm 2017.

Trong đó, loại nhà ở bình dân dưới 30 triệu đồng/m2 tại TP Hồ Chí Minh năm 2020 chỉ chiếm 1%; năm 2021 và 6 tháng đầu năm 2022 chỉ có nhà ở cao cấp và nhà ở trung cấp, thị trường không còn nhà ở bình dân (0%); trong lúc nhà ở cao cấp ngày càng chiếm tỷ lệ áp đảo như: năm 2017 (chiếm 25,5%), năm 2018 (chiếm 30%); năm 2019 (chiếm 67,1%); năm 2020 (chiếm 42,1%); năm 2021 (chiếm 72%) và 6 tháng đầu năm 2022, phân khúc nhà ở cao cấp chiếm đến 80,13%.

Nguồn cung sẽ tiếp tục thiếu hụt từ giờ đến cuối năm?

Theo TS Sử Ngọc Khương - Giám đốc Cấp cao Bộ phận Đầu tư Savills Việt Nam đánh giá thị trường BĐS hiện tại nguồn cung thấp, giá bán còn cao nên thanh khoản hạn chế, đặc biệt là khi các sản phẩm BĐS tại các đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh và Hà Nội chủ yếu ở phân khúc cao cấp.

Đồng thời, ông Khương đánh giá phân khúc thị trường trung cấp và bình dân dành cho những đối tượng trẻ từ dưới 30-35 đang có nhu cầu rất lớn. Tuy nhiên, trên thực tế, nhóm đối tượng này hạn chế hoặc rất ít sản phẩm nhà ở phù hợp với khả năng tài chính của họ vì nguồn cung vướng pháp lý.

Đồng quan điểm, ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Phó Giám đốc, Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE cũng cho rằng sự mất cân đối về nguồn cung tại TP Hồ Chí Minh ngày càng rõ, phân khúc tầm trung không có nguồn cung từ nay đến cuối năm nếu không có sự hỗ trợ để phát triển các sản phẩm nhà ở bình dân, nhà ở xã hội.

"Thực tế, nhóm khách hàng trung cấp và bình dân có nhu cầu nhà ở cao nhất nhưng họ không biết mua gì, mua ở đâu và tìm ở đâu để mua. Hiện nay mua sản phẩm khoảng 3 tỉ trên thị trường thứ cấp thì rất khó khăn vì ngân hàng đang siết tín dụng", ông Kiệt nhấn mạnh.

Trưởng bộ phận tiếp thị dự án nhà ở CBRE nhận định có một xu hướng đang nổi lên ở khu vực Châu Á - Thái Bình Dương là khách hàng sở hữu bất động sản đang giảm về độ tuổi, ngày càng nhiều người mua có độ tuổi từ 25-35. Theo đó, tâm lý mua nhà và nhu cầu sản phẩm có sự thay đổi so với trước đây. Đây là lượng khách hàng tiềm năng lớn trong vòng 5 năm tới.

Dự báo về thị trường bất động sản tại TP Hồ Chí Minh trong những tháng cuối năm, DKRA đưa ra nhận định, sức cầu chung cũng như thanh khoản thị trường căn hộ TP Hồ Chí Minh có thể tiếp tục bị ảnh hưởng trong 6 tháng cuối năm nếu động thái siết tín dụng bất động sản của các ngân hàng chưa có hướng tháo gỡ kịp thời.

Phân khúc căn hộ hạng A duy trì vị thế chủ đạo và dẫn dắt nguồn cung mới toàn thị trường. Dưới áp lực chi phí, đặc biệt là chi phí nguyên vật liệu, mặt bằng giá bán sơ cấp có thể sẽ tăng trong khi giá bán thứ cấp không có nhiều biến động.