Bất động sản TP HCM ghi nhận nhiều tín hiệu tích cực, phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường?

Thị trường tích cực trong năm 2025?

Năm 2024, thị trường bất động sản nhà ở tại TP.HCM trải qua thời kỳ khó khăn và chỉ một số phân khúc như căn hộ chung cư có dấu hiệu khởi sắc trở lại. Dự báo năm 2025, một số vướng mắc pháp lý được tháo gỡ sẽ góp phân thúc đẩy nguồn cung ra thị trường.

Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt - Giám đốc Bộ phận Phát triển nhà ở, Công ty CBRE Việt Nam, thời gian qua, giá bất động sản chung cư tại thị trường TP.HCM vẫn tăng do mức độ hấp thụ sản phẩm đang hồi phục trong khi nguồn cung còn hạn chế. Thành phố có tốc độ đô thị hóa rất cao nhưng mức độ hoàn thiện về hạ tầng chưa theo kịp, nhiều công trình hoàn thành chậm hơn dự kiến.

Theo thống kê của CBRE, hàng năm, TP.HCM có tốc độ tăng giá bất động sản khoảng 8%, trong đó giá chung cư tăng 4-5% với giá trung bình hiện tạo rơi vào khoảng gần 70 triệu đồng/m2.

Về nguồn cung căn hộ ra thị trường, hai năm nay thị trường TP.HCM có sự sụt giảm về nguồn cung căn hộ. Riêng trong quý III/2024, TP.HCM chỉ có 127 sản phẩm (quý thấp nhất 10 năm trở lại đây) nhưng số lượng giao dịch thành công đạt khoảng 2.000 sản phẩm. Các giao dịch chủ yếu bán ở hàng tồn, các dự án cũ.

"Cuối năm thị trường TP.HCM nguồn cung vẫn ở mức khá thấp cho thấy thị trường vẫn còn đối diện với nhiều áp lực. Để có sự đổi mới thì chúng ta phải cần một giai đoạn nữa. Thứ nhất là những điều luật thay đổi được thực thi, thứ hai là những trở lực về pháp lý, về tài chính trên thị trường dần được giải tỏa. Có một tín hiệu tích cực là trong quý IV có rất nhiều dự án vướng mắc về pháp lý được giải tỏa. Dự kiến quý 1 năm sau sẽ có nhiều dự án được chào bán trên thị trường" - ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt nhận định.

Theo các chuyên gia, từ cuối năm 2025, Chính phủ và các cơ quan ban ngành có giải tỏa các vướng mắc pháp lý đã phần nào thúc đẩy gia tăng nguồn cung mới cho thị trường. Khi nguồn cung được cải thiện, giá nhà sẽ tăng chậm lại, tạo cơ hội cho người dân sở hữu căn nhà.

Dự báo của CBRE, giai đoạn 2025-2026, nguồn cung căn hộ tại TP.HCM sẽ từng bước được cải thiện. Năm 2025, TP.HCM sẽ đón nhận thêm 8.000 - 9.000 sản phẩm và năm 2026 TP sẽ có thêm khoảng 11.000 căn hộ.

Ông Đinh Minh Tuấn - Giám đốc Batdongsan.com.vn Khu vực miền Nam đánh giá, khu vực trung tâm TP vẫn có mức độ quan tâm, giá bán ngày một tốt hơn nhờ đáp ứng nhu cầu kết nối, việc làm của người tiêu dùng.

Đối với vùng ven, các tuyến metro và đường giao thông mới sẽ góp phần thay đổi hạ tầng đô thị, tạo đà tăng trưởng tốt. Chung cư sẽ là loại hình hưởng lợi nhất và có thể là phân khúc tăng giá nhanh hơn, còn đất nền sẽ phục hồi sau một thời gian, sớm nhất cũng phải đến cuối năm 2025.

"Dòng tiền bắt đầu tìm kiếm cơ hội đối với thị trường miền Nam, trong đó nhu cầu tìm kiếm đối với thị trường miền Nam đã tăng lên khoảng 28 %. Đối với thị trường TP.HCM mới chỉ có hai phân khúc bắt đầu có dấu hiệu quay trở lại sớm là phân khúc chung cư và nhà riêng. Dự báo đến quý 2 của năm sau, thị trường có thể phục hồi dần trở lại từ chung cư, nhà riêng đến nhà phố, đất nền" - Ông Tuấn dự báo.

Phân khúc chung cư hạng B dẫn sóng?

Theo báo cáo thị trường bất động sản TP. Hồ Chí Minh quý 4/2024 của Savills Việt Nam, căn hộ Hạng B đã đóng góp tới 67% trong tổng số giao dịch căn hộ tại thành phố, chiếm ưu thế rõ rệt so với các phân khúc khác. Bên cạnh đó, lượng giao dịch căn hộ Hạng B cũng tăng trưởng 29% so với năm trước, đạt 8.000 giao dịch trong năm 2024. Các chuyên gia thị trường nhận định, Hạng B sẽ tiếp tục dẫn đầu trong thời gian tới nhờ vào mức giá hợp lý và khả năng đáp ứng nhu cầu của đa số người mua.

Trong khi đó, phân khúc căn hộ Hạng A chỉ chiếm 5% và Hạng C chiếm 28%, cho thấy rõ sự dịch chuyển nhu cầu từ phân khúc giá cao xuống các sản phẩm vừa túi tiền và tầm trung. Sự thiếu hụt các sản phẩm căn hộ giá thấp và sự khan hiếm quỹ đất nội thành đang là yếu tố chính khiến căn hộ Hạng B trở thành lựa chọn tối ưu.

Mặc dù lượng giao dịch tăng mạnh, nguồn cung căn hộ trên thị trường TP.HCM vẫn chưa đủ để đáp ứng nhu cầu của người mua. Cụ thể, nguồn cung căn hộ sơ cấp trong quý 4/2024 đạt khoảng 6.500 căn, tuy có sự tăng trưởng 35% theo quý nhưng lại giảm 13% so với cùng kỳ năm trước. Đặc biệt, nguồn cung căn hộ giá dưới 50 triệu VNĐ/m2 tiếp tục khan hiếm, chỉ chiếm 15% tổng nguồn cung sơ cấp, thấp nhất trong nhiều năm qua.

Theo Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills TP.HCM, việc nguồn cung hạn chế trong bối cảnh quỹ đất ở TP.HCM ngày càng khan hiếm đang đẩy giá căn hộ cao cấp lên cao. Các chủ đầu tư buộc phải chọn phân khúc căn hộ trung và cao cấp để tối ưu hóa lợi nhuận, đặc biệt là ở những vị trí chiến lược gần trung tâm thành phố.

Trong khi phân khúc căn hộ Hạng B vẫn chiếm ưu thế tại TP.HCM, những người có nhu cầu tìm mua căn hộ giá phải chăng lại phải chuyển hướng sang các khu vực lân cận, như Bình Dương, Đồng Nai và Long An, nơi giá căn hộ dao động từ 30-40 triệu VNĐ/m2. Sự dịch chuyển này đã thúc đẩy lượng giao dịch tại các khu vực này tăng mạnh, đặc biệt là tại Bình Dương với mức tăng trưởng giao dịch lên tới hơn 200% so với năm trước.