“Bài toán” nhà ở vừa túi tiền của người dân vẫn chưa có lời giải?

Giá nhà “bỏ xa” thu nhập

Theo Savills Việt Nam, giai đoạn 2019-2023, giá bất động sản tại Hà Nội tăng trung bình 6%/năm và tại TP.HCM là 3%/năm, trong khi thu nhập cá nhân chỉ tăng lần lượt 4% và 3%. Khoảng cách ngày càng lớn này khiến việc sở hữu nhà trở nên vô cùng khó khăn đối với nhiều người dân.

Bên cạnh đó, các rào cản pháp lý, vấn đề của các nhà phát triển và sự chậm trễ trong việc ban hành các chính sách hỗ trợ nhà ở đã khiến tình hình trở nên phức tạp hơn.

Một thị trường bất động sản phát triển bền vững thường có sự đa dạng về phân khúc, đặc biệt là các sản phẩm hạng B và C. Tuy nhiên, tại Hà Nội và TP.HCM, nguồn cung các loại hình nhà ở giá phải chăng lại đang thiếu hụt nghiêm trọng. Nhu cầu nhà ở khoảng 50.000 căn hộ mỗi năm, chủ yếu đến từ người dân có thu nhập trung bình và các hộ gia đình trẻ, vẫn chưa được đáp ứng đầy đủ.

Bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M của Savills Việt Nam đánh giá, cả Hà Nội và TP.HCM đều đang đối diện với tình trạng thiếu hụt nguồn cung nhà ở.

Tương lai gần, TP.HCM chứng kiến sự gia tăng của các dự án cao cấp, trong khi nguồn cung nhà ở giá rẻ lại hạn chế. Ngược lại, Hà Nội tập trung phát triển các dự án hạng B.

"Sự mất cân đối này là do nhiều yếu tố, bao gồm tăng trưởng thu nhập, quỹ đất hạn hẹp và chi phí đất đai tăng cao, cùng với thủ tục hành chính phức tạp trong việc cấp phép cho các dự án phát triển mới", bà nói.

Báo cáo mới nhất từ Numbeo.com (một trang web chuyên cung cấp thông tin về chỉ số mức sống tại các thành phố và quốc gia trên thế giới thông qua các cuộc khảo sát) cũng cho thấy rằng, vào năm 2024, giá nhà trung bình tại Việt Nam cao gấp gần 24 lần so với thu nhập trung bình hàng năm của một hộ gia đình. Nhiều nghiên cứu cũng chỉ ra rằng tốc độ tăng giá nhà ở Việt Nam qua các năm đang vượt xa so với tốc độ tăng thu nhập của người dân.

Theo Công ty PropertyGuru Việt Nam, giá rao bán trung bình của các loại hình nhà ở tại Hà Nội đã đạt mức 22,8 tỷ đồng cho mỗi căn nhà mặt phố; 17,8 tỷ đồng cho biệt thự; 6,3 tỷ đồng cho nhà riêng và 4,1 tỷ đồng cho mỗi căn hộ chung cư. Trong khi đó, thu nhập bình quân năm 2023 của người lao động tại Hà Nội ước tính khoảng 135 triệu đồng.

Như vậy, để sở hữu một căn nhà mặt phố ở Hà Nội, người dân cần phải làm việc liên tục không chi tiêu trong 169 năm, trong khi để mua được nhà riêng thì cần 132 năm, và để sở hữu căn hộ chung cư cũng phải mất tới 30 năm.

Trong nửa đầu năm 2024, các phân khúc nhà ở vẫn là điểm nóng của thị trường bất động sản. Đặc biệt, phân khúc căn hộ đã ghi nhận mức độ quan tâm tăng đột biến, khiến giá trên thị trường thứ cấp tăng mạnh.

Bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Tư vấn và Nghiên cứu của Savills Hà Nội, cho biết: “So với cùng kỳ năm ngoái, giá căn hộ trên thị trường thứ cấp trung bình đã tăng 25%, thậm chí các phân khúc hạng B và hạng C còn ghi nhận mức tăng từ 27% đến 29%”. Bà Hằng cũng cảnh báo rằng, việc sở hữu nhà của người dân sẽ trở nên khó khăn hơn nữa nếu khoảng cách giữa thu nhập và giá nhà tiếp tục nới rộng.

Từng bước “giải bài toán” giá nhà

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh (HoREA) cho rằng, thực tế cũng có không ít chủ đầu tư muốn tập trung phát triển nhà ở cao cấp hơn nhằm tối đa hoá lợi nhuận. Theo đó, nguồn cung nhà ở vừa túi tiền càng thiếu hụt hẳn trên thị trường bất động sản.

Liên quan đến nhà ở vừa túi tiền, Bộ Xây dựng nhận định, mặc dù Chính phủ đã chỉ đạo bộ, ngành, địa phương chủ động, thường xuyên theo dõi diễn biến tình hình thị trường bất động sản, tăng cường công tác thông tin dự báo, kịp thời có giải pháp ứng phó khi thị trường biến động bất thường, kịp thời xử lý vấn đề “nóng” phát sinh; công tác quản lý thị trường bất động sản được các cấp, các ngành triển đồng bộ… nhưng nguồn cung sản phẩm nhà ở trên thị trường chủ yếu là phân khúc cao cấp và trung cấp, thiếu sản phẩm bất động sản là nhà ở phù hợp khả năng chi trả của đa số người dân…

Theo Savills, Chính phủ đang triển khai nhiều dự án xây dựng đường bộ, cầu cống, sân bay, cảng biển. Mục tiêu chính của các dự án là cải thiện kết nối giao thông giữa các tỉnh thành, rút ngắn khoảng cách địa lý và thời gian di chuyển, đặc biệt là giữa khu vực trung tâm đô thị và vùng ven.

“Mô hình phát triển theo định hướng giao thông công cộng (TOD), điển hình là hệ thống metro đang chứng minh hiệu quả trong việc giải quyết vấn đề giao thông và cung cấp nhà ở. Chính nhờ tập trung phát triển khu vực xung quanh các tuyến metro, mật độ xây dựng tăng lên, tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đi lại và kết nối giữa các khu vực. Đồng thời, việc khai thác quỹ đất dọc theo các tuyến metro đã giúp giảm chi phí đầu tư, từ đó tạo ra nhiều lựa chọn nhà ở giá cả phải chăng hơn cho người dân”, bà Giang Huỳnh, Giám đốc Bộ phận Nghiên cứu và S22M tại Savills nói thêm.

Cũng theo đại diện Savill, để giảm áp lực về quỹ đất và chi phí đô thị, Hà Nội và TP.HCM cũng hướng tới mở rộng đô thị ra những tỉnh lân cận là Bình Dương và Bắc Ninh. Việc đầu tư mạnh vào cơ sở hạ tầng giao thông sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho quá trình này, giúp khu vực ngoại thành trở nên hấp dẫn hơn đối với nhà đầu tư và người dân.

Hơn nữa, việc ban hành các quy định mới cũng kỳ vọng có thể tạo ra những chuyển biến tích cực trên thị trường bất động sản. Trong đó, nhằm giải quyết vấn đề thiếu hụt nhà ở và ngăn chặn tình trạng đầu cơ đất, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đưa ra quy định cấm phân lô đất ở tại đô thị lớn từ ngày 31/1/2025. Tương tự, Luật Nhà ở 2023 tiếp tục tập trung vào việc phát triển nhà ở tại các đô thị chính…

Tuy nhiên, chuyên gia cho rằng để giải quyết bài toán nhà ở vừa khả năng chi trả của người dân, cần kết hợp sức mạnh của cả khu vực công và tư. Không một bên nào đơn lẻ có thể giải quyết vấn đề nan giải này. Cụ thể, giữa bối cảnh ngân sách nhà nước có giới hạn và lãi suất tăng cao, việc tài trợ cho dự án nhà ở xã hội gặp nhiều khó khăn. Đồng thời, khu vực tư nhân cũng đối mặt với áp lực lạm phát về chi phí đầu vào thì sự hợp tác hiệu quả giữa hai bên là cấp thiết.