Cuộc đua quy mô tỷ đô, dòng tiền chuyển hướng về vùng ven
Hưng Yên đang trở thành điểm sáng với hai dự án có tổng vốn hơn 19.000 tỷ đồng. Đáng chú ý là khu đô thị phía Đông huyện Văn Giang (khu B), quy mô 28,3 ha, vốn đầu tư khoảng 12.100 tỷ đồng, và Ecoland City Tân Tiến, rộng 66 ha, vốn gần 7.700 tỷ đồng. Đây là những dự án được kỳ vọng định hình diện mạo đô thị mới ở phía Đông Hà Nội.
Không kém cạnh, Bắc Ninh khởi động dự án Khu đô thị sinh thái và thể dục thể thao Khuôn Thần (phân khu B) – “siêu dự án” gần 290 ha với tổng vốn hơn 8.500 tỷ đồng. Cùng với đó là Khu đô thị mới Đại học II hơn 131 ha, vốn đầu tư hơn 5.100 tỷ đồng.
Tại Phú Thọ, 3 dự án lớn tổng mức đầu tư hơn 3.400 tỷ đồng đang được mời gọi, nổi bật là Khu đô thị mới Đông Nam Oasis City hơn 63 ha, gần 4.600 tỷ đồng – dự án trọng điểm chào mừng Đại hội Đảng bộ tỉnh.
Ngay cả Hà Nội cũng đang dịch chuyển xu hướng phát triển ra khu vực vệ tinh. Thành phố vừa giao mời thầu Khu đô thị Vibex (42,5 ha, gần 7.300 tỷ đồng) và chấp thuận chủ trương cho Sun Group đầu tư khu đô thị mới tại Mê Linh, quy mô hơn 200 ha, vốn gần 15.000 tỷ đồng.
Theo bà Nguyễn Hồng Vân, Giám đốc Thị trường JLL Việt Nam, “xu hướng phát triển nhà ở hiện nay là xa hơn và rộng hơn: xa trung tâm để tối ưu chi phí đất, rộng để đủ không gian quy hoạch tiện ích đồng bộ, tạo sức hút cho cư dân”.
Dữ liệu từ Batdongsan.com.vn cho thấy, trong quý III/2025, mức độ quan tâm tới bất động sản tại Hà Nội chững lại, trong khi các địa phương vệ tinh như Hải Phòng, Hưng Yên, Bắc Ninh, Phú Thọ chiếm tới 80% lượng tìm kiếm toàn vùng. Đáng chú ý, Hòa Bình (cũ) tăng 65%, Bắc Giang (cũ) tăng 61%, Hải Phòng tăng 50%, Bắc Ninh tăng 48%.
Sự dịch chuyển này phản ánh xu hướng đầu tư rõ ràng: dòng vốn rời khỏi trung tâm, hướng về các đô thị mới nơi hạ tầng được mở rộng và giá còn hợp lý. Theo bà Phạm Thị Miền, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu và đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), các đô thị vệ tinh đang trở thành “điểm hẹn” của dòng vốn khi Chính phủ thúc đẩy quy hoạch vùng, giảm áp lực dân số cho thành phố lớn.
Đại đô thị – tâm điểm của chu kỳ mới
Không chỉ đất nền, nhiều chủ đầu tư lớn cũng đang đưa chung cư cao cấp về các địa phương. Theo BHS Group, giá bán căn hộ tại Hải Phòng, Hưng Yên, Ninh Bình… đã tiệm cận 70–90 triệu đồng/m², tập trung ở các dự án của Vingroup, Sun Group, Masterise Group, Sunshine Group. Các trung tâm hành chính mới sau sáp nhập cũng chứng kiến mặt bằng giá cao hơn trung bình khu vực.
Ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, nhận định: “Các dự án quy mô lớn là cú hích kép – vừa thúc đẩy hiện đại hóa hạ tầng, vừa tạo công ăn việc làm, thúc đẩy kinh tế địa phương”.
Còn theo TS. Lê Xuân Nghĩa, chuyên gia kinh tế, sự phát triển mạnh mẽ của hệ thống giao thông khiến khoảng cách địa lý không còn là rào cản. Khi việc di chuyển trở nên thuận tiện, người dân sẵn sàng chọn sống xa trung tâm, đổi lại không gian sống rộng rãi, chất lượng hơn.
Ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch CEN Group, bổ sung: “Khi hạ tầng hoàn thiện, vùng ven sẽ là nơi ở thực sự của tầng lớp trung lưu. Các đại đô thị quy mô hàng trăm, thậm chí hàng nghìn hecta sẽ là nguồn cung chủ lực trong 5–10 năm tới”. Tuy nhiên, ông nhấn mạnh, một dự án chỉ thực sự “sống” khi có cư dân. Do đó, chủ đầu tư cần phát triển đầy đủ hệ sinh thái tiện ích – từ trường học, bệnh viện, trung tâm thương mại đến khu vui chơi – để giữ chân người ở.
Làn sóng đầu tư vào các đại đô thị vùng ven đang tạo ra bức tranh mới cho thị trường phía Bắc – nơi hội tụ đủ yếu tố về quỹ đất, hạ tầng và dòng vốn. Tuy nhiên, các chuyên gia cũng cảnh báo, khi quy mô dự án ngày càng lớn, việc lựa chọn nhà đầu tư đủ năng lực và kiểm soát tiến độ triển khai trở nên then chốt, tránh tình trạng “đô thị bỏ hoang” như từng xảy ra trước đây.
Nếu được triển khai bài bản, thời của các đại đô thị xa trung tâm không chỉ là một xu hướng tạm thời, mà có thể trở thành trụ cột phát triển đô thị của thập kỷ tới.