Giá khó giảm
Theo dữ liệu Savills Việt Nam, trong quý II/2025, thị trường căn hộ Hà Nội có 7.000 căn hộ mới được mở bán và 5.200 giao dịch, tăng theo năm.
Từ nửa cuối năm 2025 đến năm 2027, sẽ có 58.100 căn hộ từ 58 dự án được đưa ra thị trường. Đánh giá về sự bùng nổ nguồn cung căn hộ chung cư Hà Nội trong vài năm tới, bà Đỗ Thu Hằng cho biết nguồn cung sẽ tập trung chủ yếu ở các đại dự án xa trung tâm.
“Dù nguồn cung bùng nổ nhưng sẽ không thể làm giảm giá căn hộ toàn bộ thị trường. Những dự án ở khu vực trung tâm giá vẫn sẽ cao bởi khan hiếm nguồn cung, chủ đầu tư vẫn kỳ vọng lợi nhuận lớn. Trong khi đó, giá các dự án xa trung tâm sẽ có mức hợp lý hơn khi được chào ra thị trường”, bà Đỗ Thị Thu Hằng, Giám đốc cấp cao, bộ phận tư vấn và nghiên cứu Savills Hà Nội nhận định.
Thực tế, sau giai đoạn tăng nóng từ đầu năm 2024, đà tăng giá chung cư tại Hà Nội có phần chững lại trong quý I/2025. Nhưng hiện tại, một số dự án đã tăng giá trở lại. Cũng theo số liệu của Savills, giá bán trung bình căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong quý II/2025 đạt khoảng 91 triệu đồng/m2, tăng 16% so với quý trước và cao hơn 40% so với cùng kỳ năm 2024.
Còn theo báo cáo của các đơn vị nghiên cứu thị trường là CBRE Việt Nam và One Mount Group mới đây, giá bán căn hộ sơ cấp trung bình tại Hà Nội trong quý II/2025 đã chạm ngưỡng 80 triệu đồng/m2. Mức giá này tăng gần 6% so với quý trước và vọt lên 24% so với cùng kỳ năm 2024, cho thấy một xu hướng tăng giá trở lại.
Trước diễn biến giá căn hộ tại Hà Nội tiếp tục leo thang, bà Đỗ Thị Thu Hằng, nhận định thị trường đang có những tín hiệu tích cực nhờ loạt luật liên quan đến bất động sản đã được thông qua, cùng với nỗ lực gỡ rào cản pháp lý từ cơ quan chức năng. Tuy nhiên, điểm nghẽn lớn nhất hiện nay là nguồn cung dự án mới tại khu vực từ vành đai 3 trở vào nội đô ngày càng khan hiếm.
Theo bà Hằng, phần lớn nguồn cung mở bán trong thời gian gần đây đều thuộc phân khúc cao cấp, đến từ các chủ đầu tư uy tín, có pháp lý minh bạch, chất lượng thi công tốt và tọa lạc tại những vị trí thuận lợi.
Sau giai đoạn “dò giá” này, các chủ đầu tư sẽ tiến hành điều chỉnh lại mức giá và bắt đầu khớp căn theo nhu cầu thực tế. “Nếu như trước đây, mức giá căn hộ được chủ đầu tư khớp căn chỉ quanh ngưỡng 65-80 triệu đồng/m2 thì hiện tại, nhiều dự án đã xác lập mặt bằng mới ở mức 100-140 triệu đồng/m2”, bà Hằng cho biết.
Nhưng người mua nhà sẽ có nhiều lựa chọn?
Theo dữ liệu từ CBRE, thị trường căn hộ Hà Nội, toàn bộ các dự án mở bán trong quý II/2025 đều thuộc phân khúc cao cấp trở lên, với giá chào bán sơ cấp trung bình trên 70 triệu đồng/m2 thông thủy (chưa bao gồm thuế GTGT, kinh phí bảo trì và chiết khấu).
Về giá bán, do cơ cấu nguồn cung mới trong quý tập trung vào phân khúc cao cấp, giá bán sơ cấp trung bình tại thời điểm cuối quý II/2025 đạt khoảng 79 triệu đồng/m² thông thủy. Mức giá này tăng 6% theo quý và tăng tới 33% so với cùng kỳ năm trước.
Theo ghi nhận, một số khu vực như Hà Đông, Hoàng Mai vốn trước đây có mức giá phổ biến 40–50 triệu đồng/m² thông thủy, thì nay đã ghi nhận các dự án mới chào bán trên 70 triệu đồng/m².
Về giao dịch, tổng lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp trong quý 2/2025 đạt gần 5.180 căn hộ, nâng tổng số căn bán được trong nửa đầu năm lên khoảng 9.130 căn, tăng 31% so với quý I, nhưng giảm 27% so với cùng kỳ năm ngoái.
Theo chuyên gia của CBRE, năm 2025 được kỳ vọng là một năm bận rộn của các chủ đầu tư, với nhiều dự án đang trong quá trình chuẩn bị mở bán, đặc biệt tại các khu vực phía Bắc và phía Đông Hà Nội.
Việc triển khai dự án hạ tầng quan trọng với các cây cầu mới bắc qua sông Hồng như cầu Tứ Liên, Trần Hưng Đạo và Ngọc Hồi là động lực lớn thúc đẩy hoạt động mở bán tại các khu vực này.
Đồng thời, nhiều dự án từng “đóng băng” được gỡ vướng và dự kiến sẽ tái khởi động trong nửa cuối năm, đặc biệt tại các quận nội đô như Cầu Giấy, Tây Hồ, Hoàng Mai, Long Biên, mang lại thêm lựa chọn cho người mua nhà.
Theo bà Nguyễn Hoài An, Giám đốc cấp cao Chi nhánh CBRE Việt Nam tại Hà Nội, trong thời gian tới, nguồn cung lớn với mức giá chào bán cao dự kiến sẽ làm gia tăng cạnh tranh giữa các dự án và chủ đầu tư nhằm thu hút người mua.
"Khi thị trường có nhiều lựa chọn hơn về vị trí và tầm giá, người mua sẽ có xu hướng so sánh và cân nhắc kỹ lưỡng hơn, đồng thời đặt nhiều kỳ vọng hơn vào chất lượng sản phẩm, dịch vụ và tiện ích tương xứng với số tiền họ bỏ ra”, bà Nguyễn Hoài An chia sẻ.