Giá thuê nhà được tái thiết lập hợp lý, nhiều nhà bán lẻ đã quay lại mở rộng mạng lưới

Thực tế này cho thấy dự báo về làn sóng đóng cửa hàng loạt cửa hàng vật lý đã không trở thành hiện thực. Thay vào đó, khi giá thuê được tái thiết lập hợp lý, nhiều nhà bán lẻ đã quay lại mở rộng mạng lưới, khiến giá thuê tăng trở lại tại các vị trí đắc địa. Điều này khiến các nhà đầu tư bất động sản lớn bắt đầu “nhòm ngó” trở lại phân khúc từng bị xem là rủi ro cao.

Tại Việt Nam, chiến lược bán lẻ đa kênh đang phát triển mạnh, đặc biệt tại TP.HCM. Các thương hiệu thời trang, F&B, hàng gia dụng tích cực mở rộng, chiếm đến 67% tổng giao dịch thuê mới trong 6 tháng đầu năm 2025 tại các trung tâm thương mại trọng điểm.

Cửa hàng hiện nay không đơn thuần là nơi bán hàng mà trở thành nơi kết nối thương hiệu, điểm nhận hàng và tạo nội dung truyền thông.

Tại Hà Nội, nhu cầu đang dịch chuyển khỏi khu trung tâm truyền thống. Hồ Tây nổi lên nhờ Lotte Mall và khoảng 172.000 m² không gian bán lẻ dự kiến hoàn thành trước 2027. Tại Starlake, các nhà đầu tư lớn như Toshin, CJ, Mapletree, Thadico đang phát triển trung tâm thương mại phong cách sống tích hợp, định vị khu vực này như điểm đến giải trí mới sánh ngang với Phố cổ.

Bờ đông sông Hồng cũng chứng kiến các dự án lớn như Vincom Mega Mall Ocean Park và Vinhomes Global Gates, được hỗ trợ bởi hạ tầng trọng điểm như cầu Tứ Liên, đường Vành đai 4. Mô hình khu thương mại tích hợp đầy đủ dịch vụ, lưu lượng khách cao và quy mô lớn đang được các nhà phát triển hướng đến.

Tại TP.HCM, thị trường bán lẻ hiện đại có quy mô còn nhỏ với khoảng 1,6 triệu m² diện tích cho thuê thuần (NLA). Nửa đầu 2025 chỉ có thêm 5.000 m² NLA từ các dự án hiện hữu. Tỷ lệ lấp đầy duy trì ở mức cao 93%, giá thuê tầng trệt khoảng 1,5 triệu đồng/m²/tháng. Giao dịch thuê mới chủ yếu đến từ nhóm giải trí, phong cách sống và đồ gia dụng.

Các thương hiệu mới như Oh!Some, HOKA, Lee cùng với các chuỗi lớn như Muji, Zara, H&M tiếp tục mở rộng tại các trung tâm thương mại hiệu quả, cho thấy sự tin tưởng ngày càng tăng của nhà bán lẻ đối với thị trường.

Bất động sản bán lẻ hạng sang tại trung tâm TP.HCM có tỷ lệ trống rất thấp, trong khi nguồn cung tương lai hạn chế – chỉ khoảng 100.000 m² dự kiến bổ sung trong ba năm tới. Nhu cầu tiêu dùng mạnh và tầng lớp trung lưu mở rộng là những yếu tố giúp thị trường duy trì ổn định trong ngắn hạn.

Theo Savills, nhiều nhà đầu tư vẫn còn “mắc kẹt” với những tài sản khó thanh khoản trong giai đoạn trước. Tuy nhiên, dòng vốn đang quay trở lại phân khúc bán lẻ, với nhiều thương vụ đáng chú ý trong nửa cuối năm 2024.

Trên thế giới, Bắc Mỹ là ví dụ điển hình cho xu hướng phục hồi. Theo Placer.ai, lượt khách đến trung tâm thương mại tại Mỹ trong năm 2024 tăng 1,5% so với 2023 và 7,3% so với 2019. Mặc dù doanh số thương mại điện tử tăng trưởng, gần 80% tổng chi tiêu tiêu dùng tại Mỹ vẫn được thực hiện tại cửa hàng, theo Bộ Thương mại Hoa Kỳ.

Savills ghi nhận tỷ lệ trống mặt bằng bán lẻ tại Mỹ hiện ở mức thấp nhất lịch sử – chỉ 4,7%. Từ cửa hàng giá rẻ, thể thao, làm đẹp cho đến hàng xa xỉ đều có nhu cầu thuê cao, thúc đẩy thị trường hồi phục mạnh.

Tuy nhiên, Savills cũng nhận định bức tranh tổng thể vẫn còn phân hóa. Không phải nhà bán lẻ nào cũng vượt qua được thách thức, và không phải loại hình bất động sản nào cũng phù hợp. Một số thương hiệu đã tận dụng khó khăn chuỗi cung ứng để củng cố hệ thống logistics, đưa chuỗi cung ứng về gần và tích hợp công nghệ để tối ưu vận hành.

Cửa hàng vật lý không chỉ là điểm bán, mà còn là trung tâm trải nghiệm, xử lý đơn hàng, điểm đổi trả và kênh quảng cáo trực tiếp. Một số thương hiệu còn tạo thêm doanh thu từ việc bán không gian quảng cáo trên màn hình, âm thanh trong cửa hàng.

Mô hình “retail warehousing” và “retail parks” đang dẫn đầu đà phục hồi, hỗ trợ cho chiến lược bán lẻ đa kênh. Việc định giá lại tài sản mở ra nhiều cơ hội đầu tư hấp dẫn. So với nhà ở hay kho vận – vốn đang bị định giá cao – bất động sản bán lẻ hiện có tỷ suất sinh lời cạnh tranh hơn.

Các thương hiệu xa xỉ dù đối mặt với sức mua suy yếu tại châu Á, vẫn mở rộng mạng lưới cửa hàng, nhưng với chiến lược thận trọng hơn.

Tổng thể, sự phục hồi của bất động sản bán lẻ đang cho thấy tín hiệu rõ ràng: cửa hàng vật lý không biến mất như dự báo, mà đang tiến hóa thành một phần không thể thiếu trong hệ sinh thái bán lẻ hiện đại.