Thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn nhưng vì sao giá vẫn không giảm?

Giá vẫn tăng, chưa có dấu hiệu giảm?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) vừa tổ chức công bố Báo cáo thị trường bất động sản Việt Nam quý II và 6 tháng đầu năm 2025.

Ông Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam - đưa ra nhận định tổng quan: "Qua 6 tháng đầu năm 2025, thị trường bất động sản Việt Nam đã khởi đầu chu kỳ mới với nhiều kết quả khả quan. Nguồn cung và lượng giao dịch phục hồi trên diện rộng. Số lượng doanh nghiệp bất động sản thành lập mới và quay trở lại hoạt động tăng mạnh. Thị trường bất động sản phục hồi đi kèm với những xu hướng mới".

Theo số liệu báo cáo của VARS, điểm sáng nhất, tín hiệu cho thấy sự phục hồi rõ nét nhất của thị trường trong 6 tháng đầu năm 2025 là nguồn cung tăng vọt. Với việc được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, hàng loạt dự án quy mô lớn được các chủ đầu tư tái thực hiện, đẩy nhanh tốc độ xây dựng. Nhiều dự án mới được triển khai mới, đặc biệt là ở khu vực phía Nam. Nguồn cung được cải thiện trong hiện tại và sẽ càng "đầy" trong thời gian sắp tới.

Trong quý II/2025, thị trường này ghi nhận hơn 36.000 sản phẩm mới, gấp 2,5 lần quý trước và tăng 90% so với cùng kỳ năm 2024. Tính chung 6 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung bất động sản nhà ở đạt 64.000 sản phẩm (với hơn 51.000 sản phẩm mới), tương đương 80% cả năm 2024.

Tuy nhiên, ở phân khúc chung cư, cơ cấu nguồn cung vẫn mất cân đối, đặc biệt tại các đô thị lớn. Các dự án án mở bán phần lớn là căn hộ cao cấp, hạng sang. Năm 2025, theo nhận định của Bộ Xây dựng, nguồn cung thiếu vắng căn hộ giá dưới 25 triệu đồng/m2, thì nay các đơn vị nghiên cứu thị trường thậm chí còn đưa ra nhận định "vắng bóng căn hộ thương mại giá dưới 60 triệu đồng/m2".

Chính bởi vậy, tuy nguồn cung tăng nhưng giá bất động sản các phân khúc vẫn tiếp tục đà tăng, chưa có dấu hiệu giảm. Từ phía doanh nghiệp, tuy thủ tục đã thông thoáng, nhanh gọn hơn nhưng phí đầu vào bao gồm chi phí đất đai, chi phí xây dựng tăng khiến giá cũng không thể giảm.

Lý giải nguyên nhân

Một trong những nguyên nhân cốt lõi khiến giá bất động sản chưa có dấu hiệu điều chỉnh mạnh là nguồn cung mới khan hiếm. Trong vài năm trở lại đây, việc cấp phép các dự án mới, đặc biệt là nhà ở thương mại tại các đô thị lớn, gặp nhiều vướng mắc pháp lý. Nhiều dự án bị “đứng hình” do chờ phê duyệt hoặc rà soát pháp lý khiến tổng nguồn cung sản phẩm trên thị trường bị thu hẹp đáng kể.

Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, tại Hà Nội và TP.HCM, số lượng dự án mới được cấp phép trong 3 năm qua giảm mạnh. Trong khi đó, nhu cầu nhà ở vẫn tăng đều, nhất là ở phân khúc nhà ở tầm trung, nhà ở xã hội và nhà ở phục vụ người có thu nhập trung bình – thấp. Cung không theo kịp cầu, khiến mặt bằng giá khó giảm, thậm chí có dấu hiệu thiết lập mặt bằng mới ở một số khu vực.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, có nhiều nguyên nhân tác động không tốt đến thị trường BĐS từ nay đến cuối năm. Thứ nhất, thị trường nhà ở TPHCM năm 2024 tiếp diễn tình trạng thiếu nguồn cung dự án nhà ở, dẫn đến thiếu nguồn cung sản phẩm nhà ở.

Đáng quan ngại hơn là kể từ năm 2021 đến nay, trong các dự án nhà ở mới không còn loại nhà ở thương mại giá vừa túi tiền có giá bán dưới 30 triệu đồng/m2 và rất thiếu nhà ở xã hội (NoXH). Ngược lại, phân khúc nhà ở cao cấp giai đoạn 2020-2023 liên tục tăng, chiếm khoảng 70% số lượng nhà ở đưa ra thị trường hàng năm. Đặc biệt, từ năm 2024 đến nay, tất cả các dự án nhà ở đưa ra huy động vốn trên thị trường chỉ còn loại nhà ở cao cấp, thậm chí không còn nhà ở trung cấp.

Một trong những yếu tố làm khó thị trường là hàng loạt dự án bị vướng pháp lý. Theo thống kê, tổng số dự án bị vướng mắc pháp lý tại TPHCM lên đến 220 dự án. Việc hàng trăm dự án trên nếu không sớm được tháo gỡ để khởi động lại, thì vừa rất lãng phí nguồn lực đất đai, vừa thất thu ngân sách nhà nước, vừa khó khăn cho doanh nghiệp, vừa thiếu nguồn cung.

Bên cạnh đó, một điểm nghẽn lớn của thị trường hiện nay là thiếu vắng các sản phẩm phù hợp với nhu cầu thực, đặc biệt là nhà ở thương mại giá dưới 2 tỷ đồng. Trong khi đó, phần lớn nguồn cung hiện tại lại tập trung vào phân khúc cao cấp – trung cấp, vốn khó tiếp cận với người dân có thu nhập trung bình.

Chính vì vậy, mặc dù thị trường không quá sôi động, nhưng những sản phẩm “vừa túi tiền” vẫn khan hiếm và giữ giá tốt. Nhu cầu ở thực tại các thành phố lớn vẫn rất cao, giúp phân khúc này có sức đề kháng mạnh mẽ với các biến động chung của thị trường.