Sức nóng dịch chuyển: Chung cư hút dòng tiền, đất nền vào thế phòng thủ

Căn hộ dẫn dắt thị trường

Theo báo cáo “Toàn cảnh thị trường bất động sản 6 tháng đầu năm” do Batdongsan.com.vn công bố, thị trường quý II tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng giá, phản ánh sự phục hồi của niềm tin nhà đầu tư khi dòng tiền được khơi thông và các yếu tố vĩ mô dần ổn định.

Trong đó, phân khúc chung cư chiếm ưu thế với tỷ trọng mức độ quan tâm đạt 29%, vượt lên trên đất nền (28%) và nhà riêng (22%). Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, nhận định sự chuyển dịch này phản ánh xu hướng thay đổi hành vi người mua – từ đầu cơ ngắn hạn sang nhu cầu ở thực và đầu tư khai thác dòng tiền bền vững.

Dữ liệu khảo sát từ 502 môi giới bất động sản cho thấy, có tới 64% môi giới ghi nhận khách mua để ở chiếm hơn 40% giao dịch, cho thấy lực cầu thực đang trở thành động lực tăng trưởng chính. Đồng thời, 57% cho rằng nhóm khách đầu tư cho thuê chiếm trên 40%, cho thấy xu hướng chuyển dịch từ đầu tư lướt sóng sang khai thác giá trị thực.

Đáng chú ý, chỉ 46% môi giới nhận định tỷ trọng nhà đầu tư lướt sóng còn dưới 20%, phản ánh tâm lý đầu tư ngắn hạn đang giảm mạnh – một tín hiệu cho thấy thị trường đang tiến tới sự ổn định và phát triển bền vững hơn.

Bắt đầu từ tháng 6/2025, thị trường căn hộ ghi nhận sự phục hồi rõ rệt. Tại TP.HCM, mức độ quan tâm tăng 11% so với tháng 4, trong khi lượng tin đăng bán chung cư cũng tăng 12%, phản ánh sự hồi phục của nguồn cung theo nhu cầu thị trường.

Theo ông Tuấn, sự gia tăng mức độ quan tâm tại TP.HCM là kết quả từ quá trình giãn dân, điều chỉnh quy hoạch hành chính và sự hình thành các trung tâm kinh tế, dịch vụ vệ tinh – những yếu tố đang củng cố vị thế của TP.HCM trong dài hạn.

Thành phố này cũng tiếp tục thu hút dòng vốn từ khu vực phía Bắc. Trong quý II/2025, 73% lượt tìm kiếm căn hộ tại TP.HCM đến từ người dân địa phương, cho thấy sức hút nội tại vẫn ổn định. Đặc biệt, dòng tiền từ nhà đầu tư miền Bắc vào TP.HCM tăng mạnh, từ 44% trong quý II/2024 lên 61% cùng kỳ năm nay. Theo lý giải, việc giá căn hộ Hà Nội vượt TP.HCM trong giai đoạn này khiến TP.HCM trở thành điểm đến đầu tư hấp dẫn nhờ dư địa tăng giá tốt hơn.

Đất nền chững lại sau giai đoạn tăng nóng

Trái ngược với phân khúc căn hộ, thị trường đất nền bước vào giai đoạn thận trọng trong quý II/2025, ghi nhận sự sụt giảm đáng kể cả về mức độ quan tâm và nguồn cung, sau thời kỳ tăng trưởng mạnh đầu năm. Nguyên nhân được cho là đến từ các yếu tố như thông tin đánh thuế bất động sản và những biến động liên quan đến chính sách thuế.

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong tháng 6, mức độ quan tâm đất nền giảm mạnh so với tháng 3. Tại TP.HCM, mức giảm đạt 28%, trong khi các khu vực khác giảm 33%. Lượng tin đăng đất nền cũng ghi nhận xu hướng đi xuống: Hà Nội giảm 15%, TP.HCM giảm 9%, các địa phương khác giảm 3%.

Ông Tuấn nhận định, đây là phản ánh rõ nét của tâm lý thận trọng từ cả phía người mua lẫn người bán, trong bối cảnh chi phí nắm giữ gia tăng và chính sách thị trường chưa có sự rõ ràng.

Mức độ quan tâm đất nền quý II cũng cho thấy sự phân hóa theo vùng. Tại miền Bắc, nhu cầu tập trung tại các tỉnh có tiềm lực kinh tế như Hải Phòng, Bắc Ninh, Bắc Giang, Hưng Yên. Ở miền Nam, lượng tìm kiếm tập trung quanh TP.HCM, đặc biệt tại các địa phương như Bình Dương, Đồng Nai, Long An và Bà Rịa - Vũng Tàu.

Về mặt bằng giá, đất nền miền Bắc hiện cao hơn so với miền Nam. Cụ thể, giá đất tại Bắc Ninh đạt 36 triệu đồng/m², Hưng Yên 35 triệu đồng/m², Hà Nam và Hải Dương cùng ở mức 26 triệu đồng/m². Trong khi đó, tại miền Nam, Bình Dương ghi nhận giá 31 triệu đồng/m², Cần Thơ 28,9 triệu đồng/m², còn Bà Rịa - Vũng Tàu và Kiên Giang khoảng 16 triệu đồng/m².

Một số địa phương miền Bắc chứng kiến mức tăng giá mạnh từ đầu năm 2023 đến quý II/2025: Hòa Bình tăng 200%, Bắc Giang tăng 100%, Hưng Yên tăng 75%, Bắc Ninh tăng 54%, Vĩnh Phúc tăng 26%. Trong khi đó, thị trường phía Nam duy trì sự ổn định với các mức tăng vừa phải như Long An tăng 36%, Bình Dương 25%, Đồng Nai 23%, Bà Rịa - Vũng Tàu 18%, còn Bình Phước và Tây Ninh gần như không biến động.

Ông Tuấn đánh giá, nửa đầu năm 2025 là giai đoạn điều chỉnh rõ rệt của phân khúc đất nền sau thời kỳ tăng nóng. Sự phân hóa giữa các vùng tiếp tục thể hiện rõ, khi miền Bắc trở thành khu vực dẫn dắt về tăng giá, còn miền Nam thu hút dòng tiền đầu tư dài hạn. Trong bối cảnh hiện tại, yếu tố hạ tầng và quy hoạch vẫn giữ vai trò quyết định đến tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung – dài hạn.