Nhà giá rẻ không “hút” được người mua
Báo cáo của Bộ Xây dựng cho thấy, quý II giá bán sơ cấp (từ chủ đầu tư) căn hộ tại TP HCM trung bình 89 triệu đồng mỗi m2, tăng 36% so với cùng kỳ. Tuy nhiên, theo Viện Kinh tế Bộ Xây dựng, quý III sau khi sáp nhập với tỉnh Bình Dương cũ, mặt bằng giá căn hộ bình quân tại thành phố chỉ còn khoảng 50 triệu đồng mỗi m2.
Thực tế thị trường thứ cấp cho thấy, các căn hộ cũ vẫn rao bán ở mức vừa túi tiền, từ 2-3 tỷ đồng mỗi căn, đặc biệt ở ngoại thành.
Dù vậy, những sản phẩm này không thu hút nhiều người mua, đặc biệt là nhóm khách trẻ. Đại diện một doanh nghiệp tại xã Tân Nhựt (huyện Bình Chánh cũ) cho biết, cuối năm 2024, doanh nghiệp mở bán 500 căn hộ giá tầm 40 triệu đồng mỗi m2, nhưng đến nay chỉ khoảng 50% rổ hàng có thanh khoản. Theo sàn phân phối, khách hàng "chê" dự án cũ, diện tích lớn, tiện ích hạn chế và xa trung tâm.
Hiện nay, với người mua nhà, chất lượng sống và khả năng tăng giá dài hạn thường được đặt lên hàng đầu, khiến nhiều gia đình chỉ muốn mua căn hộ mới.
Những khảo sát tâm lý người mua cũng phản ánh xu hướng ưu tiên sản phẩm mới. Chuyên trang Batdongsan ghi nhận gần 80% người mua chọn dự án mới mở bán. Bởi các sản phẩm này đa dạng về diện tích, vị trí và có tiềm năng tăng giá tốt hơn hàng cũ. Phần lớn dự án cũ được quan tâm thì đều thuộc phân khúc cao cấp. Báo cáo Savills và Knight Frank cho thấy 65-80% thanh khoản rơi nửa đầu năm nay rơi vào rổ hàng mới, trong khi căn hộ cũ ít được quan tâm dù giá rẻ hơn.
Ông Võ Hồng Thắng, Phó tổng giám đốc DKRA Group, cho biết căn hộ dưới 3 tỷ đồng ở TP HCM không thiếu nhưng đa phần nằm xa trung tâm hoặc là chung cư cũ, kém tiện ích. Người trẻ hiện nay lại ưu tiên tiện ích, môi trường sống và dịch vụ quản lý. Theo ông, để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng bằng vốn vay, người mua cần sẵn ít nhất 1-1,5 tỷ đồng, phần còn lại trả góp 10 năm và thu nhập phải từ 35-40 triệu đồng mỗi tháng. Nhưng nhóm có thu nhập này lại hướng đến căn hộ cao cấp 5-6 tỷ đồng ở trung tâm. Trong khi nhóm thu nhập trung bình 15-20 triệu đồng lại không đủ tích lũy để mua căn hộ 2-3 tỷ đồng. Chính sự chênh lệch này khiến nhà giá rẻ rơi vào cảnh ế ẩm.
Giấc mơ an cư ở nội đô ngày càng xa vời
Trong vòng một thập kỷ qua, thị trường căn hộ Hà Nội chứng kiến mức tăng giá chóng mặt. Nếu như năm 2014–2015, giá trung bình chỉ dao động 18–25 triệu đồng/m2 thì đến giai đoạn 2024–2025, con số này đã vọt lên 50–70 triệu đồng/m2. Đặc biệt, nhiều dự án cao cấp ở khu trung tâm và phía Tây có giá rao bán 100–150 triệu đồng/m2, tức gấp ba lần chỉ trong 10 năm.
Nguyên nhân khiến giá căn hộ tăng cao được các đơn vị nghiên cứu thị trường lý giải gồm: quỹ đất tại Hà Nội ngày càng khan hiếm, khiến nguồn cung hạn chế; xu hướng dịch chuyển sang phân khúc trung và cao cấp khi chủ đầu tư ít chú trọng nhà ở giá rẻ; chi phí xây dựng và nguyên vật liệu tăng mạnh; cùng với sự mở rộng hạ tầng đô thị, nâng giá trị bất động sản ở các khu vực mới.
Trong khi giá nhà tăng vọt, thu nhập của người dân lại tăng rất chậm. Dữ liệu từ Viện Nghiên cứu & Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE) cho thấy, từ năm 2014 đến nay, thu nhập bình quân đầu người tại Hà Nội chỉ tăng từ 4,1 triệu đồng/tháng lên 8,3 triệu đồng/tháng, tức tăng gấp đôi. Ngược lại, giá căn hộ trung bình tăng từ 25 triệu đồng/m2 lên 75,5 triệu đồng/m2, tức gấp ba lần.
Điều này khiến khả năng sở hữu nhà của người lao động ngày càng khó khăn. Năm 2014, một gia đình có hai lao động với thu nhập trung bình, dành toàn bộ để tích lũy, cần khoảng 18 năm để mua căn hộ 70m2, 2 phòng ngủ trị giá 1,75 tỷ đồng. Đến nay, với mức giá khoảng 5,3 tỷ đồng/căn hộ tương tự, thời gian tích lũy tăng lên gần 27 năm. Rõ ràng, tốc độ tăng thu nhập không theo kịp đà leo thang giá nhà, đẩy giấc mơ an cư của nhiều người ngày càng xa vời.
Ngoài ra, mặt bằng giá quá cao còn đẩy nhiều người mua ra khỏi thị trường chính thống, buộc phải tìm đến nhà ở xã hội, căn hộ bình dân hoặc chọn thuê nhà lâu dài. Trong khi đó, nguồn cung phân khúc bình dân gần như biến mất tại Hà Nội trong nhiều năm, khiến áp lực về nhà ở càng lớn.