Áp lực thay đổi trạng thái
Sau gần ba năm trầm lắng, thị trường bất động sản Việt Nam đang đứng trước giai đoạn bản lề — khi nhiều tín hiệu phục hồi đã dần xuất hiện, nhưng vẫn chịu áp lực lớn từ thanh khoản yếu và tâm lý thận trọng của cả nhà đầu tư lẫn doanh nghiệp. Giai đoạn “đáy” có thể đã đi qua, song để chuyển sang “phục hồi” rõ nét, thị trường cần thêm thời gian và các yếu tố hỗ trợ mạnh mẽ hơn.
Theo TS. Cấn Văn Lực, chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, năm 2025 sẽ là năm bản lề của bất động sản, khi “độ trễ” từ chính sách tiền tệ nới lỏng, pháp lý được tháo gỡ và đầu tư công tăng tốc bắt đầu phát huy hiệu quả. “Tuy nhiên, thị trường vẫn trong quá trình chuyển trạng thái, chưa thể coi là phục hồi bền vững vì sức cầu thực còn yếu, dòng tiền đầu tư chưa mạnh mẽ quay lại”, ông Lực nhận định.
Dữ liệu từ Bộ Xây dựng cho thấy, tính đến quý III/2025, số lượng dự án nhà ở được cấp phép mới tăng khoảng 20% so với cùng kỳ năm 2024, song vẫn thấp hơn giai đoạn 2018–2019 tới 40%. Lượng giao dịch trên thị trường sơ cấp và thứ cấp có xu hướng tăng nhẹ 10–15%, chủ yếu tập trung ở các phân khúc nhà ở bình dân và bất động sản công nghiệp – hai mảng được xem là “điểm sáng” trong bức tranh chung.
Ở góc độ doanh nghiệp, nhiều chủ đầu tư đã bắt đầu tái khởi động dự án, tái cấu trúc tài chính và tung ra chính sách bán hàng linh hoạt hơn để kích cầu. Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới BĐS Việt Nam (VARS), cho rằng: “Thị trường đang bước vào giai đoạn tái cân bằng. Những chủ đầu tư có nền tảng tài chính vững và pháp lý minh bạch sẽ là nhóm dẫn dắt đà phục hồi.” Ông cũng nhấn mạnh, dòng vốn FDI đổ mạnh vào lĩnh vực công nghiệp và logistic đang tạo hiệu ứng lan tỏa tích cực, giúp thị trường nhà ở, dịch vụ và hạ tầng vùng ven được hưởng lợi.
Tuy nhiên, những áp lực vẫn còn hiện hữu. Mặt bằng lãi suất tuy đã giảm 1–1,5 điểm % so với năm 2023, nhưng người vay mua nhà vẫn gặp khó vì thu nhập chưa theo kịp giá nhà. Bên cạnh đó, lượng hàng tồn ở phân khúc trung – cao cấp vẫn lớn, trong khi nhu cầu thực chủ yếu tập trung ở nhóm sản phẩm dưới 2 tỷ đồng.
TS. Đinh Thế Hiển, chuyên gia tài chính, nhận định: “Thị trường đang ở pha ‘chuyển động’ chậm, giống như chiếc tàu rời ga. Động cơ đã khởi động nhưng cần thêm nhiên liệu — chính là niềm tin của người mua và sự đồng hành từ chính sách tín dụng thực chất.” Ông Hiển cũng cho rằng nếu chính sách pháp lý được triển khai đồng bộ theo Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS mới (hiệu lực 2025), thì từ giữa năm 2026, thị trường có thể bước vào chu kỳ tăng trưởng bền vững hơn.
Nhà đầu tư nên hành động gì?
Số liệu ghi nhận từ IQI Việt Nam cho thấy, thị trường bất động sản 2025 diễn ra trong bối cảnh nhiều thông tin chính sách, vĩ mô thay đổi, nhà đầu tư được phân hóa thành 3 nhóm, bao gồm: Nhóm 1 là 40% nhà đầu tư thuộc nhóm thận trọng tích cực. Đây là nhóm vẫn giữ vững niềm tin vào tiềm năng dài hạn của thị trường Việt Nam nhưng đã áp dụng chiến lược đầu tư thận trọng hơn hẳn. Họ ưu tiên thanh khoản, chỉ tập trung vào các dự án có pháp lý rõ ràng, minh bạch, tránh xa các đợt sóng đầu cơ ngắn hạn.
Nhóm thứ hai, chiếm tỷ lệ 35%, là nhóm quan sát chờ đợi. Nhóm này đã tạm dừng hoặc giảm đáng kể hoạt động đầu tư, quyết định đứng ngoài quan sát diễn biến thị trường, đặc biệt là những thay đổi về chính sách và lãi suất. Đáng chú ý, 78% nhà đầu tư thuộc nhóm này bày tỏ kế hoạch sẽ quay lại thị trường trong vòng 12 - 18 tháng tới, cho thấy đây chỉ là sự tạm dừng chiến thuật chứ không phải rút lui hoàn toàn.
Trái ngược với hai nhóm trên, nhóm tận dụng cơ hội chiếm 25% nhưng lại có sức ảnh hưởng rất lớn đến thanh khoản thị trường. Đây là những nhà đầu tư có kinh nghiệm, nguồn lực tài chính mạnh và tầm nhìn dài hạn. Họ xem giai đoạn thị trường nhiễu động hiện tại là cơ hội hiếm có để “bắt đáy” hoặc mua vào các tài sản có tiềm năng với mức giá tốt hơn.
TS. Trần Xuân Lượng, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, cảnh báo rằng giai đoạn nửa đầu 2025 đã khiến giá nhà đất bị “thổi lên quá nhanh”, vượt xa mọi dự báo. Sự thiếu đồng bộ trong chính sách, cộng thêm rủi ro địa chính trị từ bên ngoài, khiến thị trường rơi vào trạng thái khó đoán định. Điều này khiến giai đoạn còn lại của năm 2025 sẽ tiếp tục là một giai đoạn “giằng co”, nơi tâm lý chờ đợi và sự thận trọng chiếm ưu thế. Những tín hiệu tích cực – nếu có – cũng chỉ được kỳ vọng rõ nét hơn vào năm 2026 khi các chính sách mới ban hành.