Phân khúc nào đang dẫn dắt nhịp phục hồi?
Hiện nay, các yếu tố vĩ mô tích cực như mặt bằng lãi suất hạ nhiệt, chính sách tín dụng linh hoạt hơn, tiến độ các dự án hạ tầng giao thông lớn được thúc đẩy, cùng với sự trở lại của dòng vốn từ nhà đầu tư cá nhân đã tạo ra lực đẩy quan trọng giúp thị trường “ấm” dần lên. Tuy nhiên, mức độ phục hồi còn phụ thuộc vào chất lượng pháp lý, nhu cầu thực và sức khỏe tài chính của người mua tại từng địa bàn.
Tại Hà Nội, phân khúc căn hộ trung cấp và cao cấp trong khu vực nội đô ghi nhận mức hấp thụ tốt nhờ nguồn cung khan hiếm kéo dài, trong khi giá bán vẫn neo ở mức cao. Các khu vực ven đô như Gia Lâm, Đông Anh, Hoài Đức có tín hiệu cải thiện nhưng chủ yếu tập trung ở những dự án sở hữu pháp lý rõ ràng và sắp bàn giao. Ngược lại, phân khúc đất nền ở những khu vực chưa có động lực hạ tầng vẫn giao dịch chậm, dù mặt bằng giá đã điều chỉnh so với đỉnh 2022–2023.
Tại TP.HCM, thị trường ghi nhận sự phục hồi mạnh hơn ở phân khúc căn hộ thương mại tầm trung và cao cấp trong các khu đô thị quy hoạch đồng bộ, đặc biệt tại TP Thủ Đức và quận 7 nhờ sự hoàn thiện về tiện ích và kết nối. Tuy nhiên, phân khúc nhà phố, biệt thự lại có thanh khoản thấp do giá bán cao và đối tượng mua chủ yếu là nhà đầu tư dài hạn. Khu vực vùng ven như Bình Chánh, Hóc Môn, Củ Chi tiếp tục phân hóa rõ rệt: những dự án pháp lý hoàn chỉnh giữ được thanh khoản, trong khi loại hình đất nền tự do gần như “đứng im”.
Trong một chia sẻ mới đây, ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Khu vực miền Nam của Batdongsan.com.vn, cho biết thị trường bất động sản năm 2025 bước vào trạng thái phục hồi nhưng phân hóa tùy khu vực và phân khúc.
Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, so với quý 1/2023, mức độ quan tâm đối với bất động sản bán trên toàn quốc đã tăng trở lại, đi cùng xu hướng giá bán tiếp tục tăng tại khu vực có nhu cầu ở thật hoặc được hưởng lợi từ hạ tầng.
Kết quả khảo sát với môi giới của Batdongsan.com.vn trong quý 4/2025 cho thấy bức tranh phân hóa ngày càng rõ nét so với quý trước. 48% môi giới nhận định giao dịch giảm, chỉ 14% ghi nhận tăng và 35% đánh giá giao dịch ổn định.
Trong bối cảnh đó, chung cư tiếp tục dẫn dắt thị trường khi 37% môi giới tham gia khảo sát cho biết giao dịch tăng, phản ánh nhu cầu ở thật vẫn được duy trì. Nhà riêng cũng giữ nhịp tốt với 26% môi giới báo giao dịch tăng và hơn một nửa cho biết thị trường ổn định.
Ở chiều ngược lại, đất nền và biệt thự có dấu hiệu giảm nhiệt với khoảng 40% môi giới cho biết giao dịch giảm. Nhà phố cũng rơi vào quỹ đạo chững lại khi 29% môi giới ghi nhận giao dịch giảm và một nửa cho biết thị trường đi ngang.
Ông Tuấn cho rằng, giá chung cư sẽ tiếp tục tăng trong đầu năm 2026, nguyên nhân là do nguồn cung chung cư cao cấp kéo mặt bằng giá tăng. Ngoài ra, nhu cầu ở thực cùng giá đất và chi phí xây dựng tăng, trong khi nguồn cung chưa đáp ứng đủ. Khách hàng cũng có xu hướng chuyển từ nhà riêng sang chung cư với cơ sở hạ tầng hoàn thiện.
Khu vực vùng ven trở thành “điểm đến lý tưởng”?
Nhìn tổng thể, thị trường bất động sản thực sự đang trong nhịp phục hồi, nhưng không đồng loạt. Yếu tố phân hóa ngày càng rõ ràng khiến nhà đầu tư và người mua ở phải thay đổi cách tiếp cận: ưu tiên pháp lý, dòng tiền, uy tín chủ đầu tư và đặc biệt là động lực hạ tầng. Giai đoạn tới, cơ hội vẫn có nhưng sẽ thuộc về những khu vực có nền tảng tốt, nhu cầu thực bền vững và sản phẩm phù hợp khả năng chi trả.
Trong khi đó, với người có nhu cầu an cư, đặc biệt là giới trẻ, câu trả lời có lẽ nằm ở khu vực vùng ven.
Theo ông Nguyễn Quốc Anh, Phó Tổng giám đốc Batdongsan.com.vn, giá nhà cũng phản ánh sự phân hóa rõ rệt giữa hai thành phố. Tại Hà Nội, giá tăng mạnh suốt ba năm: 2023 tăng 14%, 2024 tăng 39% và 2025 tăng 13%. Trong khi đó, TP Hồ Chí Minh chỉ tăng 3%, 4% và 5% tương ứng các năm. Lượng quan tâm tìm kiếm tại TP Hồ Chí Minh chỉ phục hồi từ đầu 2025, trong khi Hà Nội vẫn giữ độ “nóng”. Đáng chú ý, lượng tìm kiếm nhà tại TP Hồ Chí Minh từ người dùng Hà Nội tăng 49% trong quý III/2025 so với quý II. Nguồn cung khu trung tâm tiếp tục khan hiếm, buộc người mua trẻ dịch chuyển sang vùng ven - nơi có nhiều khu đô thị quy hoạch bài bản, đầy đủ tiện ích và kết nối giao thông thuận lợi.
Tại TP Hồ Chí Minh, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên đã vận hành, dự kiến tuyến metro Bến Thành - Cần Giờ sẽ khởi công vào ngày 19/12 và tuyến metro Bến Thành - Tham Lương vào 15/1/2026, hướng tới hoàn thành và đưa vào khai thác trong giai đoạn 2028 - 2030, sẽ tái cấu trúc lại không gian đô thị theo hướng phát triển ra vùng ven.
Thực tế, tỷ lệ người Hà Nội tìm kiếm bất động sản ngay trong Thủ đô giảm từ 81% (quý 1/2023) xuống 59% (quý 4/2025), trong khi mức độ quan tâm đến TP Hồ Chí Minh tăng từ 6% lên 20%. Các tỉnh như Hưng Yên, Bắc Ninh, Quảng Ninh cũng tăng mạnh. Đây là xu thế "đa cực hóa" không gian sống, phù hợp với sự dịch chuyển của lực lượng lao động trong mô hình chuỗi cung ứng mở rộng.
Theo ông Cấn Văn Lực - chuyên gia kinh tế trưởng Ngân hàng BIDV, ông đã nhiều lần kiến nghị cần thiết phải giảm mặt bằng giá chung cư tại Việt Nam. Hiện nay, một người có thu nhập trung bình phải mất tới 26 năm mới đủ tiền mua một căn hộ ở phân khúc trung bình, chưa kể đến các khu vực trung tâm đắt đỏ.
Đáng lo ngại là con số này liên tục tăng theo thời gian: từ 24 năm, lên 25 năm và hiện nay là 26 năm; trong khi bình quân thế giới chỉ khoảng 15 năm.
"Trong vòng 2-3 năm tới, nhiệm vụ cấp thiết là phải bình ổn thị trường bất động sản. Giá nhà đất cần được điều chỉnh về mức hài hòa, bền vững và phù hợp với khả năng tài chính thực tế của người dân.