Dữ liệu từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy, chỉ trong 9 tháng đầu năm 2025, tổng nguồn cung nhà ở trên thị trường đã vượt mốc 100.000 sản phẩm, tăng 22% so với cả năm 2024. Trong số này, hơn 86.000 sản phẩm là nguồn cung mới, cao gấp 1,3 lần năm trước và ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng 5 năm.
Không chỉ tăng về lượng, thị trường năm 2025 còn chứng kiến sự xuất hiện dồn dập của các dự án quy mô rất lớn. Hàng loạt “đại đô thị” với diện tích từ vài trăm đến hàng nghìn héc-ta được triển khai trên khắp cả nước. Riêng Vinhomes đã đồng loạt công bố và phát triển nhiều dự án có quy mô chưa từng có, trải dài từ Hà Nội, Hải Phòng, Quảng Ninh đến TP.HCM, Long An, Khánh Hòa. Tổng vốn đầu tư của các dự án này phổ biến từ hàng chục nghìn tỷ đồng, thậm chí lên tới hàng tỷ USD.
Sun Group cũng góp mặt với chuỗi dự án lớn tại Cát Bà, Vũng Tàu, Bắc Ninh, Quảng Ninh, Phú Quốc, Đà Nẵng, Quảng Trị… Bên cạnh đó, nhiều doanh nghiệp lớn khác như BIM Group, Sunshine Group, Ecopark, Eurowindow Holdings, Xuân Cầu Holdings… đồng loạt mở rộng quỹ đất và triển khai các dự án hàng chục đến hàng trăm héc-ta. Có thể nói, trong hơn ba thập kỷ hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam, hiếm có năm nào số lượng dự án quy mô lớn lại xuất hiện dày đặc như năm 2025.
Nguồn cung gia tăng nhanh chóng đi kèm với thanh khoản cải thiện rõ rệt. Theo VARS, trong 9 tháng năm 2025, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 68% trên tổng nguồn cung mở bán mới, tương đương hơn 58.000 giao dịch thành công, gấp đôi cùng kỳ năm 2024. Nhiều dự án ghi nhận lượng đặt mua cao ngay trong giai đoạn đầu mở bán, thậm chí hết hàng chỉ sau thời gian ngắn.
Cùng với giao dịch sôi động, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục thiết lập những ngưỡng mới. Tại Hà Nội và TP.HCM, căn hộ có giá khoảng 100 triệu đồng/m² đã trở nên phổ biến, trong khi nhiều dự án vượt mốc 200 triệu đồng/m². Ở khu vực ngoại thành, giá căn hộ mở bán mới cũng đã lên tới 80–90 triệu đồng/m², mức chưa từng ghi nhận trước đó. Đất nền, đất đấu giá vùng ven tăng giá mạnh, gợi lại phần nào diễn biến của giai đoạn 2020–2021, dù mức độ chưa đạt tới trạng thái sốt nóng cực đoan.
Một điểm nhấn đáng chú ý trong năm 2025 là sự gia tăng mạnh mẽ của phân khúc nhà ở xã hội. Dưới sự chỉ đạo quyết liệt của Chính phủ, các địa phương đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án. Theo ước tính của Bộ Xây dựng, đến cuối năm 2025, cả nước có khoảng 102.146 căn nhà ở xã hội hoàn thành, đạt 102% kế hoạch năm và vượt xa tổng số căn hoàn thành trong giai đoạn 2021–2024 cộng lại.
Về mặt không gian thị trường, nếu năm 2024 miền Bắc là tâm điểm, thì sang năm 2025, miền Nam nổi lên như điểm đến mới của dòng tiền. Dù nguồn cung tại miền Bắc vẫn chiếm tỷ trọng lớn, làn sóng dịch chuyển đầu tư về phía Nam diễn ra rõ rệt, tạo nên những “con sóng” đáng chú ý tại một số đại dự án.
Bên cạnh đó, năm 2025 cũng ghi dấu sự thay đổi mạnh mẽ trong cấu trúc thị trường do tác động của việc sắp xếp lại địa giới hành chính và cải cách bộ máy. Các khái niệm trung tâm – vùng ven – đa trung tâm được tái định nghĩa, gắn chặt hơn với các trục hạ tầng lớn. Hưng Yên, Bắc Ninh ở phía Bắc hay Long An ở phía Nam dần nổi lên như những điểm sáng mới.
Tuy nhiên, phía sau bức tranh tăng trưởng mạnh mẽ là không ít lo ngại. Nguồn cung mở rộng nhanh trong thời gian ngắn, tập trung vào một số địa bàn và trong tay nhóm doanh nghiệp lớn, làm dấy lên nguy cơ dư cung cục bộ và rủi ro lũng đoạn giá. Trong bối cảnh giá nhà liên tục lập mặt bằng mới, vượt xa khả năng chi trả của người mua ở thực, thanh khoản trung và dài hạn trở thành dấu hỏi lớn, đặc biệt khi chính sách tiền tệ và thuế bất động sản vẫn tiềm ẩn nhiều biến động.