Áp lực dòng tiền cho chủ đầu tư
Trong bối cảnh thị trường địa ốc đang có dấu hiệu phục hồi, nhiều doanh nghiệp đã chuẩn bị sẵn sàng cho cuộc đua phát triển dự án. Tuy nhiên, họ lại mắc kẹt trong tình trạng "tắc nghẽn" khi không thể xác định chính xác nghĩa vụ tài chính liên quan đến tiền sử dụng đất. Đặc biệt, nhiều dự án đã hoàn thiện nhưng không thể đưa ra thị trường vì phải chờ đợi quá lâu để hoàn tất nghĩa vụ tài chính này. Việc phê duyệt giá đất có thể kéo dài từ vài tháng đến vài năm, khiến doanh nghiệp phải gánh chịu không chỉ chi phí lãi vay mà còn cả chi phí cơ hội.
Không chỉ tạo ra sự đình trệ, quy trình phê duyệt giá đất kéo dài còn khiến doanh nghiệp gặp khó khăn trong việc lập kế hoạch tài chính, dẫn đến rủi ro thiếu hụt vốn hoặc không đủ khả năng thanh toán nợ. Thậm chí, nhiều doanh nghiệp còn phải đối mặt với khoản tiền bổ sung khổng lồ sau khi cơ quan chức năng rà soát lại giá trị tiền sử dụng đất, khiến nhiều dự án phải ngừng triển khai giữa chừng.
Những bất cập này không chỉ gây thiệt hại cho các doanh nghiệp, mà còn làm lãng phí tài nguyên đất đai, ảnh hưởng tiêu cực đến thị trường bất động sản và nền kinh tế nói chung. Rõ ràng, việc cải cách quy trình và cơ chế tính toán tiền sử dụng đất là vấn đề cấp bách, cần thiết để thúc đẩy sự phát triển bền vững của ngành bất động sản.
TS. Nguyễn Văn Đính - Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng: “uy trình phê duyệt kéo dài và mức thu tiền sử dụng đất không ổn định đang đặt các doanh nghiệp vào tình thế “tiến thoái lưỡng nan”. Việc dự báo chi phí không chính xác khiến kế hoạch tài chính trở nên thiếu chắc chắn, đẩy doanh nghiệp vào nguy cơ thiếu hụt vốn hoặc khó khăn trong việc trả nợ. Đặc biệt, đối với các dự án đã được tính tạm tiền sử dụng đất, nghĩa vụ nộp bổ sung đang trở thành một gánh nặng, đe dọa nghiêm trọng đến hiệu quả kinh doanh, thậm chí có thể dẫn đến thua lỗ”.
Thực tế, thời gian qua, nhiều doanh nghiệp bất động sản phải đối mặt với một bài toán nan giải: gánh nặng tiền sử dụng đất. Việc giá đất tăng đột biến so với mức tạm tính ban đầu đã khiến không ít doanh nghiệp rơi vào tình trạng khó khăn.
Nhiều dự án đã hoàn thiện và bàn giao cho khách hàng nay lại phải đối mặt với nguy cơ bị truy thu số tiền sử dụng đất lớn, gây áp lực nặng nề lên dòng tiền. Điều này không chỉ ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh của doanh nghiệp mà còn khiến uy tín của họ bị giảm sút.
Nguyên nhân của vấn đề này xuất phát từ việc các cơ quan chức năng áp dụng mức giá tạm tính ban đầu quá thấp, không phản ánh đúng giá trị thực của đất. Khi giá đất thị trường tăng cao, việc điều chỉnh lại giá đất là cần thiết, tuy nhiên, việc thực hiện quá đột ngột và thiếu tính minh bạch đã gây ra nhiều bức xúc trong cộng đồng doanh nghiệp.
Nhiều hệ lụy cho thị trường địa ốc
Thị trường bất động sản đang đối mặt với những bất cập trong việc xác định nghĩa vụ tài chính liên quan đến đất đai cho các dự án. Cụ thể, tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, thuế, phí và lệ phí liên quan đến đất đang được các địa phương tính toán ở mức khá cao. Nguyên nhân chính được cho là do phương pháp xác định giá chủ yếu dựa trên so sánh với các giao dịch đấu giá gần nhất.
Điều này đặt doanh nghiệp vào tình thế khó khăn khi phải thu xếp đủ nguồn lực tài chính để hoàn thành nghĩa vụ với Nhà nước. Vì tiền sử dụng đất chiếm tỷ trọng lớn trong cấu thành giá thành bất động sản, việc tăng chi phí đất đai sẽ đẩy các doanh nghiệp vào tình huống phải điều chỉnh giá bán cao hơn để duy trì lợi nhuận kỳ vọng. Tuy nhiên, khi giá bất động sản tại các thành phố lớn, đặc biệt là Hà Nội, đã liên tục thiết lập mặt bằng giá mới trong thời gian qua, một lần tăng giá nữa sẽ khiến khả năng tiếp cận nhà ở của người dân, đặc biệt là những người có thu nhập trung bình và thấp, ngày càng khó khăn. Điều này sẽ dẫn đến các hệ lụy tiêu cực về an sinh xã hội.
Chia sẻ về vấn đề này, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường Hội môi gới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho biết, hiện nay có nhiều vướng mắc liên quan đến nghĩa vụ tài chính đất đai trong các dự án bất động sản, bao gồm tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, và các loại thuế, phí, lệ phí khác.
.Theo ông Chung, có một số vấn đề đáng chú ý.Đầu tiên, tại một số địa phương, các mức giá xác định nghĩa vụ tài chính đất đai đang được duyệt ở mức cao hơn so với giá trị thực tế. Phương pháp xác định giá chủ yếu dựa vào so sánh với các giao dịch gần nhất, đặc biệt là các sản phẩm đấu giá. Tuy nhiên, nguồn cung đất đấu giá khan hiếm, khiến mức giá đất trong các cuộc đấu giá thường bị đẩy lên cao, dẫn đến việc các thửa đất cần định giá cũng bị nâng giá trị lên.
Thứ hai, đối với các khu vực bất động sản chưa phục hồi, việc áp dụng dữ liệu về giá đất từ hai năm trước, khi thị trường còn nóng, là không hợp lý. Điều này dễ dẫn đến việc xác định giá đất không phù hợp với tình hình thực tế hiện tại, gây khó khăn cho các doanh nghiệp khi lập kế hoạch tài chính và triển khai dự án.
Thứ ba, các sai phạm trong thẩm định giá đất trong quá khứ đã làm thất thu ngân sách nhà nước và tạo ra tâm lý e ngại, sợ sai trong các cán bộ địa phương. Để tránh trách nhiệm pháp lý, nhiều cán bộ lựa chọn duyệt giá đất ở mức cao hoặc trì hoãn phê duyệt. Hệ quả là các dự án đã được duyệt giá đất cao thường có hiệu quả kinh doanh thấp, thậm chí có nguy cơ lỗ, trong khi những dự án chưa được xác định giá đất lại bị đình trệ, làm chậm tiến độ.
Theo ông Chung, những bất cập này không chỉ gây khó khăn cho doanh nghiệp, mà còn làm giảm tính khả thi của các dự án, ảnh hưởng đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản và có thể gây ra những tác động tiêu cực cho nền kinh tế nói chung.
Đồng thời, để giải quyết tình trạng bất cập trong việc xác định giá đất hiện nay, ông Lê Đình Chung, Tổng Giám đốc SGO Homes, cho rằng, cơ quan quản lý nhà nước cần sớm ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về thẩm định giá đất theo bảng giá mới. Cần quy định rõ ràng thời điểm áp dụng giá đất đối với từng loại dự án, ví dụ như các dự án đã được hình thành trước một mốc thời gian nhất định sẽ áp dụng khung giá cũ, trong khi các dự án mới được phê duyệt từ thời điểm sau đó sẽ theo bảng giá đất mới.