Rao bán huề vốn, vẫn “ế”
Tại các khu vực từng là “điểm nóng” đất nền vùng ven TP.HCM như Bình Chánh, Củ Chi, Nhơn Trạch hay Tây Ninh, không khí giao dịch trầm lắng bao trùm. Anh Thanh Hải, một nhà đầu tư cá nhân ở Tây Ninh, cho biết đang rao bán lô đất 200m² tại phường Trảng Bàng với giá chưa tới 1 tỉ đồng – bằng đúng giá mua vào hai năm trước. Tuy nhiên, dù rao bán nhiều tháng, vẫn không có khách hỏi mua.
“Giờ chỉ có người rao bán, chứ không thấy người hỏi. Cuối năm cần tiền chắc tôi phải giảm thêm mới mong có giao dịch”, anh Hải chia sẻ.
Tình trạng tương tự cũng xuất hiện ở khu Đông TP.HCM. Theo Batdongsan.com.vn, giá đất tại các phường như Long Phước, Long Trường, An Khánh… đã chững lại suốt hai tháng qua dù từng tăng mạnh nhờ thông tin sáp nhập địa giới.
Số liệu từ DKRA Consulting cho thấy, trong quý III/2025, thị trường phía Nam có hơn 7.100 nền được chào bán, nhưng chỉ 390 sản phẩm được tiêu thụ – tỷ lệ hấp thụ vỏn vẹn 5%. Còn theo Bộ Xây dựng, giá đất tại Bình Chánh, Củ Chi vẫn ở mức 35-60 triệu đồng/m², Thủ Đức 70-100 triệu đồng/m², tăng nhẹ 1-2% so với quý trước, song lượng giao dịch lại giảm mạnh.
Ông Đức Thịnh, một nhà đầu tư kỳ cựu, cho rằng giá đất lẻ hiện đã vượt xa giá trị thực. “Đất nhỏ lẻ giờ khó sinh lời. Pháp lý phức tạp, rủi ro cao, nên nhà đầu tư đều chọn rút lui hoặc chuyển hướng”, ông nhận định.
Dòng tiền rời bỏ đất nhỏ lẻ
Theo các chuyên gia, thị trường đất nền thứ cấp đang chịu sự sàng lọc mạnh. Dòng vốn đầu tư có xu hướng dịch chuyển sang các dự án đại đô thị quy mô lớn, nơi có pháp lý minh bạch và hạ tầng hoàn thiện.
TS Lê Bá Chí Nhân, chuyên gia bất động sản, lý giải: “Nhà đầu tư hiện ưu tiên sản phẩm có thanh khoản tốt, tiềm năng tăng giá dài hạn và ít rủi ro. Đất nền nhỏ lẻ thiếu quy hoạch, thiếu tiện ích, nên không còn hấp dẫn như trước.”
Ông Nhân cho biết, xu hướng đầu tư trung và dài hạn hiện nghiêng về đô thị tích hợp, nơi hội tụ các yếu tố sống – làm việc – giải trí. Khi hạ tầng và tiện ích đồng bộ, khu vực này dễ hình thành cộng đồng dân cư và tạo giá trị bền vững. “Dòng tiền bị hút mạnh về các siêu dự án, khiến đất nền nhỏ lẻ – vốn dựa vào kỳ vọng tăng giá ngắn hạn – mất thanh khoản rõ rệt”, ông nói.
Bộ Xây dựng cũng đánh giá, thị trường vẫn đang trong giai đoạn điều chỉnh. Giá đất nền chưa giảm sâu do thiếu nguồn cung có pháp lý rõ ràng, trong khi chi phí đầu tư hạ tầng tăng.
Nguồn cung dịch chuyển về đô thị vệ tinh
Theo DKRA Việt Nam, nguồn cung mới hiện tập trung chủ yếu tại các đô thị vệ tinh – nơi còn quỹ đất và mặt bằng giá thấp. Trong quý III/2025, 90% nguồn cung mới đến từ Long An, cho thấy xu hướng dịch chuyển rõ rệt của các chủ đầu tư.
Chuyên gia cho rằng, đây là quá trình thanh lọc tự nhiên. Nhà đầu tư không còn chạy theo “sóng ảo”, mà bắt đầu hướng đến giá trị thực – các dự án có pháp lý minh bạch, vị trí gắn liền hạ tầng và khả năng khai thác sử dụng thật.
Theo nhận định chung, đất nền những tháng cuối năm sẽ tiếp tục trong trạng thái giữ giá, thanh khoản thấp. Thị trường đang chờ các chính sách mới về tín dụng và đất đai từ Chính phủ – yếu tố được kỳ vọng sẽ “cởi trói” dòng vốn, tạo động lực cho giai đoạn hồi phục mới trong năm 2026.
“Sự trầm lắng hiện nay không phải là điểm kết, mà là bước sàng lọc cần thiết để thị trường quay về quỹ đạo bền vững hơn,” một chuyên gia nhận định.