Chuyên gia cảnh báo
Tại một tọa đàm mới đây, TS Cấn Văn Lực, Chuyên gia kinh tế trưởng BIDV, Ủy viên Hội đồng Tư vấn chính sách của Thủ tướng Chính phủ cho rằng giá bất động sản ngày càng tăng cao khiến người dân khó tiếp cận nhà ở.
Vị chuyên gia chỉ rõ nguyên nhân khiến giá nhà tăng cao. Đó là vướng mắc pháp lý và tâm lý sợ trách nhiệm khiến nguồn cung khan hiếm; chi phí đầu vào tăng; cung - cầu mất cân đối; tình trạng thổi giá, làm giá còn diễn ra khiến giá bất động sản tăng ảo so với giá thật; tình trạng đầu cơ vẫn phổ biến. Tỷ lệ đầu cơ cao khi có tới 80% giao dịch được "sang tay" trong vòng một năm...
Với đề xuất hạn chế cho vay mua nhà thứ hai, thứ ba của Bộ Xây dựng, ông Lực lưu ý cần nghiên cứu kỹ hơn, có lộ trình phù hợp, tránh tạo cú phanh gấp cho thị trường. Tuy nhiên, theo ông, về lâu dài có lẽ cũng phải có những biện pháp mạnh như vậy.
Trong khi đó, TS Nguyễn Minh Phong, chuyên gia kinh tế, đưa ra loạt cảnh báo với thị trường bất động sản. Theo ông, việc “nóng” lên của tín dụng và trái phiếu tiềm ẩn nhiều rủi ro, khi dư nợ và áp lực thanh toán tăng mạnh. Nếu không được kiểm soát tốt, các khoản vay mới cộng dồn với nợ cũ chưa được xử lý sẽ khiến rủi ro tài chính ngày càng lớn.
Nguồn cung bất động sản có xu hướng tăng, nhưng phần lớn sản phẩm vượt quá khả năng chi trả của người có thu nhập trung bình và thấp, cho thấy dấu hiệu đầu cơ, "lướt sóng" gia tăng, tiềm ẩn nguy cơ vỡ bong bóng.
Theo ông Phong, rủi ro còn nằm ở việc hạ giá đồng loạt bất động sản khi đến hạn thanh toán, trong bối cảnh nợ vay và tài sản thế chấp ngày càng nhiều.
“Nếu giá vàng và giá bất động sản tiếp tục tăng song hành, nguy cơ cả hai cùng ‘vỡ’ trong tương lai là điều hoàn toàn có thể”, vị chuyên gia cảnh báo.
Ngoài ra, việc nhiều dự án bị dừng do chờ quy hoạch sau sáp nhập, tâm lý e ngại trách nhiệm hay sự phát triển mạnh của tài sản số, sàn vàng... cũng là thách thức đối với thị trường bất động sản.
TS Nguyễn Minh Phong lưu ý thêm, các yếu tố chính sách như việc chậm phê duyệt dự án mới, cùng với chủ trương định giá đất theo giá thị trường, có thể khiến giá đất tiếp tục leo thang. Trong khi đó, sắp tới nếu áp dụng thuế chuyển nhượng bất động sản, thị trường sẽ chịu thêm tác động đáng kể.
Bình ổn thị trường bằng cách nào?
Theo ông Nguyễn Anh Quê - Ủy viên Hiệp hội Bất động sản Việt Nam - phân tích, vừa qua giá nhà, đất tại Hà Nội, TPHCM và vùng lân cận tăng nóng làm ảnh hưởng đến khả năng tiếp cận của người dân. Vì vậy, Chính phủ đang giao cho Bộ Tài Chính nghiên cứu việc đánh thuế bất động sản nhằm mục đích bình ổn giá nhà, đất.
Tuy nhiên, ông Quê cho rằng nước ta đang đặt mục tiêu tăng trưởng 2 con số và việc sản xuất nguy cơ bị áp thuế cao hơn trước đây, đầu tư công lớn vì vậy vai trò của ngành bất động sản làm nòng cốt, động lực tăng trưởng nền kinh tế lại càng thể hiện rõ hơn. Đứng trước 2 vấn đề nêu trên, Chính phủ đang đứng trước bài toán hóc búa là vừa phải đánh thuế để bình ổn thị trường bất động sản vừa phải tạo điều kiện thị trường bất động sản phát triển hơn nữa.
Ông Quê kiến nghị, việc đánh thuế từ bất động sản thứ 2 trở đi với bất động sản là đất ở, nhà ở; trường hợp người có 2 bất động sản mà 1 bất động sản là do bố mẹ để lại mục đích thờ phụng thì không đánh thuế đối với bất động sản đó; Trường hợp người có 2 bất động sản trở lên mà mục đích mua cho con thì phải thực hiện các thủ tục cho tặng con.
Theo ông Quê, đánh thuế này nên áp dụng thí điểm trước đối với Hà Nội và TPHCM, đồng thời mức đánh thuế lũy tiến theo số bất động sản hoặc lũy tiến theo giá trị bất động sản.
Ngoài ra, ông Quê cho rằng nên đánh thuế với bất động sản bỏ hoang với bộ tiêu chí như thế nào là bất động sản bỏ hoang, đơn vị nào có thẩm quyền đánh giá. Đánh thuế theo thời gian chuyển nhượng: Dưới dưới 6 tháng 6%, dưới 12 tháng nhưng từ đủ 6 tháng 5%, dưới 18 tháng nhưng từ đủ 12 tháng 4%, dưới 24 tháng nhưng từ đủ 18 tháng 3%, trên 24 tháng 2%.
Ở một góc độ khác, ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển kinh doanh One Housing, đồng tình với quan điểm rằng, thị trường bất động sản đang mất cân đối về nguồn cung. Tuy nhiên, "mất cân đối" không có nghĩa là "thừa".
Chúng ta cần hiểu đúng rằng, thị trường có bốn phân khúc chính: bình dân, trung cấp, cao cấp và hạng sang. Tuy vậy, thực tế là trong suốt thời gian từ năm 2023 đến nay, phân khúc bình dân và trung cấp gần như vắng bóng trên thị trường. Sự mất cân đối này đã đẩy nền giá chung cư trung bình tại Hà Nội lên rất cao. Nếu trong tương lai, chúng ta bổ sung được nguồn cung cho hai phân khúc này, mẫu số chung sẽ lớn hơn, thì tự khắc nền giá sẽ được điều tiết lại một cách hợp lý.