Theo báo cáo quý III/2025 của One Mount Group, tổng số giao dịch bất động sản Hà Nội đạt khoảng 29.100, tăng nhẹ 1% so với quý trước. Tuy nhiên, bức tranh chi tiết cho thấy sự phân hóa mạnh giữa các loại hình. Chung cư tiếp tục khẳng định vị thế thống lĩnh, chiếm tới 20.800 giao dịch – mức cao nhất trong hai năm qua. Ngược lại, nhà thổ cư chỉ đạt 6.100 giao dịch, giảm 35% so với quý II và 39% so với cùng kỳ 2024. Mức giao dịch trung bình năm 2025 về gần với mức năm 2023, cho thấy sức cầu loại hình này đang suy giảm.
Thanh khoản giảm ở mọi khu vực
Xét theo khu vực, không có khu nào “miễn nhiễm”. Khu Tây, dù dẫn đầu thị phần với 34%, chỉ đạt 2.100 giao dịch, giảm 36% so với quý trước và 44% so với cùng kỳ. Khu Đông đứng thứ hai, chiếm 26% thị phần, đạt 1.600 giao dịch, giảm 38% theo quý và 49% theo năm. Khu trung tâm và nội thành đạt 1.200 giao dịch, giảm 36% theo quý nhưng giảm 29% theo năm, cho thấy nhu cầu sở hữu nhà tại nội đô vẫn tồn tại, dù không còn sôi động.
Trong bối cảnh chung, thanh khoản thổ cư tập trung ở một số phường hưởng lợi trực tiếp từ cơ sở hạ tầng mới, như Long Biên, Bồ Đề, Yên Nghĩa, Việt Hưng hay Hà Đông. Giá cả hợp lý kết hợp với hạ tầng thúc đẩy đã giúp các phường này duy trì giao dịch tốt.
Sự sụt giảm thanh khoản nhà thổ cư chủ yếu do giá tăng cao. So với cùng kỳ 2024, giá nhà khu Nam tăng 37%, khu trung tâm 28%, khu Tây 25% và khu Đông 22%. Tổng giá trị một căn thổ cư vẫn gấp 2,1 lần so với căn hộ chung cư, khiến loại hình này ngày càng khó tiếp cận. Trong khi đó, các gói vay linh hoạt cho phép khách hàng vốn thấp tiếp cận chung cư dễ hơn, gia tăng thanh khoản.
Thị hiếu người mua cũng thay đổi rõ rệt. Thế hệ khách hàng trẻ ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, an ninh đảm bảo và quản lý chuyên nghiệp hơn là sở hữu đất. Dòng tiền từ đó chuyển mạnh sang chung cư thứ cấp tại các đại đô thị với mức giá hợp lý và hạ tầng phát triển.
Chung cư thứ cấp “lên ngôi”
Trái ngược với nhà thổ cư, căn hộ thứ cấp bùng nổ với 10.700 giao dịch trong quý III/2025, tăng 14% so với cùng kỳ và là mức cao nhất trong hai năm. Nguồn cung dồi dào từ các nhà đầu tư mua căn hộ sơ cấp năm 2024 và chuẩn bị bán lại đã tạo đà tăng. Thanh khoản tập trung mạnh tại các dự án sắp bàn giao, thể hiện tâm lý “mua lúa non, bán chốt lời”.
Cuộc cạnh tranh giữa khu Đông và Tây diễn ra rõ rệt. Khu Tây vẫn dẫn thị phần (43%), đạt 5.200 giao dịch, nhưng đã giảm mạnh so với 65% ở quý II do hạ tầng chậm và áp lực dân cư tăng. Khu Đông nổi bật với mức tăng 56% so với cùng kỳ, đạt 3.900 giao dịch, chiếm 37% thị phần nhờ giá cạnh tranh (76 triệu/m²) và các công trình hạ tầng như hầm chui Cổ Linh, cầu Trần Hưng Đạo tăng khả năng kết nối với trung tâm.
Các dự án lớn chi phối giao dịch thứ cấp, điển hình Vinhomes Ocean Park tại khu Đông đạt 3.200 giao dịch, chiếm 80% thị phần khu vực, mức giá chỉ từ 3,5 tỷ/căn 2 phòng ngủ, thấp hơn trung bình 5,3 tỷ/m². Khu Tây, Vinhomes Smart City đạt 1.500 giao dịch, chiếm 30% thị phần. Nhờ nguồn cung thứ cấp đa dạng, thị trường được dự báo tăng trưởng khoảng 4,5% trong năm 2026.
Dự báo và triển vọng
Lượng giao nhà thổ cư được dự báo phục hồi nhẹ khoảng 9% trong năm 2026, nhờ GDP tăng trưởng ổn định và lãi suất thấp hỗ trợ vay vốn. Tuy nhiên, giá cao và khả năng chính sách kiểm soát giá vẫn là thách thức, khiến một bộ phận nhà đầu tư chuyển hướng sang kênh khác.
Trong khi đó, căn hộ thứ cấp nhiều khả năng tiếp tục dẫn dắt thị trường nhờ nhu cầu thực lớn, thanh khoản tốt, hạ tầng kết nối hiệu quả và giá cả cạnh tranh. Xu hướng này đang tái định hình thị trường bất động sản Hà Nội, đánh dấu bước chuyển từ sở hữu đất sang ưu tiên không gian sống hiện đại.