Diễn biến kém sôi động
Trong quý II/2025, thị trường bất động sản nhà liền thổ tại TP HCM tiếp tục ghi nhận diễn biến kém sôi động, với tỷ lệ hấp thụ ở mức rất thấp, chưa đến 15%, theo báo cáo mới công bố của Savills Việt Nam.
Cụ thể, toàn thành phố có hơn 600 căn nhà liền thổ (bao gồm biệt thự và nhà phố liền kề) được chào bán sơ cấp trong quý, trong đó chỉ khoảng 80 căn là nguồn hàng mở bán lần đầu, còn lại chủ yếu là hàng tồn kho từ các quý trước. Tuy vậy, chỉ có khoảng 100 căn được giao dịch thành công, tương đương tỷ lệ hấp thụ chưa đầy 15%.
Tính chung trong nửa đầu năm 2025, tổng nguồn cung nhà liền thổ tại TP HCM đạt khoảng 700 căn. Tuy nhiên, số lượng giao dịch chỉ đạt 170 căn, tức tỷ lệ tiêu thụ chưa vượt quá 24%. Những con số này phản ánh rõ nét tình trạng thanh khoản chậm của phân khúc bất động sản thấp tầng tại thành phố trong bối cảnh thị trường vẫn còn nhiều khó khăn.
Lý giải cho tình trạng thanh khoản ảm đạm, bà Giang Huỳnh – Giám đốc bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn tại Savills TP HCM – cho rằng nguyên nhân chủ yếu đến từ việc thị trường thiếu sự đa dạng trong sản phẩm chào bán, trong khi giá lại ở mức quá cao. Theo bà, hơn 87% nguồn cung trong quý vừa qua là hàng tồn kho từ các quý trước, chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp. Những sản phẩm này thường có diện tích lớn, tọa lạc ở vị trí chưa thực sự đắc địa và có giá bán trung bình lên tới khoảng 330 triệu đồng/m² – một mức giá vượt xa khả năng chi trả của phần lớn người mua để ở và cả nhà đầu tư thận trọng.
Bà Giang nhận định: “Người mua hiện nay ngày càng cẩn trọng và chọn lọc hơn, nhất là đối với các sản phẩm giá trị lớn như nhà phố, biệt thự. Trong bối cảnh kinh tế vẫn còn tiềm ẩn nhiều rủi ro, xu hướng chuyển dịch sang các sản phẩm vừa túi tiền là điều dễ hiểu.”
Dự báo sẽ tích cực hơn?
Về triển vọng nguồn cung, báo cáo từ Savills cho biết từ nay đến năm 2027, thị trường TP HCM dự kiến chỉ có thêm khoảng 3.600 căn nhà liền thổ được mở bán. Các dự án mới chủ yếu tập trung tại những khu vực ngoại thành như Củ Chi, Hóc Môn, Bình Chánh – nơi có quỹ đất rộng và hạ tầng đang phát triển. Trong khi đó, tại khu vực trung tâm, giá bán nhà liền thổ dự kiến vẫn ở mức cao do quỹ đất dành cho phát triển loại hình nhà thấp tầng ngày càng khan hiếm, chi phí sử dụng đất liên tục tăng và nhu cầu thực tế đối với nhà liền thổ vẫn còn đáng kể.
Trong khi đó, DKRA Group dự báo nguồn cung nhà phố và biệt thự trong quý III/2025 có thể đạt từ 2.000 đến 3.000 căn, với tâm điểm tập trung tại Tây Ninh và TP HCM (khu vực giáp ranh Bình Dương cũ). Giá bán sơ cấp dự kiến tiếp tục neo cao do nguồn cung mới chưa có dấu hiệu cải thiện đáng kể. Tuy nhiên, trên thị trường thứ cấp, thanh khoản có thể ghi nhận mức tăng trưởng nhẹ do giá bán thứ cấp có phần mềm hơn, phù hợp với nhu cầu tìm kiếm cơ hội đầu tư sinh lời.
Các chuyên gia dự báo, trong tương lai, người mua nhà sẽ dịch chuyển về các khu vực mới sáp nhập vào TP.HCM như Bình Dương cũ... để tìm kiếm những sản phẩm biệt thự, nhà phố giá hợp lí và có khả năng kết nối giao thông thuận tiện nhờ hạ tầng được đầu tư.
Nhiều ý kiến cho rằng, nhu cầu sở hữu nhà liền thổ để ở thực vẫn rất lớn, đặc biệt tại các đô thị đang mở rộng. Nhiều người mua ưu tiên lựa chọn sản phẩm có pháp lý rõ ràng, sở hữu lâu dài, không phụ thuộc vào yếu tố vận hành như căn hộ chung cư. Đồng thời, tâm lý “ăn chắc mặc bền” của người Việt cũng khiến nhà liền thổ luôn là kênh giữ tài sản được ưa chuộng.
Tuy nhiên, các chuyên gia cũng lưu ý rằng mức giá của phân khúc này đã neo ở mức cao trong vài năm qua, nên nhà đầu tư cần chọn lọc dự án có vị trí tốt, pháp lý minh bạch và chủ đầu tư uy tín. Trong trung và dài hạn, nếu chính sách ổn định và hạ tầng được triển khai đúng tiến độ, phân khúc nhà liền thổ được kỳ vọng sẽ tiếp tục tăng trưởng bền vững và đóng vai trò chủ lực trong đà phục hồi chung của thị trường bất động sản.