Ghi nhận từ thị trường cho thấy, từ giữa năm 2025 đến nay, lượng giao dịch đất thổ cư tách thửa tại các huyện ven đô như Đông Anh, Hoài Đức, Gia Lâm, Đan Phượng, Thanh Trì tăng rõ rệt so với đầu năm. Mặt bằng giá tại nhiều khu vực đã nhích lên 15–20%, cá biệt có nơi tăng mạnh hơn, đặc biệt là những vị trí nằm gần các trục giao thông lớn hoặc khu vực được hưởng lợi từ quy hoạch hạ tầng.
Tại Hoài Đức, giá đất tách thửa hiện phổ biến 90–150 triệu đồng/m², tăng đáng kể so với mức 80–120 triệu đồng/m² hồi đầu năm. Ở Đông Anh, mặt bằng giá dao động 120–180 triệu đồng/m², các lô đất đẹp gần đường lớn có thể chạm ngưỡng 200–220 triệu đồng/m², thậm chí một số điểm vượt mốc 250 triệu đồng/m². Đáng chú ý, khu vực dự kiến xây dựng cầu Tứ Liên ghi nhận mức giá đất thổ cư mặt đường kinh doanh lên tới 200–350 triệu đồng/m², trong khi đất trong khu dân cư cũ, đường rộng, ô tô vào được cũng ở mức 150–250 triệu đồng/m².
Sức nóng của phân khúc này không chỉ đến từ giới đầu tư mà còn được thúc đẩy bởi nhu cầu an cư thực tế. Theo ông Lê Hưng, người theo dõi thị trường nhà đất Hà Nội nhiều năm, các lô đất thổ cư diện tích vừa phải, pháp lý rõ ràng đang được ưa chuộng nhờ khả năng giao dịch nhanh và phù hợp với nhóm khách hàng có nguồn vốn không quá lớn. “Nhiều gia đình trẻ chọn mua đất tách thửa để tự xây nhà, thay vì chờ các dự án lớn kéo dài pháp lý, khiến phân khúc này luôn giữ được thanh khoản”, ông Hưng nhận định.
Ở chiều ngược lại, áp lực giá cũng khiến không ít người mua để ở phải cân nhắc. Anh Phạm Khánh, đang tìm đất tại khu vực Đan Phượng, cho biết giá chào bán tại một số xã ven huyện đã tăng rất mạnh so với năm ngoái. Riêng khu vực Liên Minh, nhiều thửa đất được rao 65–90 triệu đồng/m², cao hơn khoảng 60% chỉ sau một năm. “Với mức giá này, tôi buộc phải tìm xa hơn để phù hợp khả năng tài chính”, anh Khánh chia sẻ.
Theo giới chuyên gia, sức hút của đất nền tách thửa vùng ven Hà Nội đến từ ba yếu tố chính. Thứ nhất là pháp lý. Sau giai đoạn thị trường thanh lọc mạnh, nhà đầu tư ưu tiên những sản phẩm đã tách thửa hợp pháp, có sổ đỏ riêng, dễ mua bán và hạn chế rủi ro. Thứ hai là hạ tầng. Các tuyến vành đai 3, vành đai 4 cùng loạt cây cầu mới như Tứ Liên, Trần Hưng Đạo, Ngọc Hồi, Thượng Cát… đang dần rút ngắn khoảng cách vùng ven – trung tâm, tái cấu trúc không gian đô thị Hà Nội. Thứ ba là tâm lý nắm giữ tài sản thực trong bối cảnh kinh tế toàn cầu còn nhiều biến động.
Ông Nguyễn Thế Điệp, Phó Chủ tịch CLB Bất động sản Hà Nội, cho rằng khi mức sống nâng cao, nhu cầu nhà ở không chỉ gói gọn trong nội đô chật chội. “Hạ tầng phát triển đang kéo dân cư ra vùng ven, tạo dư địa tăng trưởng cho đất thổ cư có pháp lý rõ ràng”, ông Điệp phân tích.
Dù vậy, các chuyên gia cũng cảnh báo phân khúc này không phù hợp với đầu tư theo phong trào. Một số khu vực đang ghi nhận mức tăng giá nhanh hơn tốc độ phát triển hạ tầng và nhu cầu ở thực, tiềm ẩn rủi ro “đu đỉnh”. Dữ liệu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho thấy quý IV/2025, lượng tìm kiếm đất nền tăng hơn 40% so với cùng kỳ, nhưng xu hướng “ăn theo hạ tầng” có thể đẩy giá lên quá nhanh trong ngắn hạn.
Trong bối cảnh đó, nhà đầu tư và người mua ở thực được khuyến nghị cần tỉnh táo, kiểm tra kỹ pháp lý, tránh chạy theo tin đồn và ưu tiên những khu vực đã hình thành dân cư, có khả năng khai thác thực tế. Đất tách thửa vùng ven vẫn là kênh đầu tư hấp dẫn, nhưng theo giới chuyên môn, giá trị bền vững chỉ dành cho những người xác định nắm giữ dài hạn, thay vì kỳ vọng vào những cơn sót ngắn hạn dễ đảo chiều.