Ghi nhận từ các sàn giao dịch cho thấy, xu hướng nhà đầu tư chung cư tìm cách bán ra không còn mang tính cá biệt mà đã lan rộng tại nhiều khu đô thị lớn. Bước vào giai đoạn cuối năm, lượng căn hộ từng được “găm” chờ sang tay đồng loạt quay lại thị trường, tạo áp lực cạnh tranh ngày càng lớn. Trong bối cảnh thanh khoản suy yếu, đặc biệt ở phân khúc giá cao, nhà đầu tư nhỏ lẻ không còn nhiều lựa chọn ngoài việc thu hẹp biên lợi nhuận, thậm chí chấp nhận cắt “tiền chênh”.
Theo ông Võ Huỳnh Tuấn Kiệt, Giám đốc Bộ phận tiếp thị nhà ở CBRE Việt Nam, giao dịch chung cư thời gian qua chủ yếu đến từ nhóm đầu tư và đầu cơ, trong khi nhu cầu ở thực gặp rào cản lớn do mặt bằng giá neo cao. Dữ liệu CBRE cho thấy trong năm nay, hàng loạt dự án tại Hà Nội được chào bán với mức giá trên 100 triệu đồng/m²; ngay cả các tỉnh ven đô cũng xuất hiện dự án căn hộ giá 60–80 triệu đồng/m². Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của phần đông người mua, thị trường dễ rơi vào trạng thái “kén khách”: bên bán không muốn giảm sâu, bên mua lo ngại rủi ro, dẫn tới thanh khoản suy giảm.
Cùng quan điểm, ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), cho biết phân khúc cao cấp và siêu sang đang chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới. Riêng quý III, nhóm sản phẩm này chiếm tới 42% tổng lượng mở bán, trong đó 70–80% giao dịch đến từ nhu cầu đầu tư, với kỳ vọng tăng giá hoặc khai thác cho thuê. Khi thị trường đảo chiều, chính nhóm này chịu áp lực điều chỉnh đầu tiên.
Yếu tố lãi suất cũng đang tác động rõ rệt đến tâm lý nhà đầu tư. Từ cuối tháng 11, khi nhiều ngân hàng dừng các gói vay ưu đãi, lãi suất cho vay bắt đầu nhích lên, kéo theo sự sụt giảm giao dịch trên thị trường nhà đất, bao gồm cả chung cư. Chi phí vốn tăng không chỉ làm giảm biên lợi nhuận mà còn khiến nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính cao phải tính toán lại chiến lược, đặc biệt với những khoản đầu tư mang tính “lướt sóng”.
Bên cạnh đó, áp lực còn đến từ nguồn cung mới ồ ạt ra thị trường. Riêng Hà Nội, quý IV/2025 dự kiến đón thêm hơn 11.000 căn hộ, nâng tổng nguồn cung cả năm lên trên 32.000 căn – mức cao hơn so với năm trước. Khi lựa chọn trở nên dồi dào, tâm lý FOMO vì sợ “mất suất” dần biến mất. Người mua có nhiều thời gian cân nhắc hơn, trong khi nhà đầu tư lại khó tìm đầu ra như giai đoạn trước.
Thực tế này cho thấy mô hình “vốn mỏng, xuống tiền nhanh, bán chênh sớm” chỉ phát huy hiệu quả trong bối cảnh lãi suất thấp, nguồn cung hạn chế và thị trường hưng phấn. Khi các điều kiện đó không còn, rủi ro với chiến lược lướt sóng bộc lộ rõ. VARS cho biết, khi lãi suất tăng, thanh khoản thường suy giảm mạnh nhất ở nhóm nhà đầu tư phụ thuộc vốn vay. Chi phí tài chính gia tăng khiến lợi nhuận kỳ vọng không đủ bù đắp rủi ro, trong khi bất động sản lại là tài sản có tính thanh khoản thấp và chu kỳ đầu tư dài.
Các chuyên gia nhận định, giai đoạn hiện nay không phù hợp cho các thương vụ lướt sóng chung cư, đặc biệt với nhà đầu tư vốn mỏng, sử dụng đòn bẩy cao. Nếu thị trường tiếp tục trầm lắng, việc bán ra để cắt lỗ sẽ không hề dễ dàng, thậm chí có thể kéo theo áp lực nợ xấu.
Ở chiều ngược lại, với người mua để ở, đây là thời điểm cần thận trọng nhưng cũng có cơ hội lựa chọn tốt hơn. Khi nhà đầu tư buộc phải giảm giá, thị trường có thể xuất hiện những sản phẩm phù hợp hơn với khả năng chi trả thực tế. Tuy nhiên, người mua cần cân nhắc kỹ mức giá so với thu nhập, tránh chạy theo tâm lý đám đông hoặc kỳ vọng tăng giá ngắn hạn.