Nhà đất thổ cư “ế ẩm” vì giá cao
Theo Trung tâm Nghiên cứu thị trường & Am hiểu khách hàng One Mount Group, trong quý III/2025, giao dịch thổ cư giảm mạnh so với quý trước, đạt gần 6.100 giao dịch, giảm 35% theo quý. Lượng giao dịch trung bình theo quý năm 2025 quay về mức tương đương năm 2023.
Tính theo năm, giao dịch thổ cư cũng sụt giảm 39%. Theo One Mount Group, sự sụt giảm này chủ yếu do giá vẫn tiếp tục tăng, với mức tăng trung bình 28% theo năm trong năm 2025, khiến loại hình này ngày càng khó tiếp cận đối với người mua.
Đáng chú ý, trong quý III, xu hướng dịch chuyển từ thổ cư sang chung cư ngày càng rõ nét, đến từ 2 nguyên nhân chính. Thứ nhất, sự dịch chuyển này thể hiện rõ xu hướng thay đổi trong thị hiếu của người mua nhà, đặc biệt là từ nhóm khách hàng trẻ. Thế hệ người mua mới ưu tiên không gian sống hiện đại, tiện ích đồng bộ, an ninh và quản lý chuyên nghiệp, thay vì tập trung vào giá trị sở hữu đất như các thế hệ trước.
Ngoài ra, mặc dù đơn giá chung cư (sơ cấp và thứ cấp) tăng đáng kể trong thời gian qua (khoảng 20%/năm), tổng giá một căn nhà thổ cư vẫn đang gấp 2,1 lần giá căn hộ chung cư.
Bên cạnh đó, các gói vay tài chính linh hoạt từ chủ đầu tư và ngân hàng giúp người mua nhà với vốn tự có thấp vẫn có thể tiếp cận dễ dàng hơn, góp phần gia tăng thanh khoản tốt cho phân khúc này.
Lý giải về sự sụt giảm mạnh của các giao dịch nhà đất thổ cư, theo chuyên gia của One Mount Group, mặt bằng giá bất động sản thổ cư tại Hà Nội hiện duy trì ở mức cao (dao động từ 4 - 5 tỷ đồng). Con số này vượt khả năng chi trả của người mua ở thực.
Trong bối cảnh thu nhập chưa theo kịp đà tăng giá, phần lớn khách hàng có xu hướng hoãn kế hoạch mua nhà hoặc tìm kiếm cơ hội ở các khu vực xa hơn. Bên cạnh đó, khi thấy mức giá đã neo ở ngưỡng quá cao, nhiều nhà đầu tư cũng bắt đầu dịch chuyển dòng vốn đầu tư. Thay vì tiếp tục rót vốn vào thị trường nội đô Hà Nội với mức giá cao và thanh khoản thấp, nhiều nhà đầu tư đã chuyển hướng sang các tỉnh lân cận như Hưng Yên, Bắc Ninh...để đón đầu thông tin về quy hoạch và sáp nhập hành chính.
Ngoài ra, nhiều nhà đầu tư cũng dè dặt trước những biến động kinh tế, họ chưa muốn xuống tiền ngay, có tâm lý chờ đợi giá giảm.
Cuối năm sẽ diễn biến thế nào?
Bước vào những tháng cuối năm 2025, thị trường nhà đất thổ cư – bao gồm nhà ở riêng lẻ và đất đã có quy hoạch – vẫn giữ được sức hút nhất định, song không còn sôi động như giai đoạn “sốt đất” trước đây. Nhu cầu sở hữu nhà riêng vẫn cao, đặc biệt ở nhóm người mua ở thực và các hộ gia đình muốn an cư tại khu vực vùng ven nơi giá còn “chạm được”.
Dữ liệu cho thấy dù thanh khoản sụt giảm, giá thổ cư tại Hà Nội và TP.HCM vẫn neo ở mức cao, nhiều khu vực ngoại thành như Đông Anh, Gia Lâm hay Thủ Đức, Bình Chánh ghi nhận mức tăng 5–10% so với cùng kỳ năm ngoái. Sức bật này được hỗ trợ bởi hạ tầng giao thông phát triển, tốc độ đô thị hóa nhanh và chính sách pháp lý dần được tháo gỡ, giúp người mua yên tâm hơn.
Tuy nhiên, thị trường cũng đối mặt với nhiều rủi ro. Thanh khoản ở nhiều nơi vẫn yếu, lượng giao dịch nhà đất thổ cư tại Hà Nội trong quý III/2025 giảm khoảng 35% so với quý trước, trong khi giá trung bình tăng gần 28% theo năm, khiến khả năng chi trả của người mua bị “nghẽn”.
Tình trạng phân hóa rõ rệt giữa các khu vực cũng xuất hiện: đất có pháp lý đầy đủ, vị trí tốt vẫn được săn đón, nhưng những lô đất pháp lý chưa rõ, hạ tầng kém hoặc nằm xa trung tâm gần như “đóng băng”. Giới chuyên gia cảnh báo, nếu giá tiếp tục bị đẩy cao trong khi cầu thực chưa theo kịp, nguy cơ tái xuất hiện đầu cơ và bong bóng giá là có thật.
Dù vậy, nhờ dòng vốn tín dụng đang dần nới lỏng, cùng chính sách hỗ trợ nhà ở và hạ tầng liên tục mở rộng, phân khúc thổ cư vẫn được dự báo giữ vai trò ổn định trong cấu trúc thị trường bất động sản cuối năm. Tuy không còn “sốt nóng”, nhà đất thổ cư vẫn hút khách có chọn lọc – tập trung ở những khu vực có kết nối giao thông thuận lợi, pháp lý minh bạch, giá phù hợp với khả năng của người mua ở thực.
Trong bối cảnh thị trường đang hướng tới sự bền vững và chuyên nghiệp hơn, xu hướng đầu tư dài hạn, nắm giữ giá trị sử dụng thực thay vì “lướt sóng” ngắn hạn được xem là hướng đi khôn ngoan cho giai đoạn cuối năm 2025.