Giá nhà tăng mạnh dù sức mua giảm
Theo dữ liệu từ các đơn vị nghiên cứu, lượng giao dịch bất động sản thực tế giảm 25–40% so với cùng kỳ ở nhiều khu vực, đặc biệt là phân khúc trung – cao cấp. Người mua có xu hướng chần chừ, thận trọng hơn do thu nhập tăng chậm, lãi suất dù giảm nhưng vẫn neo ở mức khiến nhiều gia đình phải cân nhắc dài hạn khi vay mua nhà. Tuy nhiên, giá bán sơ cấp và thứ cấp vẫn tiếp tục đi lên, thậm chí có dự án tăng 5–10% chỉ trong nửa đầu năm, kéo mặt bằng giá chung lên cao hơn, gây áp lực lớn cho nhu cầu ở thực.
Theo ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội, giá nhà tiếp tục leo thang xuất phát từ ba động lực chính.
Thứ nhất, nhu cầu thực tại các khu vực nội đô vẫn rất lớn. Mật độ dân số cao, tốc độ đô thị hóa nhanh và dòng người đổ về thành phố khiến nhu cầu nhà ở không ngừng gia tăng. Ngay cả trong bối cảnh kinh tế khó khăn, mong muốn sở hữu nhà tại những vị trí gắn với hạ tầng, dịch vụ và cơ hội việc làm vẫn giữ ở mức cao.
Thứ hai, chi phí đầu vào của các dự án ngày càng đắt đỏ. Giá đất nền tăng mạnh trong nhiều năm qua đã đẩy suất đầu tư lên cao. Bên cạnh đất đai, chi phí xây dựng, chi phí tuân thủ pháp lý và chi phí tài chính đều tăng. Các yếu tố này khiến giá bán buộc phải điều chỉnh theo.
Thứ ba, tâm lý lo ngại về khả năng tiếp cận nhà ở trong tương lai. Khi người dân cảm nhận rằng giá sẽ tiếp tục neo cao hoặc nguồn cung giảm, họ có xu hướng quay lại thị trường thứ cấp, tạo thêm nhu cầu đẩy giá lên. Có những sản phẩm trước đây thuộc nhóm giá vừa phải nhưng nay tăng mạnh do lo ngại nguồn cung mới khan hiếm. Các yếu tố kết hợp khiến mặt bằng giá chung hiện ở mức cao nhất nhiều năm.
Sau giai đoạn trầm lắng 2022–2023, nhiều nhà đầu tư cũng đang kỳ vọng chu kỳ phục hồi mới bắt đầu, xuất phát từ tín hiệu nới lỏng chính sách tài khóa – tiền tệ, cùng nhiều đạo luật mới dự kiến có hiệu lực. Kỳ vọng giá nhà tiếp tục tăng trong tương lai đã khiến một bộ phận người mua “đón sóng” sớm, dù số lượng không quá lớn nhưng đủ để tạo mặt bằng giá mới cho những dự án hiếm hoi được giao dịch. Cùng với đó, tâm lý găm hàng của một số chủ đầu tư khiến nguồn cung chào bán trên thị trường càng trở nên hạn chế, góp phần duy trì đà tăng giá.
Mất cân đối cung – cầu có phải gốc rễ?
Tuy sức mua yếu đang cho thấy nhu cầu thực bị nén lại, mức giá quá cao lại trở thành rào cản lớn khiến lực hấp thụ khó cải thiện. Nhiều chuyên gia nhận định nếu nguồn cung không được bổ sung mạnh mẽ trong giai đoạn 2025–2026, đặc biệt là phân khúc nhà ở vừa túi tiền, tình trạng giá tăng – giao dịch giảm sẽ còn kéo dài.
Ông Matthew Powell nhận định rằng, nguồn cung nhà ở giá hợp lý đã khan hiếm kéo dài, đặc biệt tại Hà Nội. Nguyên nhân lớn nhất nằm ở khó khăn của doanh nghiệp phát triển dự án.
Trong nhiều năm, thủ tục đầu tư kéo dài và chồng chéo giữa các luật khiến doanh nghiệp khó hoàn tất điều kiện pháp lý để triển khai dự án. Các bước phê duyệt đất đai, quy hoạch, giao đất, cấp phép xây dựng thường tốn nhiều thời gian hơn kế hoạch, làm đội chi phí và trì hoãn nguồn cung.
Bên cạnh đó, doanh nghiệp gặp khó trong tiếp cận vốn. Tín dụng bất động sản bị siết, phát hành trái phiếu chậm lại, huy động vốn từ khách hàng cũng gặp rào cản do quy định chặt chẽ hơn. Tất cả khiến nhiều dự án phải giãn tiến độ hoặc tạm dừng.
Trong khi đó, doanh nghiệp có xu hướng chọn phát triển phân khúc trung – cao cấp do biên lợi nhuận hấp dẫn hơn, khiến phân khúc nhà ở bình dân càng thiếu trầm trọng. Đây là lý do dù nhu cầu lớn nhưng nguồn cung giá phù hợp vẫn ít xuất hiện trên thị trường.
Trong bối cảnh đó, các chính sách pháp lý mới cần đi vào thực thi hiệu quả, minh bạch để hỗ trợ doanh nghiệp đưa sản phẩm ra thị trường nhanh hơn, đúng nhu cầu hơn. Đồng thời, các giải pháp thúc đẩy nhà ở xã hội, nhà ở giá hợp lý phải được triển khai thực chất, tránh tình trạng nguồn cung thiên lệch tiếp tục gây sốt giá. Trong bối cảnh này, giá nhà dù tăng mạnh nhưng không phản ánh một thị trường khỏe mạnh; thay vào đó, nó thể hiện sự mất cân đối cung – cầu và rủi ro khi khả năng chi trả của người dân không theo kịp đà tăng giá. Nhà đầu tư và người mua ở thực cần cân nhắc kỹ, tránh chạy theo tâm lý “giá chỉ có tăng”, bởi thị trường chỉ bền vững khi nhu cầu thật sự được đáp ứng và thanh khoản trở lại ổn định.
Làm sao để kiểm soát giá nhà?
Theo ông Matthew Powell, có bốn nhóm giải pháp trọng tâm để kiểm soát giá nhà hiện nay:
Thứ nhất, kiểm soát đầu cơ và tín dụng vào phân khúc không phục vụ nhu cầu ở thật. Việc siết tín dụng cần có trọng tâm nhằm đảm bảo người có nhu cầu thực được hỗ trợ, đồng thời hạn chế dòng tiền đầu cơ đẩy giá. Điều này sẽ góp phần làm “nguội” kỳ vọng tăng giá, giúp thị trường bình ổn.
Thứ hai, hoàn thiện pháp lý. Các vướng mắc chồng chéo giữa Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh Bất động sản cần được tháo gỡ nhanh để giảm thời gian chuẩn bị dự án. Một hệ thống pháp lý minh bạch, quy trình dự án được rút ngắn sẽ giảm chi phí đầu vào, từ đó giảm áp lực tăng giá nhà.
Thứ ba, ưu tiên phát triển nhà ở xã hội và nhà ở giá phù hợp. Cần tăng quỹ đất dành cho phân khúc này, áp dụng cơ chế ưu đãi về thuế, tín dụng và thủ tục để thu hút doanh nghiệp tham gia. Khi nguồn cung hợp lý tăng, áp lực giá tại phân khúc trung cấp và bình dân sẽ được giảm tải.
Thứ tư, xây dựng mức giá đất hợp lý và ổn định kỳ vọng thị trường. Việc thiết lập bảng giá đất theo hướng cân bằng lợi ích Nhà nước, doanh nghiệp và người dân sẽ giúp chi phí đất không tăng đột biến. Đồng thời, công bố thông tin minh bạch sẽ giúp hạn chế tình trạng “sốt ảo”, giảm biến động giá bất thường.