Làn sóng tăng giá lan rộng, nguồn cung tăng nhưng nhà vừa túi tiền vẫn khan hiếm
Theo ghi nhận từ các đơn vị nghiên cứu thị trường, TP.HCM và các vùng giáp ranh như Đồng Nai, Tây Ninh đã đón nhận khoảng 22.000 căn hộ mới ra mắt trong 6 tháng đầu năm – tăng gần 2,5 lần so với cùng kỳ năm ngoái. Dù đây là tín hiệu tích cực, nhưng thị trường vẫn đang thiếu hụt nghiêm trọng các sản phẩm phù hợp với khả năng chi trả của người mua nhà để ở.
Phân khúc căn hộ đang chứng kiến làn sóng tăng giá diện rộng, đặc biệt ở các dự án tái khởi động hoặc mở bán mới. Đơn cử, Phú Đông Sky One được chào bán với giá khởi điểm 40 triệu đồng/m² – tăng 4-5 triệu đồng/m² so với dự kiến ban đầu. Lý do chính được cho là chi phí sử dụng đất tăng sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý.
Tại cùng khu vực, The Felix của C-Holdings cũng được điều chỉnh giá lên 40-45 triệu đồng/m², vượt xa mức 35-40 triệu đồng/m² trước đó. Trong khi đó, CapitaLand Development vừa mở bán phân khu Orchard Grand thuộc dự án Sycamore với giá gần 60 triệu đồng/m² – nhỉnh hơn mức trung bình đầu năm khoảng 55 triệu đồng/m².
Các dự án mở bán trước đó cũng không nằm ngoài xu hướng. Tháp Gió Đông thuộc The Gió Riverside hiện niêm yết 55 triệu đồng/m², tăng mạnh so với mức 45 triệu đồng/m² hồi đầu năm. TT Avio cũng ghi nhận điều chỉnh lên 40-42 triệu đồng/m², từ mức khoảng 35 triệu đồng/m² trước đó.
Vùng ven lập mặt bằng giá mới
Tại Tây Ninh – một thị trường còn nhiều tiềm năng phát triển – giá căn hộ cũng bứt phá. Dự án Sky Retreat tại phường Bến Lức đang chào bán ở mức 55-60 triệu đồng/m². Trong khu đô thị Waterpoint, một dự án cao tầng mới dự kiến ra mắt với giá 40-45 triệu đồng/m². Dự án Destino Centro cũng đang mở bán quanh mức 29-31 triệu đồng/m².
Chỉ sau một năm, mặt bằng giá tại khu vực này đã tăng từ mức 23-26 triệu đồng/m² lên 35-40 triệu đồng/m², tùy vị trí và tiến độ. Đáng chú ý, không chỉ căn hộ mà cả đất nền quy mô nhỏ lẻ tại các huyện giáp ranh TP.HCM cũng đang lặng lẽ tăng giá, dù thanh khoản chưa thực sự khởi sắc. Điều này phản ánh kỳ vọng vào sự phát triển hạ tầng và mở rộng không gian đô thị.
Giá tăng do kỳ vọng, không hoàn toàn từ chi phí thực
Bà Dương Thùy Dung, Giám đốc điều hành bộ phận Nghiên cứu CBRE Việt Nam, cho biết trong nửa đầu năm, TP.HCM có 1.400 căn hộ và 132 căn nhà thấp tầng được mở bán. Riêng quý II/2025, nguồn cung nhà liền thổ đã tăng 2,8 lần so với cùng kỳ năm trước. Giá bán sơ cấp trung bình đạt khoảng 82 triệu đồng/m² (tính theo diện tích thông thủy), tăng 7% theo quý và 29% theo năm. Bất động sản liền thổ trên thị trường thứ cấp cũng ghi nhận mức tăng 9%.
Tuy nhiên, theo bà Dung, phần lớn các đợt mở bán gần đây đến từ giai đoạn tiếp theo của các dự án cũ, với mức giá điều chỉnh tăng 10-13% so với trước – phần nào phản ánh kỳ vọng của chủ đầu tư khi hoàn thiện pháp lý.
Tuy nhiên, mặt bằng giá đang được đẩy lên một phần lớn dựa trên kỳ vọng hơn là các yếu tố chi phí thực tế, khiến thị trường xuất hiện rủi ro nhất định.
Cảnh báo về sự lệch pha giữa giá và nhu cầu thực
Ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực phía Nam, cảnh báo: giá sơ cấp đang tăng nhanh, nhưng không đồng bộ với diễn biến của thị trường thứ cấp và nhu cầu thực. Trong khi giá mở bán mới tăng mạnh, giá chuyển nhượng thứ cấp chỉ nhích nhẹ 7-10%, thậm chí nhiều dự án đã bàn giao vẫn “đứng giá” suốt nửa năm qua. Giá thuê căn hộ và nhà liền thổ tại các đô thị vệ tinh cũng gần như không thay đổi.
“Giá sơ cấp tăng mạnh, trong khi giá thứ cấp và giá thuê gần như đứng yên dễ khiến người mua cảm thấy thị trường đang bị thổi giá. Nếu xu hướng này kéo dài, có thể tác động tiêu cực tới tâm lý người mua và thanh khoản trung - dài hạn,” ông Tuấn nhận định.
TS. Trần Du Lịch, chuyên gia kinh tế, cho rằng thị trường hiện đang thiếu vắng nghiêm trọng nhà ở dành cho người thu nhập trung bình và thấp. “Giá nhà tăng quá nhanh, vượt ngoài khả năng chi trả của số đông, là thách thức lớn cho cả nhà đầu tư và cơ quan quản lý,” ông Lịch nhấn mạnh.
Ông kiến nghị Nhà nước cần có chiến lược đô thị hóa hợp lý hơn, phân bổ quỹ đất cân bằng giữa các loại hình nhà ở thương mại và xã hội, đồng thời siết chặt hoạt động đầu cơ để đảm bảo thị trường phát triển lành mạnh, bền vững.