Đất nền ven đô đã “hạ nhiệt” sau thời gian tăng nóng

Đất nền qua thời “sốt nóng”

Theo một dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, mức độ quan tâm đất nền trong tháng 6/2025 giảm mạnh so với tháng 3/2025. Cụ thể: Hà Nội giảm 47%, thành phố Hồ Chí Minh (cũ) giảm 28%, các khu vực khác giảm 33%. Nguồn cung cũng co lại khi lượng tin đăng tại Hà Nội giảm 15%, thành phố Hồ Chí Minh (cũ) giảm 9%, các khu vực khác giảm 3%.

“Đây là thời điểm đánh dấu giai đoạn điều chỉnh rõ nét của thị trường đất nền, đặc biệt sau đợt tăng nóng đầu năm. Xu hướng phân hóa theo vùng ngày càng rõ rệt: Miền Bắc dẫn dắt tăng giá, trong khi miền Nam trở thành điểm đến của dòng tiền thận trọng. Hạ tầng và quy hoạch tiếp tục là yếu tố then chốt quyết định tiềm năng tăng trưởng và chiến lược đầu tư trung - dài hạn”, đại diện Batdongsan.com.vn bình luận.

Chỉ ra nguyên nhân khiến mức độ quan tâm và nguồn cung đất nền sụt giảm đáng kể, Phó Tổng Giám đốc Batdongsan.com.vn Nguyễn Quốc Anh cho rằng, trong bối cảnh nhiều yếu tố bất ổn như đề xuất đánh thuế bất động sản, chi phí nắm giữ gia tăng và kỳ nghỉ lễ kéo dài..., nhiều nhà đầu tư có tâm lý dè dặt.

Như vậy, thời điểm hiện tại, có nhiều yếu tố để khẳng định, cơn sốt đầu tư đất nền đã hạ nhiệt và được kiểm soát. Tại các địa phương từng xuất hiện sóng bất động sản, thanh khoản đã có dấu hiệu chững lại trên mặt bằng giá mới. Tuy nhiên, sự chững lại của thị trường đất nền hiện nay không đồng nghĩa với suy thoái, mà phản ánh giai đoạn thanh lọc và tái cơ cấu cần thiết sau những đợt tăng giá “nóng”.

Còn theo báo cáo từ Bộ Xây dựng, cuối quý I/2025 đã xảy ra hiện tượng sốt đất nền cục bộ tại một số địa phương. Giá đất nền tăng nhanh trước thông tin sáp nhập tỉnh, thành phố và sắp xếp lại đơn vị hành chính mới. Tuy nhiên, các giao dịch trong thời gian này chủ yếu mang tính đầu cơ.

Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) cũng xác nhận, trong nửa đầu năm 2025, việc sáp nhập các tỉnh, thành phố trở thành làn sóng tác động mạnh tới thị trường bất động sản. Diễn biến thị trường gắn với thông tin sáp nhập, giá đất nền tại nhiều địa phương tăng nhanh. Tuy nhiên, cơn sốt này nhanh chóng hạ nhiệt ngay sau đó.

Cụ thể, đầu năm 2025, việc tăng giá tập trung mạnh vào một số địa phương như Ninh Bình, Hải Phòng, Bắc Giang, Hải Dương (cũ) và vùng ven Hà Nội. Tuy nhiên, từ giữa tháng 4, thị trường đất nền đã hạ nhiệt và dần ổn định trở lại. Hiện các nhà đầu tư cẩn trọng, tiếp tục chờ thông tin quy hoạch để có định hướng đầu tư chính xác.

Đất nền cũng đã qua thời “lướt sóng”

Nhìn lại suốt giai đoạn 2016 – 2021, đất nền được coi là “vua” của thị trường bất động sản Việt Nam khi liên tục tạo sóng tăng giá. Nhiều nhà đầu tư chỉ cần “xuống tiền” vài tháng, thậm chí vài tuần đã có thể bán lại hưởng lợi nhuận cao. Tuy nhiên, bước sang giai đoạn 2022 – 2025, cục diện này đã thay đổi rõ rệt. Thị trường đất nền hiện không còn là mảnh đất màu mỡ cho những ai muốn “lướt sóng”, mà thay vào đó là cuộc chơi dài hạn, đòi hỏi vốn mạnh và tầm nhìn bền vững.

Nguyên nhân chính khiến đất nền mất đi sự hấp dẫn trong ngắn hạn đến từ việc siết tín dụng bất động sản, lãi suất vay vốn giai đoạn 2022 – 2023 tăng cao và thanh khoản sụt giảm mạnh. Nhiều nhà đầu tư mua đất theo phong trào, đặc biệt tại các tỉnh ven đô hoặc những khu vực chưa có hạ tầng, nay rơi vào cảnh “chôn vốn”. Thống kê từ các đơn vị nghiên cứu thị trường cho thấy, lượng giao dịch đất nền tại nhiều tỉnh giảm hơn 70% so với thời điểm sốt nóng 2021.

Điều này đồng nghĩa với việc chiến lược “mua nhanh – bán nhanh” gần như không còn khả thi. Thay vào đó, đất nền hiện đang trong quá trình thanh lọc, chỉ những khu vực có quy hoạch rõ ràng, hạ tầng đồng bộ và nhu cầu thực mới duy trì được giá trị.

Trước đây, đất nền được xem là kênh đầu tư “ăn chắc mặc bền”, nhưng sự suy giảm thanh khoản kéo dài đã khiến nhiều nhà đầu tư thay đổi chiến lược. Một bộ phận chuyển hướng sang căn hộ cho thuê, bất động sản thương mại hoặc gửi tiết kiệm ngân hàng để đảm bảo dòng tiền. Những nhà đầu tư còn gắn bó với đất nền hiện cũng không còn đặt nặng kỳ vọng “lướt sóng”, mà chuyển sang nắm giữ dài hạn, chờ đợi chu kỳ hồi phục mới.

Ngoài ra, các quy định pháp lý ngày càng siết chặt, như yêu cầu minh bạch về phân lô bán nền, quy hoạch, giấy phép dự án… cũng khiến đất nền khó trở thành “sân chơi” của những người đầu cơ ngắn hạn.

Có thể nói, đất nền đã qua thời “lướt sóng” ngắn hạn. Thị trường hiện đang bước vào giai đoạn sàng lọc mạnh mẽ, buộc nhà đầu tư phải có tầm nhìn dài hạn và dòng vốn bền vững. Cơ hội vẫn hiện hữu, nhưng không còn dành cho những ai chỉ muốn “một vốn bốn lời” trong chớp nhoáng. Thay vào đó, đất nền ngày nay là cuộc chơi của sự kiên nhẫn, nghiên cứu kỹ lưỡng và chiến lược đầu tư bài bản.