Nguồn cung tăng tốc sau giai đoạn “nén”
Theo nghiên cứu sơ bộ của Viện Nghiên cứu đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam (VARS IRE), nguồn cung mới trong năm 2025 tăng khoảng 50% so với năm 2024. Quy mô thị trường theo đó đang tiến rất gần mốc đỉnh của năm 2018 – thời kỳ được xem là chu kỳ tăng trưởng mạnh mẽ nhất của bất động sản Việt Nam trong hơn 10 năm qua.
Động lực chính đến từ việc hàng loạt dự án được tháo gỡ vướng mắc pháp lý, tái khởi động sau thời gian dài đình trệ. Tại các địa phương trọng điểm như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Khánh Hòa hay Tây Ninh, đã có khoảng 1.759 dự án được “cởi trói”, góp phần tạo cú hích đáng kể cho nguồn cung toàn thị trường.
Báo cáo của Bộ Xây dựng phục vụ phiên họp thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản (ngày 17/12/2025) cho biết, cả nước hiện có 3.297 dự án bất động sản đang triển khai, quy mô khoảng 5,9 triệu căn, với tổng mức đầu tư lên tới 7,42 triệu tỷ đồng.
Trong đó, phân khúc nhà ở thương mại và khu đô thị tiếp tục chiếm ưu thế, với 2.358 dự án, tương đương khoảng 5,2 triệu căn và tổng vốn đầu tư 6,74 triệu tỷ đồng. Điều này cho thấy thị trường vẫn chủ yếu được dẫn dắt bởi các dự án thương mại, đặc biệt là các đại đô thị quy mô lớn.
Giá bất động sản vẫn neo cao
Cùng với sự gia tăng nguồn cung, mặt bằng giá bất động sản tiếp tục duy trì xu hướng đi lên. Căn hộ chung cư vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường, ghi nhận mức tăng mạnh nhất trong vòng ba năm trở lại đây. Tính đến cuối quý III/2025, so với năm 2019, giá bán bình quân các dự án trong tập mẫu của VARS IRE đã tăng 96,2% tại Hà Nội, 72,6% tại Đà Nẵng và 56,9% tại TP.HCM.
Đáng chú ý, tại Hà Nội, có thời điểm giá căn hộ tăng từ vài trăm triệu đồng đến cả tỷ đồng chỉ trong vòng một tháng. Không chỉ chung cư, các phân khúc khác như đất nền, biệt thự, liền kề và nhà ở riêng lẻ cũng ghi nhận mức tăng mạnh, có nơi lên tới 30% trong năm.
Từ cuối quý IV/2025, giá bất động sản tại một số thị trường bắt đầu có dấu hiệu chững lại, song chưa xuất hiện xu hướng giảm giá trên diện rộng. Các trường hợp “cắt lỗ” chỉ mang tính cục bộ, chủ yếu rơi vào những sản phẩm mua ở giai đoạn tăng nóng hoặc chịu tác động của tâm lý FOMO trước đó.
Theo VARS IRE, trong bối cảnh phần lớn nhà đầu tư chưa chịu áp lực tài chính lớn, cùng với việc hạ tầng giao thông và các công trình trọng điểm được khởi công đồng loạt, mặt bằng giá bất động sản khó có khả năng giảm sâu trong ngắn hạn.
Tồn kho tăng nhưng mang tính “lành mạnh”
Số liệu của Bộ Xây dựng tổng hợp từ 22/34 địa phương cho thấy, tồn kho bất động sản trong quý III/2025 đạt khoảng 26.717 căn, nền. Đáng chú ý, tồn kho chung cư và nhà ở riêng lẻ tăng mạnh, lên tới 137% so với quý II, trong khi tồn kho đất nền giảm gần 69% so với năm 2024.
Dưới góc nhìn của VARS IRE, sự gia tăng tồn kho hiện nay phản ánh kỳ vọng phục hồi của doanh nghiệp hơn là dấu hiệu tiêu cực. Phần lớn tồn kho là các sản phẩm đang xây dựng hoặc hình thành trong tương lai, đã đủ điều kiện mở bán và ghi nhận thanh khoản khá tốt, khác với giai đoạn trước khi tồn kho chủ yếu là sản phẩm hoàn thiện nhưng khó tiêu thụ. Đồng thời, thực tế này cũng cho thấy nguồn cung đất nền dự án đang sụt giảm rõ rệt.
Nhà ở xã hội khởi sắc nhưng chưa đáp ứng nhu cầu
Một điểm sáng đáng chú ý trong năm 2025 là phân khúc nhà ở xã hội. Lũy kế đến nay, cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang triển khai, quy mô khoảng 657.441 căn, tăng 13% so với cuối năm 2024. Riêng trong năm 2025, đã hoàn thành 102.388 căn, vượt 2% kế hoạch, đồng thời khởi công mới 85 dự án với 91.431 căn. Có 19 địa phương hoàn thành chỉ tiêu, trong đó có nhiều đô thị lớn như Hà Nội, TP.HCM, Hải Phòng, Đà Nẵng.
Tuy vậy, việc phát triển nhà ở xã hội vẫn đối mặt nhiều hạn chế. Quỹ đất tuy đủ về số lượng nhưng chất lượng chưa cao, thường nằm xa trung tâm, thiếu hạ tầng đồng bộ. Thủ tục giải phóng mặt bằng còn chậm, trong khi giá bán tại một số dự án vẫn vượt khả năng chi trả của người thu nhập thấp. Tình trạng môi giới trái phép, quảng cáo “suất ngoại giao” tiếp tục làm méo mó chính sách.
Dù nguồn cung nhà ở xã hội đã cải thiện, quy mô vẫn quá nhỏ so với nhu cầu thực tế. Trong khi đó, nhà ở thương mại lại tập trung chủ yếu ở phân khúc trung – cao cấp, khiến tình trạng lệch pha cung – cầu kéo dài.
Trước thực trạng này, Bộ Xây dựng đã đề xuất hàng loạt giải pháp nhằm ổn định và phát triển thị trường theo hướng bền vững, từ hoàn thiện thể chế, đơn giản hóa thủ tục, thúc đẩy nhà ở giá phù hợp, đến thành lập Quỹ nhà ở quốc gia và tăng cường kiểm soát tín dụng, trái phiếu bất động sản.
Theo VARS IRE, riêng với nhà ở xã hội, cần cải cách mạnh thủ tục đầu ra theo hướng hậu kiểm, đồng thời đánh giá kỹ tác động của việc điều chỉnh bảng giá đất dự kiến tăng 25–30% tại một số địa phương, nhằm tránh tạo thêm áp lực lên giá nhà và làm suy giảm sức hấp dẫn của thị trường.