Thông tin từ Cục Đăng ký quản lý kinh doanh (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho thấy, năm 2019, ngành kinh doanh bất động sản dẫn đầu trong nhóm những ngành kinh doanh có tỷ lệ gia tăng doanh nghiệp tạm ngừng hoạt động, giải thể nhiều nhất với 686 doanh nghiệp, tăng 39,4% so với năm 2018.
Nguyên nhân là do doanh nghiệp bất động sản khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn tín dụng ngân hàng khi lãi suất gia tăng và các chương trình ưu đãi hạn chế. Chưa kể, Thông tư 22 của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) có hiệu lực từ 1/1/2020 sẽ khiến doanh nghiệp khó khăn hơn khi giảm tỷ lệ sử dụng vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn từ 40% xuống còn 30%, lộ trình từ 2020 đến 2022.
Số liệu của NHNN cho thấy, tăng trưởng dư nợ tín dụng đối với lĩnh vực bất động sản toàn ngành ngân hàng năm 2019 đạt mức 8,8%, thấp hơn so với tăng trưởng chung của tín dụng toàn ngành (khoảng 13,7%). Tuy nhiên, theo Vụ Tín dụng NHNN, các ngân hàng vẫn tiếp tục mạnh dạn cho vay các dự án bất động sản có pháp lý tốt, được thẩm định kỹ càng. Vốn ngân hàng luôn chờ để "rót" vào các dự án tốt.
Thực tế, đa số doanh nghiệp bất động sản Việt Nam hiện có quy mô khá nhỏ, nguồn vốn phát triển chủ yếu từ vay ngân hàng và huy động từ khách hàng nên khi gặp thị trường biến động không theo kế hoạch sẽ dẫn đến mất cân đối tài chính và phá sản. Việc thiếu nghiêm túc khi tuân thủ pháp luật của một số chủ đầu tư, đơn vị môi giới tiềm ẩn nhiều rủi ro và tác động tiêu cực đến tâm lý khách hàng. Vì vậy, năm 2020 đòi hỏi các doanh nghiệp địa ốc phải chủ động thích ứng, điều chỉnh chiến lược.
| Ngân hàng siết nguồn tín dụng khiến nhiều dự án bất động sản rơi vào bế tắc, có dấu hiệu “chết lâm sàng". Ảnh: Tấn Lợi. |
Các chuyên gia tài chính cho rằng, năm 2020, các doanh nghiệp địa ốc cần chuẩn bị được quỹ đất dự án, chất lượng công trình, tiến độ thực hiện dự án... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng theo chính sách mới. Đồng thời, các doanh nghiệp phải luôn cải thiện chất lượng sản phẩm, dịch vụ, tăng cường minh bạch hóa thông tin dưới dự quản lý và hỗ trợ của Nhà nước mới có thể tự cứu mình.
Theo TS, LS Bùi Quang Tín (Đại học Ngân Hàng TP.HCM), do việc tiếp cận vốn ngân hàng khó hơn trước dù không phải là khó cho tất cả đối tượng mà chỉ khó cho một vài phân khúc, một vài chủ đầu tư nhưng sẽ tạo cơ hội cho nhiều chủ đầu tư, kể cả người dân cũng được mở ra hướng tiếp cận vốn mới. Chẳng hạn, cách thức mà các doanh nghiệp bất động sản hiện nay đang phát hành trái phiếu cũng là một cách để họ tiếp cận nguồn vốn mới. Và điều đó hoàn toàn phù hợp với thị trường hiện nay. Bởi vì, hơn 70% dòng vốn của hệ thống ngân hàng là dòng vốn ngắn hạn, nên nếu như dòng vốn đó cứ “chảy” vào thị trường bất động sản, kể cả các doanh nghiệp theo hình thức vốn ngắn hạn và cho vay trung hạn thì rõ ràng sẽ ảnh hưởng tới rủi ro về kỳ hạn, rủi ro lãi suất.
Do đó hiện nay các doanh nghiệp đã chủ động hơn trong cách tiếp cận dòng vốn mới. Đó là chưa kể ngoài trái phiếu doanh nghiệp ra thì họ còn có thể phát hành các cổ phiếu, cũng như có thể huy động vốn thông qua FDI, thông qua các hình thức sáp nhập và mua lại (M&A)…
Ông Tín cũng cho rằng, thị trường bất động sản khó khăn như hiện nay là một thời điểm thuận lợi để thị trường tài chính phát triển. Và đây cũng chính là một kênh huy động vốn rất tốt không chỉ là bây giờ mà còn trong thời gian tới, chính là điểm nổi bật, điểm tựa mới cho các doanh nghiệp bất động sản để sau đó họ có nguồn vốn trung, dài hạn chứ không chỉ phụ thuộc vào nguồn vốn ngắn hạn của hệ thống ngân hàng.
Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) cho rằng, thị trường bất động sản TP.HCM đang vào giai đoạn vô cùng khó khăn do giao dịch ảm đạm, thủ tục pháp lý ách tắc, ngân hàng siết nguồn tín dụng. Hàng loạt dự án bất động sản rơi vào bế tắc, có dấu hiệu “chết lâm sàng”. Do đó, doanh nghiệp địa ốc cần phải đảm bảo chỉ tiêu lợi nhuận, doanh thu, chuẩn bị được quỹ đất sạch dự án,... để đủ điều kiện tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng ngân hàng.
Cũng theo ông Châu, do nguồn vốn tín dụng tiếp cận ngày càng khó nên các doanh nghiệp cần chuẩn bị sẵn sàng các nguồn vốn khác thay thế. Đồng thời, các doanh nghiệp luôn luôn đặt lợi ích của khách hàng lên trên hết, giữ chữ tín, đảm bảo chất lượng công trình, tiến độ thi công, bàn giao nhà, xây dựng căn hộ thông minh, tòa nhà thông minh, hình thành không gian sống xanh, thân thiện môi trường.
Ngoài ra, doanh nghiệp địa ốc cũng cần coi trọng công tác hậu mãi chăm sóc khách hàng, để có thể huy động được nguồn vốn ứng trước của khách hàng theo đúng quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản (được huy động đến 70% giá trị hợp đồng nếu chưa bàn giao nhà, được huy động đến 95% giá trị hợp đồng nếu đã bàn giao nhà).
Tấn Lợi