Thị trường bất động sản nghỉ dưỡng còn nhiều khó khăn, nhà đầu tư vẫn chưa hết buồn?

Kịch bản nào cho bất động sản nghỉ dưỡng

Năm 2025 được kỳ vọng là năm nhiều dự án hạ tầng quan trọng hoàn thành, đặc biệt tại các khu vực ven TP.HCM, qua đó tạo động lực lớn cho thị trường bất động sản. Các dự án nằm gần các tuyến đường huyết mạch sẽ “hưởng lợi”, trong đó có phân khúc nghỉ dưỡng.

Có thể thấy, "mùa đông" của bất động sản nghỉ dưỡng bắt đầu từ năm 2022 kéo dài xuyên suốt giai đoạn 2023-2024 và dự kiến còn tiếp diễn trong năm nay. Theo DKRA Group, năm 2025 sẽ có khoảng 6.500 sản phẩm mở bán gồm 3.000 căn condotel, 1.500 căn biệt thự và gần 2.000 căn nhà phố thương mại. Con số này tăng gần 3 lần so với 2024, nhưng nếu so với giai đoạn cao điểm 2018-2019 chỉ bằng một phần nhỏ.

Mặc dù, có nhiều dấu hiệu hồi phục, nhưng thực tế cho thấy bất động sản nghỉ dưỡng vẫn đối mặt với không ít khó khăn. Một trong số đó là vấn đề thanh khoản. Hiện nay, việc tiếp cận tín dụng cho bất động sản nghỉ dưỡng vẫn gặp nhiều khó khăn. Lãi suất vay mua bất động sản dù có xu hướng giảm nhưng vẫn cao hơn so với giai đoạn trước, khiến nhiều nhà đầu tư e ngại.

Một vấn đề khác đang khiến thị trường nghỉ dưỡng chưa thể bứt phá chính là nguồn cung lớn nhưng tỷ lệ hấp thụ thấp. Trong những năm qua, lượng condotel, biệt thự biển được tung ra thị trường quá nhiều nhưng khả năng vận hành chưa hiệu quả, dẫn đến tình trạng dư thừa nguồn cung. Sự cạnh tranh từ mô hình lưu trú linh hoạt như Airbnb, homestay cũng làm giảm sức hấp dẫn của các mô hình nghỉ dưỡng truyền thống.

Đặc biệt, sau giai đoạn khủng hoảng, nhiều nhà đầu tư vẫn còn tâm lý e ngại với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đặc biệt là những dự án chưa có pháp lý rõ ràng. Họ có xu hướng tìm đến những kênh đầu tư an toàn hơn như bất động sản khu công nghiệp, đất nền ven đô, nơi có tiềm năng tăng giá cao hơn và rủi ro thấp hơn.

Nhìn chung, bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025 sẽ không thể bùng nổ mạnh mẽ như trước đây nhưng vẫn có cơ hội phục hồi ở những khu vực có tiềm năng du lịch cao, hạ tầng phát triển và chính sách pháp lý rõ ràng. Những dự án có vị trí đẹp, mô hình vận hành tốt và dòng tiền ổn định sẽ thu hút nhà đầu tư, trong khi các dự án yếu kém có thể tiếp tục gặp khó khăn.

Nhà đầu tư cần cân nhắc kỹ lưỡng, không chỉ dựa vào kỳ vọng tăng giá mà còn phải xem xét yếu tố khai thác thực tế, tính thanh khoản và năng lực vận hành của chủ đầu tư. Trong bối cảnh thị trường vẫn đang dần định hình lại, lựa chọn đúng sẽ quyết định thành công của nhà đầu tư trong giai đoạn tới.

Nhà đầu tư chưa hết buồn?

Các kết quả thăm dò của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho thấy những dấu hiệu tích cực tại phân khúc nghỉ dưỡng. Theo dữ liệu của VARS, nguồn cung bất động sản nghỉ dưỡng năm 2025 sẽ tăng khoảng 80% so với năm 2024 (tương đương gần 8.000 sản phẩm), chủ yếu là căn hộ dịch vụ.

Lực cầu tại phân khúc nghỉ dưỡng trong năm 2025 dự kiến tiếp tục được cải thiện khi hành lang pháp lý hoàn thiện trong bối cảnh du lịch, bán lẻ phục hồi. Nhu cầu vẫn hướng đến các sản phẩm biệt thự nghỉ dưỡng lâu dài hoặc căn hộ du lịch tại những dự án có phương án vận hành rõ ràng.

Đáng chú ý, việc hoàn thiện khung pháp lý, công bố quy hoạch, đẩy nhanh tiến độ triển khai dự án hạ tầng, hấp lực từ ngành du lịch... là lực đỡ cho việc tăng nguồn cung ra thị trường.

Ngoài ra, Nghị định 10 tháo gỡ cho hoạt động cấp sổ hồng của loại hình condotel, officetel... đem lại hy vọng cho chủ đầu tư và nhà đầu tư, từ đó hỗ trợ sự phục hồi trở lại của thị trường này.

Bức tranh tổng thể phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng rõ ràng đang có nhiều gam màu sáng hơn, tuy nhiên theo giới quan sát, cuộc khủng hoảng bắt đầu từ năm 2022, kéo dài xuyên suốt giai đoạn 2023-2024, của phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng vẫn chưa thể chấm dứt trong ngắn hạn.

Thanh khoản ì ạch khiến các chủ đầu tư đã và đang phải áp dụng nhiều chính sách kích cầu như cam kết, chia sẻ lợi nhuận, doanh thu, hỗ trợ lãi suất, ân hạn nợ gốc... song hiệu quả không cao.

Trên thị trường thứ cấp, nhà đầu tư gặp áp lực tài chính tiếp tục giảm giá, "cắt lỗ" để thoát hàng.

Ông Lưu Quang Tiến, Phó Viện trưởng Viện nghiên cứu Đat Xanh Services, nhận định năm 2025 là năm hứa hẹn bất động sản nghỉ dưỡng có những thay đổi tích cực hơn. Tín hiệu vui chung của thị trường có thể tác động phần nào đến sự tự tin của chủ đầu tư, những dự án hoàn thiện pháp lý sẽ mạnh dạn bán hàng.

Đồng quan điểm, ông Lê Đình Chung, Tổng giám đốc SGO Homes, cho rằng trong năm 2025, phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng tiếp tục hồi phục và thu hút đầu tư, bởi hàng loạt yếu tố tích cực đang tác động mạnh tới tốc độ phục hồi của phân khúc này gồm: kinh tế đang phát triển; lượng khách du lịch, nhất là khách quốc tế tăng mạnh. Cùng với đó, vấn đề pháp lý liên quan đến condotel, biệt thự nghỉ dưỡng đang được khắc phục. Các dự án đang được phát triển, tái cơ cấu theo hướng đa dạng hóa sản phẩm…

Tuy nhiên, “khách hàng ngày càng thận trọng hơn trong việc tìm kiếm thông tin, lựa chọn dự án. Giao dịch chủ yếu tập trung ở dự án condotel với giá bán dưới 3 tỷ đồng/căn, các sản phẩm nghỉ dưỡng sở hữu lâu dài phục vụ mục đích lưu trú tại khu vực có du lịch phục hồi mạnh”, chuyên gia lưu ý.