Miền Bắc đi đầu
Theo báo cáo của CBRE, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam tiếp tục duy trì sự ổn định trong 9 tháng đầu năm 2025, đặc biệt tại khu vực phía Bắc với nhiều tín hiệu tích cực.
Với phân khúc kho xưởng xây sẵn, khu vực miền Bắc ghi nhận 0,8 triệu m² nguồn cung mới trong 9 tháng, vượt tổng cả năm 2024. Dự kiến, cả năm 2025 nguồn cung mới sẽ vượt mốc 1 triệu m², cao nhất kể từ khi thị trường hình thành. Tuy nhiên, tỷ lệ lấp đầy giảm nhẹ do áp lực nguồn cung, còn 79,3% đối với nhà kho (giảm 4,7 điểm phần trăm) và 88,4% đối với nhà xưởng (giảm 2,2 điểm phần trăm). Dù vậy, diện tích hấp thụ ròng vẫn đạt 0,6 triệu m², tăng 36,4% so với cùng kỳ 2024, cho thấy nhu cầu thuê vẫn duy trì tốt.
Giá thuê trung bình đạt 4,9 USD/m²/tháng với nhà kho và 5,0 USD/m²/tháng với nhà xưởng, tương ứng tăng 6,4% và 2,5% theo năm. Về nhu cầu, nhóm khách thuê chủ yếu vẫn là các công ty logistics, bên cạnh đó có doanh nghiệp sản xuất điện tử và thiết bị thể thao thuê diện tích lớn.
Đồng thời, sản phẩm xây sẵn vẫn được ưu tiên nhờ tính linh hoạt và chi phí đầu tư thấp. Về dài hạn, thị trường bất động sản công nghiệp Việt Nam được dự báo tiếp tục mở rộng, với sự tham gia của nhiều nhà đầu tư lớn trong và ngoài nước, cùng sự xuất hiện của các mô hình phát triển mới như kho/xưởng hỗn hợp hoặc cao tầng, giúp tối ưu diện tích và chi phí, đặc biệt tại khu vực quanh Hà Nội - nơi quỹ đất ngày càng khan hiếm.
Sự mở rộng nhanh của nguồn cung kho xưởng và đất công nghiệp tại miền Bắc cho thấy niềm tin dài hạn của nhà đầu tư vào tiềm năng của Việt Nam, trong bối cảnh chuỗi cung ứng toàn cầu tiếp tục dịch chuyển khỏi Trung Quốc. Việc hàng loạt khu công nghiệp mới được triển khai tại Hải Phòng, Bắc Ninh, Thái Nguyên hay Hưng Yên khẳng định khu vực này đang dần trở thành trung tâm sản xuất - logistics mới của khu vực, thu hút các ngành công nghiệp giá trị cao như điện tử, thiết bị thể thao và linh kiện ô tô.
Nếu tận dụng tốt lợi thế hạ tầng, vị trí và chính sách thu hút đầu tư, miền Bắc hoàn toàn có thể tiếp tục giữ vững vị thế “điểm đến sản xuất mới” của Đông Nam Á, trở thành động lực tăng trưởng bền vững của bất động sản công nghiệp Việt Nam trong giai đoạn tới.
Tiếp tục cố triển vọng trong dài hạn
Tính đến ngày 30/9/2025, tổng vốn đầu tư nước ngoài (FDI) đăng ký vào Việt Nam đạt 28,54 tỷ USD, tăng 15,2% so với cùng kỳ. Trong đó, 2.926 dự án mới được cấp phép, tăng 17,4% về số lượng, mặc dù tổng vốn đăng ký cấp mới đạt 12,39 tỷ USD, giảm nhẹ 8,6%. Ngành công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu với 7,27 tỷ USD, chiếm 58,7% tổng vốn đăng ký. Lĩnh vực bất động sản theo sau với 2,57 tỷ USD (20,7%).
Nhà đầu tư lớn nhất gồm: Singapore dẫn đầu với 3,43 tỷ USD (27,7%), Trung Quốc 2,88 tỷ USD (23,3%), Hồng Kông 1,06 tỷ USD (8,5%). Vốn điều chỉnh cũng tăng vọt 48% lên 11,32 tỷ USD, cùng với 4,84 tỷ USD thông qua góp vốn, mua cổ phần, phản ánh sự trưởng thành của thị trường M&A Việt Nam. Vốn FDI thực hiện 9 tháng ước đạt 18,80 tỷ USD, tăng 8,5% và là mức cao nhất 5 năm qua, với ngành chế biến, chế tạo chiếm 82,8%.
Đặc biệt, niềm tin của nhà đầu tư châu Âu vào Việt Nam tiếp tục ở mức cao trong Quý 3/2025, theo Chỉ số Niềm tin Kinh doanh (BCI) của EuroCham, đạt 66,5 điểm – mức cao nhất trong ba năm gần đây. Chỉ 3% doanh nghiệp cân nhắc thu hẹp hoặc rút khỏi thị trường, 3% khác đang mở rộng hoạt động. Phần lớn đánh giá tích cực về môi trường kinh doanh nhờ cải cách lao động, thị thực và các chính sách hỗ trợ chuyển đổi xanh, củng cố niềm tin vào tiềm năng phát triển bền vững của ngành công nghiệp Việt Nam.
Theo ông Bruno Jaspaert, Tổng Giám đốc Tổ hợp Khu công nghiệp DEEP C, cho biết, Việt Nam đang có được số lượng nhà đầu tư tăng đều đặn qua các năm và nếu tiếp tục như này, việc đón đầu cơ hội từ dòng vốn mới sẽ không có gì là giới hạn. Hiện các nhà đầu tư đang nhận được sự hỗ trợ từ các cơ quan nhà nước trong chính sách đầu tư và nhiều hỗ trợ rất cụ thể từ phía chính quyền địa phương.
Và đâu là động lực thu hút dòng vốn đầu tư nước ngoài vào Việt Nam? Theo ông Bruno, thứ nhất, Việt Nam đang là quốc gia cởi mở nhất khu vực Đông Nam Á nhờ vào các FTA. Việc Việt Nam tham gia các hiệp định thương mại quốc tế (CPTPP, EVFTA, RCEP, UKVFTA...) đã mang lại lợi thế thương mại đáng kể, giúp gia tăng quy mô thị trường cho các nhà đầu tư.
Tiếp đến là giá thuê đất ở Việt Nam vẫn ở mức thấp hơn so với các nước trong ASEAN. Xu hướng Trung Quốc+1 cũng đang trở thành kênh quan trọng đối với Việt Nam, chiếm khoảng 10% doanh nghiệp sản xuất rời khỏi Trung Quốc.
Cuối cùng là việc chi tiêu cho cơ sở hạ tầng của Việt Nam đang phát triển mạnh mẽ. Hiện đầu tư công vào cơ sở hạ tầng chiếm 52% kế hoạch chi tiêu công 2021 - 2025 và hạ tầng phát triển thì khu vực công nghiệp sẽ là một trong những ngành hưởng lợi lớn nhất.