Doanh nghiệp bất động sản vẫn gặp nhiều khó khăn
Mới đây, Phó Thủ tướng Trần Hồng Hà chủ trì cuộc họp trực tuyến Tổ công tác của Thủ tướng Chính phủ rà soát, đôn đốc, hướng dẫn tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong triển khai thực hiện dự án bất động sản cho các địa phương, doanh nghiệp sau khi các Luật mới được ban hành (Luật Đất đai, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản).
Theo đánh giá của Bộ Xây dựng, với sự vào cuộc của Chính phủ và các bộ, ngành, địa phương đã giúp thị trường bất động sản có những chuyển biến tích cực hơn. Tuy nhiên, thị trường và các doanh nghiệp bất động sản vẫn đang đối diện với nhiều khó khăn, thách thức do chịu ảnh hưởng của nhiều yếu tố bất lợi trong và ngoài nước.
Cụ thể, nhiều dự án bất động sản gặp nhiều khó khăn trong triển khai thực hiện (phải tạm dừng, giãn, hoãn tiến độ; khó khăn trong tiếp cận nguồn vốn vay tín dụng, phát hành trái phiếu và huy động vốn). Sức mua và thanh khoản giảm mạnh.
Với doanh nghiệp trong ngành, họ đang phải đối mặt với nhiều khó khăn, vướng mắc liên quan đến các vấn đề pháp lý trong lĩnh vực đất đai; lĩnh vực quy hoạch; lĩnh vực đầu tư; lĩnh vực nhà ở, đô thị và xây dựng (quy định về việc không cho phép chấp thuận chủ trương đồng thời lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở thương mại trong trường hợp đã có quyền sử dụng "đất khác" không phải đất ở; các dự án đã được cấp Giấy chứng nhận đầu tư nhưng chưa thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư theo quy định của pháp luật về nhà ở, đô thị; chấp thuận chủ trương đầu tư dự án cải tạo lại chung cư cũ; về việc quy đổi diện tích căn hộ và giá quy đổi trong phương án bồi thường…) và liên quan nguồn vốn tín dụng, phát hành trái phiếu và việc giải quyết đề xuất của doanh nghiệp của các cơ quan chức năng còn chậm trễ.
Mặc dù, các luật mới (Luật Đấu thầu, Luật Nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật Các tổ chức tín dụng) được Quốc hội thông qua tháo gỡ, tuy nhiên các luật chưa có hiệu lực thi hành dẫn đến chưa giải quyết ngay được các khó khăn, vướng mắc tại thời điểm hiện nay.
Chưa nguôi với nỗi lo pháp lý thì doanh nghiệp bất động sản vẫn phải đối mặt với nỗi lo mang tên “cạn quỹ đất”.
Đại diện một doanh nghiệp bất động sản lớn tại Bình Dương cho biết, hiện nay việc tìm kiếm quỹ đất phù hợp là một khó khăn lớn nhất với các doanh nghiệp địa ốc.
Việc các doanh nghiệp đi tìm các quỹ đất tư nhân để mua lại và phát triển dự án thời gian sắp tới sẽ không còn. Vì vậy, Nhà nước hiện nay phải tập trung phát triển quỹ đất để các doanh nghiệp tham gia đấu thầu, đấu giá lại là rất cần thiết", người này nói và cho biết doanh nghiệp của ông giờ mà đi đền bù, giải tỏa một mảnh đất nào đó để làm dự án thì rất khó khăn và tốn thời gian.
Cũng theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu cũng nhận định nếu có tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước có đủ năng lực thực hiện được việc phát triển quỹ đất, bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất thì đây là "mơ ước" của hầu hết nhà đầu tư trong nước, nước ngoài.
"Các nhà đầu tư đều mong muốn được tiếp cận đất đai công bằng, minh bạch thông qua đấu giá, đấu thầu và lúc đó các nhà đầu tư sẽ không còn nhu cầu tự mình đi 'mua đất' để thực hiện dự án nhà ở thương mại nữa. Thực hiện được việc này thì sẽ xây dựng được môi trường đầu tư minh bạch, công bằng, cạnh tranh lành mạnh", ông Châu nhận định.
Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA cho rằng có thể phải sau 5-7 năm nữa thì tổ chức phát triển quỹ đất của Nhà nước mới có đủ năng lực và nguồn lực tài chính để thực hiện được việc phát triển quỹ đất bảo đảm đáp ứng yêu cầu phát triển kinh tế - xã hội để giao đất, cho thuê đất thông qua đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư thực hiện dự án có sử dụng đất.
Cần nhanh chóng khắc phục những “bất cập và vướng mắc”.
Theo HoREA, giữa năm 2023, Bộ Xây dựng cho biết trong cả nước đã có khoảng 1.200 dự án bất động sản, nhà ở thương mại bị vướng mắc, chủ yếu là vướng mắc pháp lý. Trong đó, riêng TP.HCM có hơn 148 dự án bị không thể triển khai thực hiện hoặc không thể thực hiện được các thủ tục đầu tư xây dựng.
vẫn còn nhiều bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của luật cần khắc phục.
Chẳng hạn, bất cập, vướng mắc do Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật Nhà ở 2014 và Điểm b Khoản 1, Khoản 6 Điều 127 Luật Đất đai 2024 quy định doanh nghiệp chỉ được "thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất ở", hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở" hoặc "đang có quyền sử dụng đất ở và đất khác" để thực hiện dự án nhà ở thương mại.
"Giải pháp khắc phục là rất cần thiết xây dựng dự thảo "Đề án thí điểm trình cấp có thẩm quyền để trình Quốc hội xem xét ban hành Nghị quyết cho phép thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại thông qua thỏa thuận về nhận quyền sử dụng đất, hoặc đang có quyền sử dụng đất khác theo quy định của Luật", ông Lê Hoàng Châu – Chủ tịch HoREA nói.
Dẫn chứng, Chủ tịch HoREA cho hay, TP.HCM có khoảng 20 dự án nhà ở thương mại mà nhà đầu tư đang có quyền sử dụng "đất khác không phải là đất ở" (chiếm khoảng 15% tổng số dự án nhà ở thương mại trên địa bàn) nên không được công nhận chủ đầu tư.
Ngoài ra, cũng có nhiều bất cập, vướng mắc của các dự án bất động sản, nhà ở do một số quy định của văn bản dưới luật.
Chẳng hạn như về thủ tục "chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư" do điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP quy định; bất cập về "xử lý chuyển tiếp" về nghĩa vụ của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại dành một phần quỹ đất (quỹ đất 20%) của dự án để phát triển nhà ở xã hội...
Theo đó, HoREA đề nghị Tổ công tác và Bộ Xây dựng quan tâm bổ sung "quy định chuyển tiếp" trong dự thảo Nghị định về quản lý, phát triển nhà ở xã hội để xử lý "bất cập" trên đây theo quy định "áp dụng trở về trước" (hồi tố) đối với các quy định pháp luật "có lợi" cho các đối tượng bị tác động theo quy định của pháp luật về ban hành văn bản quy phạm pháp luật.