Nghịch lý: Shophouse đã qua thời là “gà đẻ trứng vàng” nhưng giá vẫn tiếp tục “nhảy múa”?

Giá nhảy múa dù đang “ế ẩm”

Shophouse (nhà phố thương mại) “nở rộ” trên thị trường bất động sản từ năm 2015, từng được nhiều chuyên gia, giới đầu tư dự đoán sẽ là “gà đẻ trứng vàng”. Vào thời kỳ đầu, phân khúc shophouse đã đón nhận làn sóng đầu tư do có nhiều ưu điểm là có thể vừa sử dụng để ở, vừa có thể kinh doanh hoặc cho thuê mặt bằng.

Với những dự án khu đô thị, chung cư, nhà phố…chủ đầu tư thường để dành những vị trí đẹp gần các trục đường chính, lối ra vào…để xây dựng các căn shophouse. Do đó, giá bán hay thuê của shophouse luôn cao hơn nhiều so với căn hộ, nhà ở.

Thế nhưng, khoảng hơn 2 năm trở lại đây loại hình này đã dần trầm lắng.

Theo Savills Việt Nam, một trong những nguyên nhân chính khiến shophouse kém hấp dẫn là sự cạnh tranh từ các trung tâm thương mại. Những trung tâm này có quy mô lớn, được quản lý chuyên nghiệp, lưu lượng khách ổn định, giá thuê rõ ràng và có hỗ trợ truyền thông, tạo lợi thế vượt trội so với shophouse vốn phụ thuộc vào cá nhân chủ sở hữu và hoạt động tự phát.

Ngoài ra, mô hình cho thuê của shophouse thiếu linh hoạt, khi nhiều khách thuê chỉ cần tầng trệt để kinh doanh nhưng phải thuê cả căn, làm chi phí vượt nhu cầu thực tế. Việc phải dùng chung không gian sống với chủ nhà cũng là điểm trừ lớn.

Thêm vào đó, giá thuê shophouse thường biến động theo thị trường bất động sản, không ổn định như ở trung tâm thương mại. Cuối cùng, sự thiếu vắng bộ phận quản lý chuyên trách khiến người thuê shophouse phải tự xử lý mọi vấn đề pháp lý và kỹ thuật, gây khó khăn cho hoạt động kinh doanh chuyên nghiệp.

Bất chấp hiệu suất sinh lời không như kỳ vọng, giá shophouse vẫn liên tục tăng trong thời gian qua. Theo báo cáo thị trường bất động sản quý I/2025 của Savills Việt Nam, tại thị trường Hà Nội, trong 5 năm qua, shophouse đạt giá trị tăng trưởng trung bình mỗi năm dao động từ 11 - 16%.

Chỉ riêng trong 3 tháng đầu năm nay, giá sơ cấp trung bình đối với shophouse đạt khoảng 278 triệu đồng/m2 đất, dù giảm 12% so với quý trước, nhưng vẫn ổn định so với cùng kỳ năm 2024. Đáng lưu ý, trên thị trường thứ cấp, giá của phân khúc này tăng 9% theo quý, lên đến 266 triệu đồng/m2.

Những diễn biến tương tự cũng diễn ra trên thị trường shophouse TP.HCM khi ghi nhận đà tăng giá rõ rệt trong 5 tháng đầu năm 2025, đặc biệt là tại các quận nội thành.

Mặc dù thị trường shophouse đang ghi nhận mức tăng giá ấn tượng, các chuyên gia vẫn đưa ra cảnh báo cho nhà đầu tư. Bà Cao Thị Thanh Hương – chuyên gia cao cấp của Savills TP.HCM nhấn mạnh: “Shophouse vẫn là một kênh đầu tư dài hạn hấp dẫn tại các đô thị có tốc độ tăng dân số và thu nhập cao. Tuy nhiên, nhà đầu tư cần nhìn nhận thực tế, không nên quá kỳ vọng vào việc tăng giá ngắn hạn mà bỏ qua yếu tố vận hành kinh doanh hoặc khả năng khai thác cho thuê thực tế”.

Cơ hội sớm phục hồi?

Ông Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hội Môi giới bất động sản Việt Nam (VARS) đánh giá, trong các loại hình bất động sản, bất động sản nghỉ dưỡng bị tác động mạnh nhất, sau đó là loại hình bất động sản cho thuê thương mại.

Sở dĩ shophouse kém hồi phục hơn trung tâm thương mại là do loại hình này có giá thuê cao, chủ yếu nằm trong các khu đô thị mới, dân cư thưa thớt, lại không tích hợp sẵn tiện ích. Hơn nữa, hầu hết các chủ nhà đều yêu cầu khách hàng thuê cả căn, giá khá cao, với tình trạng kinh doanh chưa hồi phục nên nhiều người không mặn mà thuê.

Tuy nhiên, ông Đính nhìn nhận, cùng với sự hồi phục của thị trường bất động sản nói chung, loại hình shophouse cũng sẽ có cơ hội hồi phục sớm do mọi hoạt động giao thương đã trở lại bình thường, shophouse vẫn là loại hình bất động sản cao cấp thu hút khách hàng.

Một số chuyên gia bất động sản cho rằng, cho đến nay, shophouse vẫn còn nguyên sức hấp dẫn. Nếu chủ nhà có dòng tiền ổn định, lâu dài thì đầu tư vào loại hình này vẫn là an toàn, sinh lời nhất.

Nhưng nếu chủ nhà dùng đòn bẩy tài chính để đầu tư shophouse sẽ là “trái đắng” trước viễn cảnh dịch bệnh vẫn còn đang tiếp diễn. Nhiều ngành nghề chưa hồi phục được thì loại hình này cũng vẫn chưa thể hồi phục được.

Nhìn dưới góc độ tích cực, ông Matthew Powell, Giám đốc Savills Hà Nội cho rằng, đây là thời điểm tốt để "xuống tiền", khi nguồn cung loại hình nhà thấp tầng tại các quận nội thành đang ngày càng khan hiếm.

Bên cạnh đó, nhiều chủ đầu tư còn đưa ra ưu đãi với các gói vay 0% trong một khoảng thời gian nhất định. Việc giảm lãi suất vay cũng là cơ hội để kích thích thị trường, cho phép nhiều người dân có thể có cơ hội mua bất động sản hơn.

“Bất động sản thương mại vẫn sẽ là kênh đầu tư được lựa chọn, tuy nhiên người mua cần cân nhắc phân khúc đầu tư cũng như vị trí bất động sản phù hợp với khả năng tài chính của mình, không nên đầu tư kiểu đánh cược”, ông Matthew Powell nói.