Động lực thúc đẩy dòng vốn tìm về thị trường bất động sản, hé lộ “vùng trũng” của dòng tiền

“Động lực” then chốt

Năm 2025 đang chứng kiến hạ tầng trở thành động lực then chốt cho sự phục hồi của thị trường bất động sản. Với quyết định chi gần 800.000 tỷ đồng cho hàng loạt dự án giao thông trọng điểm, Chính phủ đang tạo ra một "cú hích" mạnh mẽ, không chỉ thúc đẩy phát triển đô thị mà còn "đánh thức" những vùng đất tiềm năng.

Các dự án nghìn tỷ như cao tốc Bắc - Nam, sân bay quốc tế Long Thành, các tuyến đường vành đai, đường sắt đô thị tại TP. Hồ Chí Minh và Hà Nội được kỳ vọng sẽ mở ra không gian phát triển mới cho bất động sản. Sự kết nối đồng bộ sẽ giúp rút ngắn khoảng cách, tăng tính thanh khoản và giá trị cho các khu vực lân cận.

Theo ghi nhận từ Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), những địa phương có thông tin sáp nhập hành chính hoặc quy hoạch trung tâm mới như Bắc Giang, Hải Dương, Hà Nam, Ninh Bình, Hải Phòng... đã chứng kiến mức tăng giá bất động sản đáng kể, từ 5% đến 30% chỉ trong vài tháng gần đây. Điều này cho thấy sự nhạy bén của thị trường với thông tin quy hoạch và phát triển hạ tầng.

Tuy nhiên, giới chuyên môn cũng đưa ra cảnh báo, tăng trưởng bền vững chỉ thực sự đến khi có hạ tầng đồng bộ và dòng người thực sự về sinh sống, làm việc, thay vì chỉ chạy theo tin đồn và đầu cơ. Việc tăng giá đột biến nếu không dựa trên nhu cầu thực tế và phát triển bền vững có thể tiềm ẩn rủi ro "bong bóng" cục bộ.

Song hành cùng việc đầu tư hạ tầng, Chính phủ đang đẩy mạnh cải cách hành chính với mục tiêu giảm 30% thời gian xử lý thủ tục và loại bỏ 30% điều kiện kinh doanh không cần thiết. Đây là những động thái được cộng đồng doanh nghiệp bất động sản đánh giá cao, coi đó là bước "cởi trói" kịp thời và thực chất.

Những cải cách này được kỳ vọng sẽ giúp doanh nghiệp giảm bớt gánh nặng về thủ tục, thời gian và chi phí, tạo môi trường kinh doanh thông thoáng hơn, từ đó khuyến khích các nhà đầu tư rót vốn vào các dự án bất động sản, góp phần thúc đẩy sự phát triển lành mạnh và bền vững của thị trường trong dài hạn.

Bà Phạm Thị Miền, Phó Trưởng ban Nghiên cứu thị trường và Xúc tiến đầu tư (VARS IRE) chia sẻ, thị trường bất động sản đang phục hồi rộng khắp, không còn cục bộ như trước. Từ căn hộ, nhà phố đến đất nền, sức mua đều tăng trở lại, đặc biệt tại các đô thị lớn như Hà Nội, TP. Hồ Chí Minh, Đà Nẵng và các khu vực vệ tinh.

Định vị “vùng trũng” hút tiền

Nhiều chuyên gia cho rằng, trong bối cảnh thị trường địa ốc các khu vực trung tâm ngày càng khan hiếm nguồn cung, giá tăng cao, thì cùng chính sách đột phá trong đầu tư hệ thống hạ tầng kết nối sẽ mở ra nhiều cơ hội mới cho bất động sản vùng vệ tinh.

So với các năm trước, hoạt động của nhà đầu tư phía Bắc tại thị trường bất động sản phía Nam chưa sôi nổi nhưng đã bắt đầu ghi dấu ở một số khu vực gần Tp.HCM.

Tại Nhơn Trạch, Long Thành (Đồng Nai); Long Hậu, Tân Lập (Cần Giuộc), Bến Lức, Đức Hòa (Long An); quận 9, Bình Chánh (Tp.HCM)..., nhà đầu tư phía Bắc đã tích cực tìm mua đất nền, nhà phố và biệt thự. Đặc biệt, đất nền có sổ đỏ, gần các dự án đô thị lớn hoặc các tuyến hạ tầng trọng điểm, thu hút sự quan tâm từ họ.

Theo dữ liệu quý 1/2025 từ CBRE Việt Nam, đà tăng giá bất động sản tại Hà Nội đang chững lại cả trên thị trường sơ cấp lẫn thứ cấp. Trong khi tại phía Nam thị trường đang ở giai đoạn đầu của sự sôi động, giá bắt đầu tăng nhanh ở một số phân khúc.

Nhìn lại giai đoạn cuối năm 2023 đến 2024, sau thời kỳ bất động sản phía Nam tăng “nóng”, một bộ phận lớn nhà đầu tư đã rút khỏi thị trường này và bắt đầu tìm kiếm cơ hội ở thị trường miền Bắc, đặc biệt là loại hình chung cư, khi giá chung cư Hà Nội thời điểm đó đang thấp hơn nhiều so với Tp.HCM.

Sự chuyển dịch này đã khiến giá chung cư tại Hà Nội liên tục tăng, dần thu hẹp khoảng cách với Tp.HCM. Thậm chí, trong bối cảnh thị trường bất động sản chung trên cả nước còn trầm lắng, nhiều căn hộ tại Hà Nội đã tăng giá 30-40% chỉ trong vài tháng.

Tuy nhiên, sau giai đoạn tăng nóng, thị trường Hà Nội đã có dấu hiệu hạ nhiệt. Trong khi đó, lượng tin đăng tại Tp.HCM lại ghi nhận tăng trưởng tốt hơn. Dòng tiền nhà đầu tư bắt đầu dịch chuyển từ khu vực Hà Nội vào Nam và đi các tỉnh lân cận.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam, làn sóng dịch chuyển của giới đầu tư bất động sản không chỉ đến từ các nhà đầu tư cá nhân, mà còn có sự tham gia mạnh mẽ của các sàn giao dịch lớn từ miền Bắc tiến vào Nam. Khi các sàn này vào thị trường phía Nam, họ đồng thời mang theo lượng lớn khách hàng, tập trung đầu tư vào các khu vực vùng ven Tp.HCM.

Ông Tuấn nhìn nhận, nhà đầu tư phía Bắc thường có xu hướng đi theo các chủ đầu tư lớn. Do đó, việc các tập đoàn có tên tuổi đẩy mạnh hoạt động tại khu vực phía Nam đã kéo theo dòng tiền từ các nhà đầu tư miền Bắc. Bên cạnh các nhà đầu tư mua trực tiếp sản phẩm trong dự án của các ông lớn, nhóm nhà đầu tư này còn “gom” đất xung quanh để đón đầu tiềm năng tăng giá.